Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Mai 2024

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26 Place Rosa Parks – BP 83618

44036 NANTES CEDEX 01

représentée par Madame [S] [H], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [F]

4 rue Yves du Manoir

Logement n°20 – Etage 02

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 décembre 2023

date des débats : 21 décembre 2023

délibéré au : 18 avril 2024

prorogé au : 16 mai 2024

RG N° N° RG 23/02297 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MMP5

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [P] [F] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 19 juillet 2018, Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT) a donné à bail à [P] [F] et [N] [Z] un logement de type 3 lui appartenant sis, 4 rue Yves du Manoir, logement n°20, 2ème étage – 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 298,92 €, outre une provision mensuelle pour charges de 95,94 €.

Par acte d’huissier de justice du 21 septembre 2021, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [P] [F] seul de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 687,81 €, selon décompte arrêté au 14 septembre 2021, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 juillet 2023, dont le représentant de l’État dans le département a accusé réception le 17 juillet 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner [P] [F] seul devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

— concilier les parties s’y faire se peut, et à défaut entendre constater l’accomplissement des diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, diligences restées vaines ;

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

En toutes hypothèses :

— ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier en application de l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner le locataire à lui payer les sommes suivantes :

1.297,41 € représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 mai 2023, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

315,64 € au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;

150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 21 septembre 2021.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été transmis au tribunal le 20 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A ladite audience, NANTES METROPOLE HABITAT, représentée par [S] [H], munie d’un pouvoir régulier, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.922,19 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er décembre 2023. NANTES METROPOLE HABITAT indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement tout en ajoutant que le locataire a repris le paiement des loyers depuis deux mois. Elle précise également que 300€ ont été versés récemment et que si l’aide personnalisée au logement a été suspendue, elle doit reprendre.

[P] [F], comparant à l’audience, reconnaît le montant de la dette. Il indique vouloir rester dans le logement et propose ainsi de la rembourser à hauteur de 100 € par mois en sus du loyer courant.

Les deux parties étant présentes, [P] [F] ayant été régulièrement cité à étude, le jugement à intervenir sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 avril 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (CAF).

En l’espèce, la bailleresse justifie de la saisine de la CAF le 3 août 2021, celle-ci ayant accusé réception le 11 août 2021, soit au moins deux mois avant l’assignation du 13 juillet 2023.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).

L’assignation aux fins de résiliation du bail du 13 juillet 2023 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2023, et reçue le même jour, soit au moins deux mois avant la date de l’audience en date du 21 décembre 2023.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (ancienne rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement du loyer et des charges en son article 4.7.1.

Par exploit d’huissier en date du 21 septembre 2021, NANTES METROPOLE HABITAT a fait commandement à [P] [F] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 687,81 € arrêté au 14 septembre 2021, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2021.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

La créance de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[P] [F] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. [N] [G] n’a pas été mise en la cause.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.912,19 € au titre des seuls loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus au 20 décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse.

En conséquence, [P] [F] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux que [P] [F] a commencé à rencontrer des difficultés de paiement en mars 2021.

Le diagnostic social et financier indique que le locataire est conscient de la gravité de sa situation. Ce dernier rencontre des problèmes de santé et est allocataire de l’allocation adulte handicapé. Il souhaite trouver un emploi pour augmenter ses ressources. Son droit à l’aide personnalisée au logement devrait par ailleurs être rétabli.

Lors de l’audience, [P] [F] a affirmé son souhait de rester dans le logement et a pris l’engagement d’effectuer des règlements mensuels de 100€ en plus du loyer résiduel.

NANTES METROPOLE HABITAT a indiqué accepter les délais de paiement proposés par le locataire. Elle relève que le locataire a versé 300 € récemment et devrait percevoir à nouveau l’allocation personnalisée au logement (APL).

Les conditions légales étant remplies et compte tenu de l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement pour lui permettre de rester dans le logement, selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler que si [P] [F] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit 435,10 € hors provision sur charge, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). NANTES METROPOLE HABITAT pourra alors, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [F], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 septembre 2021.

En revanche, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 19 juillet 2018 entre NANTES METROPOLE HABITAT et [P] [F] pour le logement de type 3 sis, 4 rue Yves du Manoir, logement n°20, 2ème étage – 44100 NANTES, et ses accessoires (cave) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, sont réunies à la date du 22 novembre 2021 ;

CONDAMNE [P] [F] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.912,19 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 1er décembre 2023, échéance de novembre 2023 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [P] [F] un délai de paiement de 29 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 28 fois 100 €, la 29ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges courantes, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [P] [F], et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués et satisfaire aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [P] [F] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [P] [F] à payer à NANTES METROPOLE HABITAT, à compter du 2 décembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 435,10 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [P] [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 septembre 2021 ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEFF Constance GALY