1 CCC DOSSIER + 1 CCC à M^e SAMAK + 1 CCCFE et 1 CCC à M^e PARRACONE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 OCTOBRE 2025

S.A.S. SAS HFL

c/

S.C.I. SIVEC

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00208 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QC4Z

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 18 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.S. HFL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [Z] [J].

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

LA S.C.I. SIVEC, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n°338 521 787, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Michèle PARRACONE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Août 2025, délibéré prorogé à la date du 02 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2005, la SCI SIVEC a donné à bail commercial à la SAS HFL un terrain nu situé sur la commune de Saint-Jeannet pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2005, destiné à l’exercice de l’activité d’entreprise de terrassement et de travaux publics.

Ce bail incluait une clause d’accession au profit du bailleur en fin de jouissance du preneur, concernant tous les aménagements, agencements, transformations, améliorations, embellissements ou autres à caractère immobilier, sans indemnité au profit du preneur. L’acte faisait interdiction à la locataire de sous-louer le terrain partiellement ou totalement, sauf par exception à la SOCIETE NOUVELLE DES ETABLISSEMENTS [Z], pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements. Il est constant que cette sous-location a pris fin au plus tard le 31 janvier 2023, à la suite du départ à la retraite de Monsieur [Z].

Suivant avenant en date du 7 septembre 2009, les parties sont convenues d’une majoration du loyer, en l’état de la construction sur le terrain d’un entrepôt avec bureau par la SAS HFL, cet avenant précisant expressément que les locaux « resteront la propriété de la société SIVEC après départ du locataire ».

Le bail s’est prolongé par tacite reconduction.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 15 février 2023, la SCI SIVEC a fait délivrer à la SAS HFL un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 19.029,56 € correspondant au loyer du 1er trimestre 2023 et aux taxes foncières incombant au preneur. Ce commandement étant resté vain dans le mois de sa délivrance, la bailleresse a saisi le juge des référés, par assignation en date du 6 avril 2023 tendant notamment à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire.

Par ordonnance en date du 19 octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse – après avoir constaté que, si les causes du commandement avaient été réglées postérieurement à la délivrance de l’assignation, aucune demande n’était formée par la locataire tendant à se voir accorder des délais rétroactifs de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire – a notamment :

— constaté la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties résultant du contrat du 7 septembre 2009, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte d’huissier du 15 février 2023, à compter du 16 mars 2023,

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société HFL du terrain de 3788 m² environ formant la partie B de la parcelle section AK numéro [Cadastre 3] lieu-dit [Localité 7] sur la commune de [Localité 8] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 4.136,38 € TTC, taxes foncières en plus sur justificatifs, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et ce à compter du 16 mars 2023 et condamné la société HFL à payer à la SCI SIVEC cette indemnité d’occupation provisionnelle,

— condamné la société HFL aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 février 2023, et à payer à la SCI SIVEC une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SIVEC a fait délivrer à la SAS HFL un commandement de quitter les lieux par acte extrajudiciaire en date du 13 novembre 2023.

Par actes d’huissier en date des 1er et 20 décembre 2023, il a été procédé à la reprise des lieux par la SCI SIVEC, l’huissier ayant constaté que personne n’était présent sur place, que le terrain était par endroits envahi par les ronces, qui se sont propagées sur le bâtiment et qui ont dû être coupées pour pouvoir procéder à l’ouverture de la porte du bâtiment, que les locaux étaient vides de tout occupant et de tout mobilier à l’exception de quelques meubles de bureau sans valeur, qu’il n’y avait plus d’électricité et, après confirmation par un voisin, que le terrain n’était plus occupé depuis plusieurs mois.

La SAS HFL a interjeté appel de l’ordonnance de référé. Par jugement du tribunal de commerce de Cannes en date du 5 mars 2024, elle a été admise au bénéfice de la procédure de sauvegarde.

Suivant arrêt en date du 17 octobre 2024, la cour d’appel d’Aix-en-Provence -après avoir constaté cette évolution du litige et rappelé que l’ouverture d’une procédure collective en cours d’instance de référé rend irrecevable toute demande tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent et/ou à la résiliation d’un bail pour défaut de paiement d’une somme d’argent (correspondant à une créance née antérieurement au jugement d’ouverture) – a infirmé l’ordonnance entreprise et déclaré la SCI SIVEC irrecevable en ses demandes.

Par courrier officiel en date du 12 décembre 2024, le conseil de la SAS HFL a demandé au conseil de la SCI SIVEC, en exécution de cet arrêt, la restitution d’une somme totale de 9.906,28 € et lui a par ailleurs demandé « de [lui] indiquer comment la remise en l’état va s’opérer ».

*

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la SAS HFL a fait assigner la SCI SIVEC en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir ordonner une expertise afin d’évaluer « la valeur de la remise en état » et condamner la requise au paiement d’une provision de 100.000 € à valoir sur l’obligation de remise en état par équivalent.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 26 février 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 18 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS HFL demande au juge des référés de :

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

convoquer les parties évaluer la valeur de la remise en état de la société HFL à laquelle est tenue la société SIVEC en suite de l’arrêt du 17 octobre 2024,se faire remettre à cet effet tous éléments notamment sur le droit au bail, les investissements et aménagements de la société SIVEC (sic),du tout dresser rapport, – condamner la société SIVEC à verser à la société HFL une provision de 100.000 € à valoir sur l’obligation de remise en état par équivalent,

— rejeter toute demande contraire,

— condamner la société SIVEC à payer à la Société par actions simplifiée H.F.L la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle soutient en substance que les installations et aménagements qu’elle a réalisés, d’une valeur de plus de 400.000 €, ne sont jamais devenus la propriété du bailleur et elle rappelle qu’en application de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution forcée en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire est poursuivie aux risques du créancier, qui doit rétablir le débiteur dans ses droits, en nature ou par équivalent, si le titre est ultérieurement modifié. Elle fait valoir qu’une remise en état en valeur suppose l’évaluation de cette remise en état, ce qui justifie sa demande d’expertise formée au visa de l’article 145 du code de procédure civile, et qu’il s’agit d’évaluer la valeur du droit au bail, des constructions et aménagements e de l’ensemble des éléments perdus par la SAS HFL. Concernant sa demande de provision formée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, elle estime que le montant sollicité n’est pas sérieusement contestable au regard des propositions de cession du droit au bail qu’elle a reçues et de la valeur des bâtiments. En réponse aux conclusions adverses, elle rappelle que la SCI SIVEC l’a expulsée à ses risques et périls et alors qu’elle avait payé l’intégralité des loyers jusqu’au 4ème trimestre 2023. Elle indique également que la SCI SIVEC doit lui « rembourser la période postérieure à l’ouverture de la sauvegarde et postérieure à l’expulsion du 1er décembre 2024 », tout en affirmant par ailleurs qu’elle ne saurait payer depuis lors le loyer d’un local qui lui appartient sur un terrain dont elle n’a plus la jouissance et qui a été reloué à un tiers. Elle relève enfin que, dans le cadre de la procédure de sauvegarde, personne n’a saisi l’administrateur judiciaire ni le juge-commissaire pour un défaut de paiement des loyers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI SIVEC demande au juge des référés de :

— débouter la société HFL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner HFL au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la SAS HFL a spontanément quitté les lieux plusieurs mois avant que ne soit établi le procès-verbal de reprise en décembre 2023 et que les photographies annexées à l’état des lieux attestent de locaux à l’abandon. Elle relève que l’ordonnance de référé n’a été réformée qu’en raison de l’ouverture en cours d’instance d’une procédure de sauvegarde, manifestement initiée pour les besoins de la cause, et que si la SAS HFL a réglé les causes du commandement de payer après la délivrance de l’assignation, elle n’a en revanche réglé aucun loyer depuis que l’ordonnance de référé a été rendue. Elle souligne en outre que la SAS HFL n’a pas fait l’objet d’une expulsion par voie d’huissier, que celle-ci n’a jamais formé de demande aux fins de réintégrer les locaux, ni réglé les loyers, et que l’administrateur judiciaire n’a jamais sollicité non plus la poursuite du bail, qui n’a plus été exécuté par le preneur postérieurement au jugement d’ouverture. La défenderesse affirme qu’en tout état de cause, la SAS HFL n’a jamais eu l’intention de poursuivre personnellement l’occupation des lieux depuis la cessation d’activité de la société [Z], qui était le seul sous-locataire autorisé par le bail. Elle fait valoir que les termes du bail n’ont pas été respectés pendant plusieurs années par sa locataire, qui sous-louait en fait les locaux à plusieurs sociétés pour un montant bien supérieur à celui qu’elle-même payait. La SCI SIVEC rappelle que sa locataire ne pouvait pas non plus céder son droit au bail à un tiers sans son autorisation (en dehors de la cession au repreneur de son activité) et qu’elle ne peut donc pas solliciter la valorisation d’un quelconque droit au bail, pas plus qu’elle ne peut solliciter d’indemnisation au titre des constructions, devenues la propriété de la bailleresse après le départ de sa locataire.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera relevé à titre liminaire que les pièces remises au juge des référés par la défenderesse sont strictement identiques à celles qui ont été communiquées à la demanderesse, de sorte que les doutes exprimés à cet égard par cette dernière sont dépourvus de toute pertinence.

1/ Sur la demande d’expertise judiciaire

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La demande d’une mesure d’instruction doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

Le motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du défendeur.

En l’espèce, pour affirmer qu’elle dispose d’un droit à « remise en état en valeur » dont elle sollicite l’évaluation à dire d’expert, la demanderesse se prévaut des dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose :

« […] l’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire.

L’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié. »

La poursuite de l’exécution est usuellement définie comme le fait d’user de la contrainte à l’encontre du débiteur en recourant à des mesures d’exécution forcée.

Or, en l’espèce, il n’est pas établi que de telles mesures d’exécution forcée aient été engagées par la SCI SIVEC à l’encontre de la SAS HFL, laquelle avait spontanément délaissé les lieux loués plusieurs mois avant la signification du commandement de quitter les lieux, ainsi que cela résulte des procès-verbaux de constat versés aux débats par la défenderesse et des termes du procès-verbal de reprise de lieux de décembre 2023, de sorte que la possibilité même pour la SAS HFL de se prévaloir des dispositions de l’article L. 111-10 susvisé n’est pas acquise.

Il sera en outre relevé que la SAS HFL ne justifie pas avoir sollicité sa réintégration dans les lieux, ni réglé le moindre loyer depuis le dernier paiement soldant les causes du commandement, effectué avant le prononcé de l’ordonnance de référé en date du 19 octobre 2023.

Concernant les constructions, il résulte des termes clairs du bail commercial et de l’avenant en date du 7 décembre 2009 que tous les aménagements et constructions réalisés sur le terrain loué deviendront la propriété du bailleur, sans indemnité au profit du preneur, « en fin de jouissance du preneur » ou « après le départ du locataire », et non pas au moment de la résiliation du bail : dès lors que la locataire a spontanément quitté les lieux plusieurs mois avant la signification du commandement de quitter les lieux, et que plus aucune activité n’était exercée dans les locaux, l’existence d’un quelconque droit à indemnisation de la SAS HFL au titre des constructions qu’elle a édifiées sur le terrain loué n’est manifestement pas acquise.

Enfin, il sera noté que la demanderesse ne précise même pas la nature de la « remise en état » dont elle sollicite l’évaluation par expert.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise formée par la SAS HFL.

2/ Sur la demande provisionnelle

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Au regard de ce qui précède, la demanderesse n’établit pas avec l’évidence requise en référé l’existence d’une obligation incombant à la SCI SIVEC de l’indemniser sur le fondement de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution ; à tout le moins, sa demande de provision se heurte à des contestations sérieuses, au regard notamment des effets de la clause d’accession stipulée au bail et à son avenant.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS HFL, qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera pour les mêmes raisons déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI SIVEC la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; vu les articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expertise formée par la SAS HFL ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision « à valoir sur l’obligation de remise en état par équivalent » formée par la SAS HFL;

Condamne la SAS HFL aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS HFL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS HFL à payer à la SCI SIVEC une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés