AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE SECTION DES LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT du 16 Juin 2022

S.A.S. BUT INTERNATIONAL c\ S.C.I. LE LOGIS EXTRAIT DES MINUTES

DECISION N°: 222/24 DU GREFFE DU TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE GRASSE

RG N°N° RG 19/02194 – N° Portalis DBWQ-W-B7D-NJBF

DEMANDERESSE:

S.A.S. BUT INTERNATIONAL

[…]

[…]

[…] représentée par M^e Isabelle BENSA, avocat au barreau de GRASSE, M^e Jéremy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

DEFENDERESSE:

S.C.I. LE LOGIS

[…]

[…] représentée par M^e Philippe SOUSSI, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président: Madame CHASSAIN Caroline, juge des loyers commerciaux

Greffier Monsieur MONTAGNE Yannick, Greffier

DEBATS

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Avril 2022 que le jugement serait prononcé le 16 Juin 2022 par mise à disposition au greffe.

Expéditions et copies exécutoires délivrées aux parties le :

1.6 JUIN 2022

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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail commercial en date du 31 octobre 2009, la SCI LE LOGIS a donné

à bail à la société ANTIBOISE DE DISTRIBUTION MODERNE (SANDIMO), aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS BUT NTERNATIONAL, un ensemble immobilier sis RN 7, […] à Villeneuve-Loubet (Alpes-Maritimes) comprenant un terrain d’une superficie de 3350 m² sur lequel est édifié un bâtiment à usage de dépôt d’une surface au sol totale de 1850 mètres carrés ayant pour destination la vente de biens d’équipement de la maison et tous commerces à l’exclusion de

«supermarché, hypermarché, magasin discount à prédominance alimentaire », pour une durée de 9 années, à compter du ler mai 2009 jusqu’au 30 avril 2018, moyennant un loyer annuel de 204.730,92 euros, hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 24 janvier 2018, le bailleur a donné congé au preneur avec offre de renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du ler mai 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 220.173, 68 euros, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 11 mai 2018, le preneur a fait savoir qu’il acceptait le principe du renouvellement du bail commercial mais qu’il considérait que le loyer proposé ne correspondait pas à la valeur locative.

Aucun accord n’étant possible, le preneur, par mémoire préalable notifié au bailleur le

13 septembre 2018, a indiqué qu’elle souhaitait voir fixer le loyer à la valeur locative des locaux concernés, estimée à la somme annuelle de 157.000 euros hors taxes et hors charges, telle qu’estimée par la société Schneider international, représentée par son président, A-B C, expert agréé par la Cour de cassation.

Puis le preneur a, par exploit du 10 avril 2019, fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de GRASSE.

Par jugement en date du 22 octobre 2020, la juridiction a :

- constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2018 pour une nouvelle durée de neuf ans;

- ordonné la réalisation d’une expertise pour déterminer la valeur locative,

- dit que le preneur devrait s’acquitter du loyer au prix ancien durant le cours de la procédure ;

- réservé les demandes et les dépens.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 juin 2021.

Par mémoire régulièrement notifié à la SCI LE LOGIS le 31 mars 2022; la société SAS

BUT INTERNATIONAL sollicite que la juridiction:

- déboute la société LE LOGIS de l’intégralité de ses demandes,

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 – fixe le montant du loyer de base du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme annuelle de 172.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2018, date d’effet du renouvellement,

- condamne la société LE LOGIS à lui rembourser les loyers trop perçus entre le 1er mai

2018 et le 5 mai 2021 avec intérêts au taux légal,

- condamne la société LE LOGIS à lui régler la somme de 5.000 euros au titre de

l’article 700 du CPC,

- condamne la société LE LOGIS aux entiers dépens de l’instance et de toutes suites, y compris au paiement des frais d’expertise judiciaire,

- rappelle qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire à moins qu’elle n’en dispose autrement.

La société SAS BUT INTERNATIONAL demande, pour l’essentiel, à la juridiction de faire siennes les conclusions de l’expert.

Par mémoire régulièrement notifié à la société SAS BUT INTERNATIONAL par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 mars 2022, la SCI LE LOGIS sollicite que la juridiction :

-dise et juge que le montant du loyer du bail renouvelé au 1er mai 2018 est inférieur à la valeur locative,

- déboute la Société BUT INTERNATIONAL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamne la Société BUT INTERNATIONAL au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions prévues à l’article 700 du Code de procédure civile outre au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

- ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI LE LOGIS se réfère, en grande partie, à l’expertise amiable non contradictoire qu’elle a fait diligenter par Monsieur X et sollicite que la juridiction prenne en compte l’existence d’une aire de stationnement, de retournement et de livraison d’une surface de 1500 mètres carrés en majorant la valeur locative, celle-ci représentant, selon elle, un avantage considérable. De même, la SCI LE LOGIS demande que la juridiction prenne en compte l’existence d’une mezzanine posée par la société SAS BUT INTERNATIONAL ainsi que des containers ayant augmenté la surface d’exploitation de près de 300 mètres carrés, ce qui constitue, selon elle, des modifications notables des caractéristiques des locaux justifiant une majoration de la valeur locative. La SCI

LE LOGIS soutient également que la clause du bail autorisant la sous-location justifie une majoration de la valeur locative, de même que l’évolution des facteurs locaux de commercialité qui a été favorable sur la période du bail écoulé.

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SUR QUOI

Il résulte de l’article L.145-33 du code de commerce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : les caractéristiques du local considéré ; la destination des lieux ;les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité

; les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il résulte également de l’article L.145-34 de ce code qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés à l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.

Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé est normalement plafonné selon la variation de l’indice des loyers commerciaux. Toutefois, si la valeur locative des locaux, déterminée selon les modalités de l’article L.145-33 du code de commerce, est inférieure au plafond, le loyer renouvelé doit être fixé à cette valeur locative.

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L’expert indique, dans son rapport, que le local se situe en bordure de la RN7, mais en retrait, et près de l’entrée d’autoroute A8, ce qui constitue une situation géographique favorable. Il consiste en un entrepôt de dépôt et de retrait de marchandises, édifié de plain-pied d’une surface au sol de 1850 mètres carrés, ce qui n’est pas contesté par les parties, et bénéficie d’une servitude de passage d’une emprise de 1554 mètres carrés partagée avec le bâtiment commercial situé en face.

L’expert note que l’accès au local s’effectue par une voie relativement étroite pour des camions de gros tonnages, laquelle contourne le bâtiment.

Il estime le prix unitaire de la valeur locative à 100 euros hors taxes et hors charges le mètre carré et le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 172.000 euros hors taxes et hors charges.

Par ailleurs, il a calculé le loyer du bail renouvelé selon l’évolution des indices à la somme annuelle de 221.266,80 euros.

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La SCI LE LOGIS soutient pour sa part que le prix unitaire est de 120 euros le mètres carré et que, de surcroît, une majoration forfaitaire de la valeur locative de 15 % doit être appliquée pour tenir compte de divers critères: existence d’une aire de stationnement, de manœuvres et de livraison de 1500 mètres carrés très favorable pour l’activité, autorisation contractuelle de sous-location, aménagements complémentaires effectués par le preneur au cours du bail expiré constitué de mezzanines et de containers pour développer la zone d’entrepôt, absence de charges récupérables sur le preneur et évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Estimant la valeur locative à la somme annuelle de 251.564 euros hors taxes et hors charges, elle en conclut que le loyer du bail renouvelé calculé en fonction des indices est inférieur à la valeur locative et que, par conséquent, la société SAS BUT INTERNATIONAL doit être déboutée de toutes ses demandes.

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S’agissant de l’existence éventuelle d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la mission de l’expert ne s’étendait pas à cette recherche et il convient de constater que la société LE LOGIS n’a jamais invoqué cet élément au préalable devant la juridiction. Il ne saurait donc être reproché à l’expert de ne pas avoir recherché si les facteurs locaux de commercialité avaient évolué durant le cours du bail expiré. Dès lors, il incombe à la SCI LE LOGIS de démontrer, ainsi qu’elle l’affirme, que les facteurs locaux de commercialité ont évolué de façon notable et ont eu une incidence favorable sur le commerce de la société SAS BUT INTERNATIONAL ; or, la

SCI LE LOGIS ne verse aux débats aucun élément permettant d’accréditer ses dires.

S’agissant de la clause autorisant la sous-location, celle-ci est libellée ainsi :

« Sous-Location, cession, apport en société – Le preneur pourra sous louer en totalité ou en partie les locaux à toute société contrôlée par la société BUT SAS au sens de

l’article L233-3 du Code de commerce.

Le preneur devra notifier au bailleur la sous-location et lui remettre une copie du contrat.

Le preneur pourra céder ses droits au présent bail à toute société contrôlée par ^la sociét6 BUT SAS au sens de l’article L.233-3 du Code de commerce, même si elle n’est pas l’acquéreur de son fonds de commerce, à la condition que cette activité ne soit pas de nature à nuire aux voisins ou à la solidité de l’immeuble.

Ces stipulations s’appliquent à tous les cas de cession, sous quelque forme que ce soit, comme l’apport du droit au bail à toute société quelconque, que cet apport soit fait å une nouvelle société ou à une société pré-existante.

Un exemplaire de l’acte.de cession on de l’apport devra être remis gratuitement au bailleur dans le mois de la signature ».

En l’espèce, il ne s’agit pas d’une véritable clause de sous-location, le preneur n’étant pas libre de choisir son sous-locataire puisque celui-ci est forcément, aux termes des stipulations contractuelles, une société contrôlée par lui.

Cette restriction très forte dans la rédaction de cette clause, ne constitue ainsi qu’un avantage extrêmement limité, voire inexistant, ne justifiant pas une majoration de la valeur locative.

S’agissant des locaux à proprement parler, la SCI LE LOGIS allègue que la valeur locative doit être majorée du fait de l’accroissement de la surface d’exploitation par la réalisation d’une mezzanine, rendue possible par l’existence d’une hauteur sous plafond de 8 mètres, et l’installation de conteneurs de stockage au niveau de l’entrée de l’entrepôt empiétant sur les pourtours du bâtiment. La SCI LE LOGIS soutient que ces aménagements ont accru la surface d’exploitation de 300 mètres carrés minimum et constituent une modification des caractéristiques des locaux, susceptible de majorer la valeur locative.

Le bail liant les parties prévoit, s’agissant des améliorations portées aux locaux par le preneur que « Améliorations – Le preneur pourra effectuer dans les lieux loués tous les travaux d’équipement et d’installation qui lui paraitrait nécessaires, à la condition

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C

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que ces travaux ne puissent ni changer la destination de l’immeuble, ni nuire à sa solidité.

Tous les Travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques, y compris, le cas échéant, ceux qui pourraient être imposés par les dispositions législatives ou règlementaires, faits par le preneur en cours de bail, deviendront lors du départ du preneur ou de ses ayants cause la propriété du bailleur sans indemnité.

Il est en outre précisé, en tant que de besoin, que les équipements matériels et installations, tels que le cloisonnement par exemple, non fixés à demeure, et qui de ce fait ne peuvent être considérés comme immeubles par destination, resteront la propriété du preneur et pourront être enlevés par lui lors de son départ.

Lo bailleur ne pourra tenir compte des travaux effectués par le preneur pour la fixation du montant du loyer du bail renouvelé ».

Cette clause, particulièrement claire, empêche donc de prendre en considération l’existence d’une mezzanine démontable et de toute augmentation de la surface

d’exploitation par l’installation de containers non fixés définitivement au sol.

S’agissant de la zone de stationnement et de circulation, la SCI LE LOGIS soutient que l’existence de celle-ci, d’une surface de 1500 mètres carrés, constitue un avantage devant être pris en considération dans le calcul de la valeur locative et ce d’autant que la société ENESCO, située juste en face des locaux de la société SAS BUT

INTERNATIONAL, n’utilise que très peu celle-ci. Ainsi, contrairement aux conclusions de l’expert qui indique que cette aire peut difficilement être utilisée en même temps par la société SAS BUT INTERNATIONAL et par la société ENESCO, compte tenu de la configuration des lieux rendant difficile la circulation de deux camions, la SCI LE LOGIS prétend que cette surface, qui est une servitude de passage, est un élément supplémentaire permettant d’accroître la zone d’exploitation de la société SAȘ BUT

INTERNATIONAL. Elle se réfère à un courriel adressé par un employé de la société ENESCO lui indiquant les éléments suivants « Je vous confirme la teneur de nos échanges de vendredi 2 avril dernier en présence de Y Z, note Directeur Général. L’activité de notre entreprise implique une zone commune de mouvements de camion à l’arriere de notre bâtiment et devant le dépôt BUT.

Nous recevons environ 150 conteneurs tout au long de l’année, ainsi que quelques camions de marchandises palettisées. Cela pourrait donc avoir un impact réciproque sur nos activités, mais étant donné le volume de notre activité, et le fait que chacun fasse attention à son voisin depuis toujours, cet impact est faible depuis toujours.

Par ailleurs, notre activité n’a pas fondamentalement changée, et le volume de ce trafic de camion lié à l’activite d’Enesco a plutôt baissé l’an dernier suite à une baisse de notre activité ».

Il résulte de ce courriel que c’est bien en raison des précautions prises par les employés des deux sociétés qu’aucune difficulté n’existe quant à présent pour la circulation des poids lourds. Au demeurant, les photographies particulièrement claires figurant en pages 39 et 40 du rapport d’expertise montrent bien à quel point les manœuvres

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entreprises pour que les poids lourds circulent dans cette zone doivent être prudentes au regard de la configuration des lieux.

Aucune majoration ne sera ainsi retenue pour l’utilisation de cette surface. de circulation et de stationnement.

Enfin, s’agissant des charges, la SCI LE LOGIS prétend qu’elle ne facture aucune charge en dehors de la taxe foncière au preneur et que cela constitue un avantage économique considérable.

Cependant, force est de constater à la lecture du bail qu’outre la taxe foncière mise à la charge du preneur, plusieurs charges ou impôts sont également mis à sa charge : « la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, toute nouvelle contribution, taxe municipale ou autre sous quelque dénomination que ce soit et pouvant être mises à la charge des locataires. Seront aussi à la charge du prôneur, toutes les prestations et fournitures que les propriétaires sont en droit de répercuter sut les locataires et notamment celles énoncées à l’article 38 de la loi du ler septembre

1948. Le preneur remboursera au bailleur lors de chaque terme les sommes engagées par ce dernier au titre des charges, prestations et fournitures diverses ».

Il n’est pas contestable en l’espèce que le paiement de la taxe foncière, qui incombe en principe au bailleur, a été mis à la charge de la preneuse, et que le remboursement par le locataire de la taxe foncière est une clause exorbitante de droit commun qui ouvre droit à un abattement sur la valeur locative. Le fait que le bailleur ne facture aucune provision sur charges n’est pas, en l’espèce, un avantage devant conduire à une majoration de la valeur locative.

S’agissant de l’échantillon de valeurs retenu par l’expert, la SCI LE LOGIS le conteste en faisant valoir qu’il s’agit de valeurs anciennes avec des baux, pour la plupart, datant de 2013 ou de 2014, ce qui justifie, en soi, une majoration de la valeur locative. Il convient d’observer que ces valeurs ont été apportées, pour partie, par l’expert amiable désigné par la SCI LE LOGIS et que si la date du bail renouvelé (1er mai 2018) est assez éloignée de la conclusion ou du renouvellement des baux pris à titre de comparaison, la SCI LE LOGIS n’a pas offert à l’expert d’autres valeurs pour alimenter son échantillon que celle du local situé en face (ENESCO) justement écartée par celui-ci, ce local étant distinct tant par son activité (entrepôt de 2.500 mètres carrés, atelier de 2.500 mètres carrés et bureaux sur 1.2000 mètres carrés tandis que les locaux objets de la présente expertise comporte un petit bureau de réception de la clientèle, un grand entrepôt et un quai de chargement) que par sa taille (6.200 mètres carrés contre 1.850).

Il sera rappelé, en tant que de besoin, que les éléments de comparaison ne sont qu’un des éléments de la valeur locative.

En procédant à une analyse comparative des loyers unitaires d’autres locaux présentant des caractéristiques plus ou moins comparables, au regard de l’ensemble des facteurs de la valeur locative, en prenant notamment en considération la situation géographique des locaux dans un secteur présentant une situation favorable, les caractéristiques physiques des locaux adaptées à l’activité, les clauses et conditions locatives ainsi que la nature de l’activité exercée et la destination contractuelle, il y a

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lieu de considérer que la valeur locative unitaire s’établit à 100 euros le mètre carré, telle que proposée par l’expert.

En ôtant le montant réel de la taxe foncière, la valeur locative s’établit donc à la somme annuelle de 172.000 euros hors taxes et hors charges.

Celle-ci étant inférieure au loyer versé par la SCI LE LOGIS et résultant de l’application des indices, le loyer de renouvellement s’élève donc à cette somme.

Durant la procédure, et depuis le renouvellement du bail au 1er mai 2018, la société SAS

BUT INTERNATIONAL a payé un loyer supérieur à celui réellement dû, fixé par la juridiction. Il est ici rappelé que le juge des loyers commerciaux n’a pas le pouvoir de condamner une partie, d’ordonner un remboursement ou de fixer une créance..

Il y a lieu en revanche de dire que les sommes dues par le bailleur au preneur porteront intérêts au taux légal à compter du jour de la notification du premier mémoire en défense du bailleur, en l’occurrence le 2 septembre 2019, le preneur ayant engagé la procédure, et à compter de chaque échéance, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil.

La nature du litige justifie que les dépens, comprenant les frais d’expertise, soient partagés par moitié entre les parties, et il n’y a pas matière à condamnation au titre de

l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice ou au préjudice de quiconque la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

Enfin, il y a lieu, compte tenu de l’ancienneté du litige, d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant en outre sollicitée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Caroline CHASSAIN, Vice-Présidente, juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE le loyer du bail renouvelé entre la société SAS BUT INTERNATIONAL et la SCI LE LOGIS, concernant les locaux sis RN 7, […] à Villeneuve-Loubet, à la somme annuelle de 172.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er mai 2018 et jusqu’au mai 2021, date de résiliation du bail.

DIT que les sommes dues par le bailleur au preneur portéront intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2019 et à compter de chaque échéance.

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT que les dépens, comprenant les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la SCI LE LOGIS et la société SAS BUT INTERNATIONAL.

ORDONNE l’exécution provisoire.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

*E FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE LE GREFFIER Bur ce requis de mettre les présentes à e^xécution.

*EEE

's Généraux et aux Procureurs de la PRESIDENT 5. a: Commandants et officiers de la force publique d’y permain… claires d’y tenir la main.

*3'qu’ils an seront légalement requis. ce quol la minute des présentes a été signée par le Prayent et le er.

.*expédition revêtue de la formule exécutoire, ce liee conformee

Sinal délivrée par Nous. Directeur greffe du Tribunal judicare

P LE DIRECTEUR DE GREFFE, Le Grasse.

DE GRAS

DALAN