1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e SAPIRA + 1 CCC M^e DARDE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 16 OCTOBRE 2025

S.A.S. SR Promotion

c/

[V] [H] [X] [C], [M] [Z]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00584 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QGF6

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 18 Juin 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.A.S. SR PROMOTION, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 852778406, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [P] [E].

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Héléna SAPIRA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [V] [H] [X] [C]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par M^e Guillaume DARDE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Maître [M] [Z]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 18 Juin 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 21 Août, prorogée 16 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Suivant promesse unilatérale de vente reçue le 30 mai 2023 par Maître [M] [Z], notaire à [Localité 12], consentie pour une durée expirant le 15 juillet 2024, Monsieur [V] [C] s’est engagé à vendre à la SAS SR PROMOTION un terrain non bâti sis à [Adresse 15], cadastré section B n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7], au prix de 850.000 €.

Aux termes de cet acte, il a été fixé une indemnité d’immobilisation d’un montant de 42.500 €, que le bénéficiaire devait verser en la comptabilité du notaire au plus tard le 30 juin 2023, à défaut de quoi la promesse sera considérée comme caduque et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation de la promesse. L’acte précise que cette indemnité restera acquise au promettant en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse, même si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option ; toutefois, dans cette même hypothèse, cette somme sera intégralement restituée au bénéficiaire notamment si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l’acte ou si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant.

Outre les conditions suspensives de droit commun, il a été stipulé au profit du bénéficiaire diverses conditions suspensives, dont notamment l’obtention d’un permis de construire dans les huit mois à compter de la date de dépôt du dossier de permis, pour la construction d’un bâtiment à usage industriel d’une surface plancher maximum de 8.500 m², étant précisé que le bénéficiaire devra, pour pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée dans les trois mois à compter de l’obtention d’un plan topographique aux frais exclusifs du bénéficiaire, basé sur le niveau naturel du terrain, après déblayage des remblais existants sur partie de la parcelle B [Cadastre 6].

A la clause « Remblais », le promettant s’est engagé, à titre de condition essentielle et déterminante pour le bénéficiaire, à faire son affaire personnelle du déblayage des remblais existants sur la partie du terrain constructible devant servir d’assiette à la demande de permis de construire, ce déblayage concernant uniquement le remblais de terre et gravas commis par l’entreprise SEETP, le bénéficiaire faisant pour sa part son affaire personnelle du remblais de terre préalablement réalisé du vivant du père du promettant.

Par courrier RAR en date du 21 décembre 2023, reçu le 2 janvier 2024, le conseil de la SAS SR PROMOTION a mis en demeure Monsieur [V] [C] de procéder sans délais à l’enlèvement des remblais lui incombant, à ce jour non effectué en dépit de plusieurs demandes.

Suivant avenant en date du 20 juin 2024, il a été convenu entre les parties, Monsieur [V] [C] n’ayant pas été en mesure de mettre en oeuvre à ce jour le déblayage lui incombant, de proroger la durée de la promesse de vente jusqu’au 15 janvier 2025, les partes donnant d’ores et déjà leur accord de principe pour une nouvelle prorogation s’il y a lieu à l’issue de ce délai afin de permettre au bénéficiaire de déposer sa demande de permis de construire.

Suivant mail en date du 7 janvier 2025, Monsieur [V] [C] a indiqué au bénéficiaire de la promesse qu’il avait décidé de ne pas proroger la promesse de vente, n’ayant pas les moyens financiers de réaliser un audit plus approfondi des matériaux enfouis sur le terrain et les risques encourus par rapport à la solution envisagée pour gérer les remblais étant significatifs pour les deux parties.

Par courrier en date du 21 février 2024, réitéré le 11 mars 2025, le conseil de la SAS SR PROMOTION, en l’état de ce refus du promettant de proroger une nouvelle fois la promesse de vente, a sollicité la restitution de la somme payée par sa cliente au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par courrier officiel en date du 24 mars 2025, le conseil de Monsieur [V] [C] s’est opposé à la restitution de cette somme, estimant que la SAS SR PROMOTION n’avait pas rempli ses propres obligations pour permettre la réalisation de la condition suspensive.

*

Suivant actes de commissaire de justice en date des 10 et 11 avril 2025, la SAS SR PROMOTION a fait assigner Monsieur [V] [C] et Maître [M] [Z], notaire au sein de l’office notarial de Maître [U] [O], en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de voir condamner le promettant à lui verser une provision au titre de l’indemnité d’immobilisation et ordonner au notaire de lui restituer la somme qu’elle a versée à ce titre.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 30 avril 2025, a fait l’objet d’un renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 18 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS SR PROMOTION demande au juge des référés, au visa de l’articles 835 du code de procédure civile, de :

— recevoir la SR Promotion en l’intégralité de ses fins, demandes et prétentions et l’y déclarer bien-fondé ;

— débouter Monsieur [V] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [V] [C] à payer à la société SR Promotion la somme de 42.500 € à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’immobilisation ;

— ordonner à Maître [M] [Z], le notaire des parties désigné en qualité de séquestre (page 10 de la promesse PJ 1 et prorogation PJ 5) de restituer à la société SR Promotion la somme de 42.500 € versée par elle au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue en pages 9 et 10 de la promesse de vente du 30/05/2023, sur présentation de l’ordonnance de référé à intervenir ;

— condamner Monsieur [V] [C] à payer à la société SR Promotion la somme de 5.000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens de l’instance ;

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé et lieu au seul vu de la minute.

Elle soutient que la promesse de vente est caduque, que la condition suspensive stipulée à son profit a défailli et que la non réalisation de la vente promise est imputable au seul promettant, qui n’a jamais procédé à l’évacuation des remblais qui lui incombait et qui a refusé la prorogation de la promesse, de sorte que l’obligation de restitution de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Elle fait valoir que les stipulations de la promesse de vente sont claires et ne nécessitent aucune interprétation excédant les pouvoirs du juge des référés.

En réponse aux conclusions adverses, la demanderesse rappelle que ce n’est que postérieurement à l’introduction de la présente instance que Monsieur [V] [C] a saisi le juge du fond et soutient qu’il n’est démontré par le défendeur aucun manquement à ses obligations contractuelles imputable à la SAS SR PROMOTION, qui n’a jamais été en mesure de déposer une demande de permis de construire, ni allégué aucun élément constituant une contestation véritablement sérieuse, de sorte que son opposition à la restitution de l’indemnité d’immobilisation est abusive.

Aux termes de ses « conclusions d’incident de compétence et en réplique » notifiées par RPVA le 12 juin 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [V] [C] demande au juge des référés, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1104 et 1240 du code civil, de :

A TITRE PRINCIPAL, SUR L’INCIDENT DE COMPÉTENCE,

— recevoir Monsieur [V] [C] en ses demandes ;

— les déclarer bien fondées ;

— dire et juger qu’il existe des contestations sérieuses entre les parties et qu’une procédure au fond est engagée devant le tribunal judiciaire de GRASSE sur ce même litige ;

— en conséquence, se déclarer incompétent au profit des juges du fond du tribunal judiciaire de GRASSE, déjà saisis ;

— débouter la société SR PROMOTION de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE ET RECONVENTIONNEL,

— condamner la société SR PROMOTION à payer la somme provisionnelle de 42.500 € à Monsieur [V] [C] au titre de l’indemnité d’immobilisation et, pour ce faire, ordonner à Maître [M] [Z], notaire sis à [Adresse 13], de verser la somme de 42.500 € qu’il détient ès-qualités directement entre les mains de Monsieur [V] [C] ;

— condamner la société SR PROMOTION à verser à Monsieur [V] [C] la somme provisionnelle de 42.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par ce dernier ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— condamner la société SR PROMOTION à verser à Monsieur [V] [C] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SR PROMOTION aux entiers dépens.

Il expose qu’il a fait procéder à ses frais au débroussaillage du terrain objet de la promesse et mandaté un géomètre-expert aux fins d’évaluer le volume des remblais à évacuer. Il indique que le plan topographique établi, qui aurait dû être à la charge du bénéficiaire de la promesse, a évalué le volume des remblais à 32.117 m3, qu’il a été réalisé un diagnostic environnemental des sols en avril 2024 et qu’il a fait établir un devis par la société TP SPADA en août 2024, évaluant le coût de l’enlèvement de la totalité des remblais à 2.168.647,80 € TTC. Il reproche à la SAS SR PROMOTION de ne pas avoir pris position sur le coût de ce devis et sur sa participation aux frais lui incombant et soutient que celle-ci n’a en conséquence pas accompli les diligences nécessaires pour permettre la réalisation de la condition suspensive ; il déplore également le comportement de la demanderesse, qui est intervenue auprès de l’agent immobilier en charge de la commercialisation du terrain dans le but d’empêcher toute vente, alors que la promesse de vente était devenue caduque. Il précise qu’au regard de la carence fautive et de la mauvaise foi de la SAS SR PROMOTION, il l’a assignée au fond devant le tribunal judiciaire aux fins d’obtenir le versement à son profit de la somme de 42.500 € séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre la condamnation de la requise à lui verser la somme de 42.500 € à titre de dommages et intérêts.

Le défendeur soutient que les demandes formées par la SAS SR PROMOTION se heurtent à des contestations sérieuses, dès lors qu’elles nécessitent une interprétation du contrat et une analyse poussée des fautes et manquements contractuels, qui excèdent le pouvoir du juge des référés, et qu’en tout état de cause, la non-réalisation de la vente est uniquement imputable au bénéficiaire de la promesse.

A titre subsidiaire, il soutient que l’indemnité d’immobilisation doit lui rester acquise en application de la clause « parfaitement claire » quant au sort de l’indemnité d’immobilisation en cas de non-réalisation de le vente, la SAS SR PROMOTION ayant manqué à ses obligations en s’abstenant de déposer sa demande de permis de construire et cette carence ayant entraîné la caducité de la promesse. Il souligne que l’accord de principe sur une nouvelle prorogation de la promesse ne valait pas engagement ferme de sa part et qu’il était en droit de refuser cette prorogation dès lors que la SAS SR PROMOTION a refusé de supporter sa quote-part du devis de la société SPADA. Il s’estime en conséquence en droit de conserver l’indemnité d’immobilisation versée et d’obtenir une somme de même montant à titre de dommages et intérêts, à raison du préjudice subi du fait des agissements de la demanderesse auprès de l’agent immobilier, correspondant à une perte de chance de vendre son bien et à son préjudice moral et d’image.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à sa personne, Maître [M] [Z] n’a pas constitué avocat ; la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera relevé à titre liminaire que la présente instance en référé a été introduite par la SAS SR PROMOTION antérieurement à la saisine du juge du fond par Monsieur [V] [C], et a fortiori avant la désignation du juge de la mise en état, et qu’il n’est pas contesté que le juge des référés est dès lors compétent pour statuer sur les demandes provisionnelles dont il est saisi, le seul moyen de défense du défendeur concernant l’existence de contestations sérieuses excédant selon lui les pouvoirs juridictionnel du juge des référés.

1/ Sur la demande provisionnelle

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, ainsi que le reconnaît le défendeur lui-même dans ses conclusions, la clause de la promesse de vente relative au sort de l’indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la vente (p. 10 de la promesse) est « parfaitement claire » et ne nécessite aucune interprétation, en ce qu’elle stipule :

— que la somme de 42.500 € versée par la bénéficiaire restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire d’immobilisation en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et les délais prévus à l’acte,

— que toutefois, elle devra être restituée au bénéficiaire, s’il se prévaut de l’un des cas suivants :

si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte, […]si la non réalisation de la vente était imputable au seul promettant.

Il a notamment été stipulé au profit du bénéficiaire une condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire dans les huit mois à compter de la date de dépôt du dossier de permis, pour la construction d’un bâtiment à usage industriel d’une surface plancher maximum de 8.500 m², étant précisé que le bénéficiaire devra, pour pouvoir se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée dans les trois mois à compter de l’obtention d’un plan topographique aux frais exclusifs du bénéficiaire, basé sur le niveau naturel du terrain, après déblayage des remblais existants sur partie de la parcelle B [Cadastre 6].

Il résulte clairement de la clause intitulée « Remblais » (pp. 19 et 20 de la promesse), érigée par les parties en une « obligation de résultat déterminante du consentement du bénéficiaire à se porter acquéreur du présent terrain à bâtir », que :

— le promettant a déclaré qu’il avait été procédé à une premier remblayage d’une partie de la parcelle cadastrée [Cadastre 11] [Cadastre 6] par l’addition de terre du vivant du père du promettant (dans les années 1990) puis que des dépôts de terre et divers gravats, qui auraient dû être temporaires, ont été réalisés sur le terrain par l’entreprise SEETP,

— à titre de condition essentielle et déterminante pour le bénéficiaire, « le promettant s’engage à faire son affaire personnelle du déblayage des remblais existants sur la partie du terrain constructible, devant servir d’assiette à la demande de permis de construire érigée en condition suspensive aux termes des présentes, en ce que le déblayage concerne uniquement le remblais commis par l’entreprise SEETP susnommée, le bénéficiaire faisant son affaire personnelle du remblais réalisé du vivant du père de Monsieur [C],

de sorte que le bénéficiaire soit en mesure de baser l’ensemble des études, calculs et plans constitutifs de son dossier de demande de permis sur le niveau naturel du terrain, afin qu’il ne soit ni recherché ni inquiété pour l’avenir au titre des vices cachés qui pourraient affecter la constructibilité de son terrain (remblai, glissement de terrain, infiltration, cavités) le rendant impropre à sa destination de terrain à bâtir ».

Il résulte clairement de cette clause particulière, sans qu’aucune interprétation ne soit nécessaire, que l’obligation mise à la charge du promettant de déblayer les remblais constitués de terre et déchets réalisés par l’entreprise SEETP devait être exécutée en premier, dans un délai permettant au bénéficiaire de procéder ensuite lui-même au déblayage des remblais de terre qui étaient plus anciens et de faire établir un plan topographique basé sur le niveau naturel du terrain et de déposer son permis de construire.

Il est constant que Monsieur [V] [C] n’a jamais commencé à exécuter son obligation de déblayage et il ne justifie nullement de démarches qu’il aurait entreprises auprès de la SAS SR PROMOTION pour partager le coût de cette opération.

Cet état de fait a été acté par les parties elles-mêmes dans l’avenant à la promesse de vente du 20 juin 2024 qui indique : « Il s’avère qu’à ce jour, le promettant n’a pas été en mesure de mettre en oeuvre le déblayage des remblais qu’il s’était engagé à assumer, retardant d’autant la réalisation de la condition suspensive stipulée au profit du bénéficiaire ». Aux termes de cet acte, les parties sont donc convenues de proroger la date extrême de la réalisation de la promesse au 15 janvier 2025 et elles ont également donné leur accord de principe pour une nouvelle prorogation s’il y a lieu « afin de permettre au bénéficiaire de déposer un dossier de demande de permis de construire dans un délai de 3 mois suivant la date de réalisation, par le promettant, de l’obligation lui incombant de déblayer les remblais existants sur partie de la parcelle [Cadastre 10]… ».

Les parties ont ainsi rappelé, sans la moindre ambiguïté, qu’il appartenait à Monsieur [V] [C] d’exécuter en premier son obligation de déblaiement, afin de permettre ensuite au bénéficiaire de déposer sa demande de permis de construire.

Enfin, il est constant que Monsieur [V] [C] n’a jamais justifié avoir débuté l’exécution de ce déblaiement et qu’il a refusé de proroger la promesse de vente, par mail en date du 7 janvier 2025. Il est ainsi justifié, avec l’évidence requise en référé, que la non réalisation de la promesse de vente est imputable au seul promettant.

Dans ces conditions, l’obligation de restitution à la SAS SR PROMOTION, bénéficiaire de la promesse, de la somme de 42.500 € qu’elle avait versé en la comptabilité du notaire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il sera donc fait droit à sa demande provisionnelle tendant à voir ordonner au notaire, séquestre des fonds, de lui restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans les termes détaillés au dispositif.

Il n’y aura en revanche pas lieu de condamner Monsieur [V] [C] à payer à la SAS SR PROMOTION la somme provisionnelle de 42.500 € à valoir sur l’indemnité d’immobilisation, la demande principale de la requérante tendant à la restitution de la somme qu’elle avait elle-même versée, qui est toujours séquestrée en la comptabilité du notaire et qui n’a jamais été versée au défendeur.

2/ Sur les demandes subsidiaires formées à titre reconventionnel par le défendeur

Au regard de ce qui précède, et dès lors qu’il a été fait droit à la demande provisionnelle principale formée par la SAS SR PROMOTION, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [V] [C] au titre de l’indemnité d’immobilisation et à titre de dommages et intérêts.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [V] [C], qui succombe à l’instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera pour les mêmes raisons débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS SR PROMOTION la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera dit que la présente décision sera exécutoire au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Ordonne la libération du séquestre s’élevant à la somme de 42.500 €, détenu par Maître [M] [Z], notaire au sein de l’office notarial de Maître [U] [O], entre les mains de la SAS SR PROMOTION, sur simple présentation de la minute de la présente ordonnance de référé ;

Rappelle que la remise des fonds emportera décharge de la mission de séquestre ;

Dit n’y avoir lieu de condamner Monsieur [V] [C] à payer à la SAS SR PROMOTION la somme provisionnelle de 42.500 € à valoir sur l’indemnité d’immobilisation ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes reconventionnelles formées par Monsieur [V] [C] au titre de l’indemnité d’immobilisation et à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [V] [C] aux entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [V] [C] à payer à la SAS SR PROMOTION la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [V] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute.

Le greffier Le juge des référés