R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE UN SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/02222 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZK3

Le 01 septembre 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. A.A.I 2017, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 829 614 718 dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.S.U. AGENCE IMMOUEST MARQUISE, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 800 614 718 dont le siège social est sis [Adresse 2]

INTERVENANT VOLONTAIRE

S.A.S. IMMOUEST [Localité 6], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 800 706 194 dont le siège est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Jean marc BESSON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [E] [R] [U] Productrice audiovisuel

née le 14 Décembre 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Emilie CAMUZET-FLECKENSTEIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Philippe MOISSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 20 mai 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 01 septembre 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2023, Mme [E] [R] [U] et la SCI AAI 2017 ont régularisé un compromis de vente d’un immeuble d’habitation sis [Adresse 1] à Boulogne-sur-Mer, constitué de 3 appartements, moyennant un prix de 173 500 euros.

Le compromis stipulait une condition suspensive d’obtention d’un crédit d’un montant de 222 700 euros au taux maximum de 4,20% hors assurance et d’une durée maximale de 25 ans.

Par lettre de son conseil en date du 15 novembre 2023, la SCI AAI 2017 a mis en demeure Mme [R] [U] de régulariser l’acte de vente.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, la SCI AAI 2017 et la SASU Agence Marquise ont fait assigner Mme [E] [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de solliciter sa condamnation à verser les sommes suivantes :

* 17 350 euros à la SCI AAI 2017 au titre de la clause pénale,

* 8 000 euros à la société Agence Immouest Marquise au titre de la perte de chance de recevoir une commission

* 2 500 euros à la SCI AAI 2017 et 1500 euros à la société Agence Immouest Marquise au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, la SCI AAI 2017 et la SAS Immouest Desvres demandent à la juridiction de :

Vu les articles 1304-3 alinéa 1, 1231-5, et 1240 du code civil

— Dire et juger la condition suspensive d’obtention de prêt réputée réalisée à raison des fautes de Mme [E] [R] [U],

En conséquence

— Condamner Mme [E] [R] [U] à verser à la SCI AAI 2017 la somme de 17 350 euros au titre de la clause pénale stipulée au compromis du 27 juin 2023,

— Condamner Mme [E] [R] [U] à verser à la SAS Immouest [Localité 6] la somme de 8 000 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu recevoir le versement de sa commission d’agence,

— Condamner Mme [E] [R] [U] à verser à la SCI AAI 2017 la somme de 2 500 euros et à la SAS Immouest Desvres la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que le compromis stipulait que les demandes de prêt devaient être déposées dans les plus brefs délais et que la première demande n’a été faite que plus de trois mois et demi après la signature du compromis soit postérieurement à la date à laquelle l’acquéreur devait notifier les offres ou refus d’offres de prêt. Elle relève que les échanges produits entre la défenderesse et son courtier non appelé en la cause font mention d’un accord de prêt.

Elle soutient que Mme [R] a commis une faute alors qu’elle était avisée que la SCI AAI 2017 s’interdisait de remettre en location un des appartements et que le vendeur n’a pas remis le bien en location après le départ du locataire d’un des deux appartements loués, qu’elle est dès lors redevable du montant de la clause pénale.

Elles ajoutent que par ce comportement défaillant, Mme [R] a fait perdre à l’agent immobilier la chance de percevoir une commission engageant à son égard sa responsabilité délictuelle.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 4 mars 2025, Mme [E] [R] [U] demande à la juridiction de :

Vu les articles 1231-5 du code civil,

Vu les articles R126-8 à D126-43 du code de la construction et de l’habitation,

— rejeter les demandes de la SASU Immouest Marquise de la société Immouest de Desvres et de la SCI AAI 2017,

— les condamner à verser conjointement et solidairement la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux demandes adverses, Mme [R] [U] conteste tout comportement fautif en ce qu’elle a délégué la recherche d’un prêt immobilier à un courtier qui n’a toutefois pas conservé les preuves de refus de financement qu’il effectuait pour son compte, qu’elle a elle-même pris attache directement avec les établissements bancaires afin d’obtenir ultérieurement communication des lettres de refus et ajoute que le vendeur était parfaitement informé de l’absence de solution de financement.

Elle soutient par ailleurs que la vente n’aurait jamais pu être réalisée au regard de la faute du vendeur en ce qu’était joint au compromis de juin 2023 un état des risques et pollution périmé puisque datant de novembre 2022 alors que ce document devait être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat. Elle fait, en outre, état d’un effondrement du marché immobilier en 2023 et d’une conjoncture difficile expliquant que la majorité des offres de prêt ait été refusée.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 14 mars 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 20 mai 2025 et mise en délibéré au 1er septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la SAS Immouest [Localité 6]

Aux termes des articles 328 à 330 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est soit principale soit accessoire. L’intervention est dite principale lorsque l’intervenant élève une prétention à son profit. L’intervention est accessoire lorsqu’elle vise à appuyer la ou les prétentions d’une partie. De ce fait, l’intervenant accessoire se trouve recevable s’il prouve avoir intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’existence de l’intérêt est alors souverainement apprécié par le juge du fond.

En l’espèce, la SAS Immouest [Localité 6] intervient volontairement à la procédure.

L’intervention volontaire de la SAS Immouest [Localité 6] ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de Mme [R] [U].

Dès lors, l’intervention volontaire de la SAS Immouest [Localité 6] sera déclarée recevable.

Sur la demande au titre de la clause pénale

En application de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi intervenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ".

Au cas présent, le compromis était conclu sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 222 700 euros au taux d’intérêt maximum de 4,20% hors assurance et d’une durée maximale de 25 ans. L’acte prévoyait expressément que " l’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans les plus brefs délais et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui adressant le double.

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L313-1 et suivants du code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 11 août 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

(…)

Il s’oblige également à notifier audit notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, au plus tard le 8 SEPTEMBRE 2023, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci sera délié de tout engagement si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi du prêt par celui auquel il sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt (…)

L’acquéreur déclare être spécialement informé qu’en application des dispositions de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil issu de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la condition suspensive sera réputée réalisée si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justificatifs utiles (…)

Si, au contraire, ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti par suite d’une carence quelconque de l’acquéreur, le vendeur se réserve de poursuivre l’acquéreur fautif en vue de l’obtention de dommages-intérêts ".

Les parties avaient par ailleurs convenu d’une réitération authentique, en cas de réalisation des conditions suspensives stipulées dans le compromis, au plus tard le 29 septembre 2023.

Le compromis de vente stipulait en outre que " Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ( anciens articles 1152 et 1226), une somme de DIX-SEPT MILLE TROIS CENT CINQUANTE EUROS (17.350 €) ".

Ainsi, il incombait à Mme [R] [U] de déposer des demandes de prêt sous les plus brefs délais à compter du 27 juin 2023 et d’en justifier aussitôt auprès du notaire en lui adressant le double de ses demandes de prêt, le notaire devant en outre être avisé pour le 8 septembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception, des refus ou offres de prêt.

En l’espèce, Mme [R] [U] produit des attestations de refus de prêt de la société City and Co, en date du 7 septembre 2023, de la SA Crédit Lyonnais, en date du 16 novembre 2023, et de la Caisse d’Epargne, en date du 12 décembre 2023. Les demandeurs versent quant à eux aux débats un refus de prêt du Crédit Industriel et Commercial, en date du 12 octobre 2023, suite à la demande de Mme [R] [U] faite le même jour.

Seule l’attestation de la Caisse d’Epargne fait état du dépôt d’une demande de prêt en date du 28 juillet 2023, les autres attestations produites ne faisant pas mention de la date de la demande. Il se déduit des seuls éléments versés que Mme [R] [U] n’a effectué des démarches en vue de l’obtention d’un prêt que plus d’un mois après la régularisation du compromis, ce qui ne saurait correspondre à une demande faite sous les plus brefs délais.

Si elle soutient qu’elle avait chargé son courtier de procéder aux demandes de prêt, les échanges de SMS versés aux débats sont insuffisants à démontrer que des demandes de prêt auraient été déposées par un mandataire au nom et pour le compte de Mme [R] [U] sous les plus brefs délais.

Cette dernière ne justifie pas plus, par ailleurs, avoir transmis les doubles de ses demandes de prêt au notaire ni lui avoir communiqué, pour le 8 septembre 2023, par lettre recommandée avec accusé de réception les réponses qui lui ont été faites.

Au regard de ces éléments, il y a lieu de juger que Mme [R] [U], par sa carence, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du prêt et que cette condition est réputée réalisée.

Il est constant et non contesté que par courrier en date du 15 novembre 2023, de leur conseil, les demandeurs ont mis en demeure Mme [R] [U] de régulariser l’acte authentique sous quinze jours.

C’est vainement que Mme [R] [U] se prévaut d’un état des risques et pollution périmé en ce qu’elle n’allègue pas ni a fortiori ne démontre que la communication d’un ERP de plus de six mois constituerait une cause de nullité du compromis et en ce que ce document pouvait être actualisé à la date de réitération de la vente.

Ainsi, la SCI AAI 2017 est fondée à solliciter la mise en œuvre de la clause pénale.

Au regard d’une part de l’immobilisation du bien immobilier au sein duquel des appartements étaient concédés à bail mais dont l’un était libre d’occupation et pour lequel le vendeur s’est engagé à ce qu’il demeure libre d’occupation lors de la régularisation de la vente par acte authentique, et d’autre part du montant de la clause pénale représentant 10% du prix de la vente, le montant de la clause pénale ne peut être jugé manifestement excessif ou dérisoire. D’ailleurs, Mme [R] [U] ne soutient pas que ce montant serait manifestement excessif.

En conséquence, Mme [R] [U] sera condamnée à verser la somme de 17 350 euros à la SCI AAI 2017 eau titre de la clause pénale.

Sur la demande indemnitaire au titre de la perte de chance de percevoir une commission

Par application des dispositions des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

Il en résulte que tant la SASU Agence Immouest Marquise que la société Immouest [Localité 6] ne peut prétendre à la rémunération prévue au compromis de vente, la vente n’ayant pas été conclue.

Néanmoins, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre la commission à l’agent immobilier, par l’intermédiaire duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à celui-ci, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, réparation du préjudice qui résulte de cette faute (Civ. 1ère, 4 février 2015, n° 13-27.312).

Il a été précédemment jugé que l’acquéreur n’a pas déposé de demandes de prêt sous les plus brefs délais et a fortiori n’a pas adressé en double au notaire ses demandes de prêt conformément à ce qu’il était mentionné au contrat. Il n’a pas plus transmis au notaire par lettre recommandée avec accusé de réception, pour le 8 septembre 2023 au plus tard, les réponses qui lui ont été faites, ce qui caractérise des manquements contractuels dont peut se prévaloir l’agent immobilier en qualité de tiers à l’acte de vente pour engager sa responsabilité délictuelle.

Pour autant, il résulte des refus de prêt aux demandes tardives de crédit immobilier formulées par Mme [R] [U] produites aux débats, que la faute commise par cette dernière est sans lien de causalité avec l’absence de perception de commission par les sociétés Immouest [Localité 6] et Agence Immouest Marquise, en ce que si les demandes avaient été déposées sous les plus brefs délais et communiquées en double au notaire, la vente n’aurait néanmoins pas pu être régularisée entre les parties faute d’obtention du prêt.

Il y a lieu en conséquence de rejeter toute demande indemnitaire de l’agent immobilier faute pour celui-ci de justifier d’une perte de chance de percevoir une commission du fait des manquements de Mme [R] [U].

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Mme [R] [U] sera condamnée aux dépens dans l’instance l’opposant à la SCI AAI 2017. En revanche, la SASU Agence Immouest Marquise et la SAS Immouest [Localité 6] conserveront la charge de leurs dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser la SCI AAI 2017 supporter les frais irrépétibles exposés afin de défendre ses intérêts.

Mme [N] partie tenue aux dépens sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées au titre des frais irrépétibles par la SASU Agence Immouest, la SAS Immouest [Localité 6] et Mme [R] [U] seront nécessairement rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS Immouest [Localité 6],

Condamne Mme [E] [R] [U] à verser la somme de 17 350 euros (dix-sept mille trois-cent-cinquante euros) à la SCI AAI 2017 au titre de la clause pénale,

Rejette toute demande indemnitaire formulée au titre de la perte de chance de percevoir une commission,

Condamne Mme [E] [R] [U] à verser à la SCI AAI 2017 la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,

Rejette les demandes de la SAS Immouest [Localité 6] et de la SASU Agence Immouest Marquise au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [E] [R] [U] aux dépens à l’exclusion des dépens de la SAS Immouest [Localité 6] et de la SASU Agence Immouest Marquise,

Dit que la SAS Immouest [Localité 6] et la SASU Agence Immouest Marquise conserveront la charge de leurs dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT