COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GAP

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Mars 2026

N° RG 22/00221 – N° Portalis DBWP-W-B7G-CQN6

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [G]

né le 02 Août 1966 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [V] épouse [G]

née le 16 Octobre 1967 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [K] [A] épouse [Y]

née le 10 Novembre 1944 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [W]

né le 15 Septembre 1947 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

Madame [C] [U] [R] épouse [W]

née le 15 Septembre 1962 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Anne VALLEE de la société ALPAZUR AVOCATS, avocat au barreau des HAUTES-ALPES

DEFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA TERRES DE PROVENCE

prise en la personne de ses représentants légaux dont le siège social est sis [Adresse 4]

ayant pour avocat postulant Maître Aude ROMA-COLLIGNON, avocat au barreau des HAUTES-ALPES et pour avocat plaidant Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL [Adresse 6] dont le siège est sis [Adresse 7]

représenté par Maître Ludovic TOMASI de la SCP TGA avocats au barreau des Hautes-Alpes

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors du délibéré :

PRÉSIDENT : Mireille CAURIER-LEHOT, Vice-Présidente du Tribunal

JUGES : Denis WEISBUCH, Président

Julien WEBER, Juge

GREFFIER, présent lors des débats : Emmanuel LEPOUTRE

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DÉBATS :

A l’audience publique du cinq janvier deux mil vingt-six, Mireille CAURIER-LEHOT, Juge rapporteur, a entendu seul les plaidoiries conformément à l’article 805 du code de Procédure Civile, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et a fait rapport au Tribunal dans son délibéré, les parties ayant été préalablement avisées que le jugement serait prononcé le seize mars deux mil vingt-six, par mise à disposition au greffe.

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EXPOSE DU LITIGE :

Mme [H] [A] épouse [Y] est propriétaire des lots n°21, 103 et 106 dans un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 5], soumis au statut de la copropriété et situé sur la commune de [Localité 6], cadastré section AM n°[Cadastre 1] pour une contenance totale de 49a 79ca.

M. [X] [G] et Mme [L] [V], son épouse, sont propriétaires des lots n°81 et 82.

M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, sont propriétaires du lot n°102.

M. [F] [S] est propriétaire du lot n°85.

Cette résidence jouxte notamment deux autres copropriétés, “[Adresse 8] [Localité 7]” située au Nord (parcelle AM n°[Cadastre 2]) et “[Localité 8]” située au Sud (parcelle AM n°[Cadastre 3]), chaque copropriété disposant, sur sa parcelle, d’un espace vert boisé.

Ces trois espaces forment un grand parc boisé d’environ 7.000m² bordant les ensembles immobiliers en leur partie Est / Sud-Est.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété “[Adresse 5]” qui s’est tenue le 5 mars 2022, il a été notamment adopté, à la majorité, les résolutions 16.1 et 16.2 concernant la réalisation d’un projet d’aménagement confié à une architecte paysagiste et son financement.

Par actes du 3 juin 2022, M. [F] [S], Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W], Mme [C] [R], son épouse, ont fait assigner devant le tribunal de céans le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE [Localité 9] PRE” et la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, en sa qualité de syndic, aux fins de voir principalement annuler l’assemblée générale du 5 mars 2022 ou à tout le moins les résolutions n°16.1 et 16.2 en ce qu’elles sont affectées d’irrégularités en la forme et sur le fond et en ce qu’elles procèdent d’un abus, de dire que la société FONCIA TERRES DE PROVENCE a engagé sa responsabilité personnelle à l’égard des copropriétaires et la voir condamner à leur payer la somme de 3000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral.

Lors de l’assemblée générale du 4 mars 2023 réunisant les copriétaires de l’immeuble “LE [Localité 9] PRE”, la SARLAGENCE [Adresse 9] a été désignée comme nouveau syndic en lieu et place de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE.

Selon ordonnance du 18 octobre 2023, le juge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance et de l’action opposant M. [F] [S], à la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LE [Localité 9] PRE”.

Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2025, Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W], et Mme [C] [R], son épouse, demandent de voir:

— Rejetant toute demande contraire aux présentes, dire les consorts [Y], [G] et [W], recevables et bien fondés en leurs prétentions,

— Donner acte aux demandeurs de l’abandon de leurs demandes aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 5 mars 2022 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Localité 9] PRE,

— Débouter la société FONCIA TERRE DE PROVENCE de l’ensemble de ses demandes,

— Dire que la société FONCIA TERRE DE PROVENCE a engagé sa responsabilité personnelle à l’égard des copropriétaires,

— Condamner la société FONCIA TERRE DE PROVENCE à verser à Madame [Y], Monsieur [X] [G], Madame [L] [V], épouse [G], Monsieur [D] [W], et Madame [C] [U] [R] épouse [W], la somme de 8.000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral,

— Condamner la société FONCIA TERRE DE PROVENCE à verser aux mêmes une somme de 2.038,93 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire qu’en cas d’exécution forcée par commissaire de justice, la société FONCIA TERRES DE PROVENCE supportera le coût des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 8 mars 2001 et désormais codifié au code de commerce,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025, la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE demande de voir :

— Dire et juger que Monsieur [X] [G], Madame [L] [V] épouse [G], Madame [H] [K] [A] épouse [Y], Monsieur [D] [W] et Madame [C] [U] [R] épouse [W] ne démontrent pas une quelconque irrégularité dans la préparation de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 mars 2022 et dans le vote des résolutions n°16.1 et 16.2 ;

— Dire et juger que la Société FONCIA TERRES DE PROVENCE n’a commis aucun manquement à leur préjudice ;

— En conséquence, rejeter toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum Monsieur [X] [G], Madame [L] [V] épouse [G], Madame [H] [K] [A] épouse [Y], Monsieur [D] [W] et Madame [C] [U] [R] épouse [W] à payer à la Société FONCIA TERRES DE PROVENCE les sommes suivantes :

* 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

* 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les condamner de même aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Aude ROMA-COLLIGNON, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Bien qu’ayant constitué avocat, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “ LE [Localité 9] PRE” n’a jamais conclu au fond et a indiqué dès le 17 décembre 2024, par message RPVA, qu’il n’était plus concerné par la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION :

A titre liminaire, il convient de rappeler aux parties que les « dire et juger », « constater » et « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile, sauf dans les cas prévus par la loi, et, par suite, ne donneront pas lieu à mention au présent dispositif, ne constituant, en réalité, qu’une reprise des moyens des parties.

Concernant la fin de non-recevoir pour défaut de qualité et intérêt à agir soulevée par la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE concernant les copropriétaires demandeurs, il résulte de la partie “discussion” de ses dernières écritures qu’elle n’entend pas maintenir cette prétention, puisque les requérants justifient de leurs droits de propriété et qu’elle en prend acte.

A titre surabondant, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 789 du code de procédure civile, seul le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir qui ne peuvent être tranchées par les juges du fond.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 mars 2022 :

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 5]” du 4 mars 2023 qu’une délibération n°18 a été adoptée à la majorité simple aux fins d’annuler les résolutions 16.1, 16.2, 16.3 et 16.4 votées lors l’assemblée générale du 5 mars 2022, qui étaient relatives à la réalisation d’un projet d’aménagement du parc arboré au pied des copropriétés [Adresse 10] [Localité 7], [Localité 9] PRE et BEZ.

Ainsi, les requérants demandent qu’il leur soit donné acte de l’abandon de leur demande aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 5 mars 2022.

Rien ne s’oppose à leur demande de donner acte.

Sur la responsabilité personnelle de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE en sa qualité d’ancien syndic :

Il résulte de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l’encontre de ce dernier que sur le fondement quasi délictuel, en prouvant qu’il a commis une faute.

De plus, le copropriétaire doit prouver que la faute du syndic lui a causé un préjudice personnel et direct, sinon l’action en responsabilité contre le syndic appartient au syndicat des copropriétaires, dont il est le mandant, et non à un copropriétaire.

Ainsi, les fautes de gestion du syndic relatives à l’ensemble de la copropriété et à l’état des parties communes, même si elles peuvent avoir une répercussion personnelle sur la valeur de chaque partie privative, ne permettent pas l’exercice d’une action individuelle (Cass. 3è civ., 13 novembre 1986).

En l’espèce, Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, reprochent à la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE de ne pas avoir consulté le conseil syndical sur le projet d’aménagement paysager avant de le soumettre au vote lors de l’assemblée générale du 5 mars 2022 alors qu’il devait le faire en vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, ils lui reprochent de ne pas avoir procédé à une mise en concurrence telle que prévue par ce même article.

Les requérants invoquent également le non-respect de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ledit projet et le contrat conclu avec l’architecte paysagiste n’étant pas joints à la convocation pour l’assemblée générale précitée.

Ils soutiennent que la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE a eu l’intention de dissimuler l’ampleur du projet et des prestations déjà commandées et donc de tromper les copropriétaires dans leur vote.

Ils font, enfin, valoir que le syndic a eu des agissements préjudiciables notamment en diffusant de fausses informations ou en colportant des rumeurs diffamantes au sujet de l’Agence du Parc, désignée comme nouveau syndic, qui n’est d’ailleurs pas partie à la présente procédure.

Or, il résulte de ce qui précède que la plupart des faits imputés à la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE relèvent des pouvoirs d’administration et de gestion tels qu’ils sont définis par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ne sauraient être invoqués par des copropriétaires seuls, peu important que certains d’entre eux soient membres du conseil syndical.

D’ailleurs, il est à relever que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11] [Localité 9] PRE” n’a pas estimé utile d’engager la responsabilité contractuelle de son ancien syndic.

Quant aux faits de dissimulation et de tromperie invoqués à l’encontre de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE, il n’est versé aux débats aucun élément de preuve suffisant pour établir la mauvaise foi et le dol dont aurait pu faire preuve l’ancien syndic.

D’ailleurs, il résulte déjà du point n°16 du procès-verbal de l’assemblée générale, qui s’est tenue le 6 mars 2021, que les copropriétaires ont été informés sur l’avancée du projet d’aménagement du parc arboré mutualisé des copropriétés [Adresse 12], [Adresse 5] et [Adresse 13] et qu’il y est précisé que lors de l’assemblée générale du 7 mars 2020, il avait été indiqué que le financement serait assumé par les trois copropriétés au prorata du nombre de leurs unités de logement.

De même, il y est fait mention d’une visite in situ organisée le 12 août 2020 en présence des conseillers syndicaux des trois copropriétés, avec notamment la participation d’un représentant de l’ONF. Le compte rendu de cette visite est d’ailleurs annexée à la convocation pour cette assemblée générale.

Or, la résolution sans vote n°16 de l’assemblée générale du 5 mars 2022 reprend en partie le contenu de celle évoquée ci-dessus.

De même, il résulte de la convocation adressée pour cette assemblée générale que le projet de rénovation du parc commun y est annexé ainsi que le planning financier et qu’est mentionné le site internet de l’ACPIL sur lequel le projet peut être consulté via un lien qui est précisé.

De plus, il convient de rappeler que les résolutions n° 16.1 (principe du projet et vote du budget correspondant) et 16.2 (honoraires du syndic et avis du conseil syndical) ont été adoptés à la majorité des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance et qu’elles ont été annulées par un vote de l’assemblée générale de l’année suivante (en date du 4 mars 2023).

Quant au préjudice moral invoqué par Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, il consiste, selon eux, dans le fait d’avoir été contraints de s’adresser à justice et d’avoir été très affectés par l’attitude du syndic qui les a évincés en leur qualité de membres du conseil syndical.

Il apparaît ainsi que les requérants confondent les notions de faute et de préjudice alors qu’ils ne démontrent ni l’une ni l’autre.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, seront déboutés de leur demande aux fins de voir engager la responsabilité personnelle de la SAS FONCIA TERRE DE PROVENCE à leur égard.

Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts de la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

La SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE sollicite une indemnité de 10000 euros au titre de son préjudice moral en invoquant que les requérants visent à nuire au bon fonctionnement de la copropriété.

Cependant, la défenderesse ne caractérise pas la faute commise à son encontre par les copropriétaires demandeurs, ni l’existence du préjudice allégué.

Il convient donc de la débouter de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires :

Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, parties succombantes, seront condamnés aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il paraît équitable de les condamner conjointement et non in solidum à payer à la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’en l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter compte tenu de la nature du litige et de son ancienneté.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

DONNE acte à Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, de l’abandon de leur demande aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 5 mars 2022 ;

DEBOUTE Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, à payer à la SAS FONCIA TERRE DE PROVENCE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS FONCIA TERRES DE PROVENCE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] [A] épouse [Y], M. [X] [G], Mme [L] [V], son épouse, M. [D] [W] et Mme [C] [R], son épouse, aux dépens, qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente