Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre vente, 25 septembre 2025, n° 24/00094

TJ Grasse 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'engagement écrit d'acquisition
Le juge a constaté que la SCI VITO CANNES HOUSE ne justifiait pas d'un engagement écrit d'acquisition et qu'aucune vente amiable n'avait eu lieu dans les délais prescrits, rendant nécessaire la reprise de la procédure.
Accepté
Créance liquide et exigible
Le juge a constaté que la créance était liquide et exigible, ce qui justifie la vente forcée des biens immobiliers saisis.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. vente, 25 sept. 2025, n° 24/00094
Numéro(s) :	24/00094
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Messaline LESOBREFrédéric KIEFFER
Cabinet(s) :	KIEFFER MONASSE & ASSOCIESCABINET ESSNER
Parties :	Société de droit étrangère FIRST ABU DHABI BANK immatriculée c/ S.C.I. VITO [ Localité 11 ] HOUSE immatriculée sous le numéro 509

Texte intégral

1 exp la SELARL CABINET [U],

1 exp la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES,

1 exp chacune des parties

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 24/00094 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYNJ

Minute N° 25/201

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le vingt cinq Septembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Société de droit étrangère FIRST ABU DHABI BANK immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le n° 314 939 547, dont le siège social est [Adresse 9], agissant par l’intermédiaire de sa succursale de [Localité 16] dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représenté par M^e Messaline LESOBRE , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

S.C.I. VITO [Localité 11] HOUSE immatriculée sous le numéro 509 209 102 auprès du RCS [Localité 15], , dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par ses gérants en cette qualité domicilié audit siège,

Représenté par M^e Frédéric KIEFFER de la SELARL KIEFFER – MONASSE & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Débiteur saisi

En présence de :

TRESOR PUBLIC, dont le siège social est sis [Adresse 17]

Non comparant ni représenté

TRESOR PUBLIC, dont le siège social est sis [Adresse 17]

Non comparant ni représenté

Créanciers inscrits

* * *

A l’appel de la cause à l’audience publique du 03 juillet 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 25 Septembre 2025.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un acte authentique contenant copie exécutoire en date du 16 novembre 2018 dressé par Maître [K] [E], notaire membre de la SELAS "[F] ET ASSOCIES, NOTAIRES", titulaire d’un office notarial à [Localité 16], contenant notamment :

«  PRET à hauteur de 1.680.000,00 € sur une période de 7 ans, dont le remboursement prévu comprenant le paiement des intérêts sur 2 ans, puis 20 versements trimestriels de 33.600,00 € outre un paiement final au 30 septembre 2025 ; au taux d’intérêts variable EURIBOR 3mois (flooré à 0%) augmenté de la marge de 1,95 % par an, (TAEG 2,30 % l’an) ;

«  PRET à hauteur de 3.640.000,00 € sur une période de 7 ans, dont le remboursement prévu comprenant le paiement des intérêts sur 2 ans, puis 20 versements trimestriels de 72.800,00 € outre un paiement final au 30 septembre 2025 ; au taux d’intérêts variable EURIBOR 3mois (flooré à 0%) augmenté de la marge de 1,95 % par an, (TAEG 2,30 % l’an) ;

«  PRET à hauteur de 180.000,00 € sur une période de 7 ans, dont le remboursement prévu comprenant le paiement des intérêts sur 2 ans, puis 20 versements trimestriels de 3.600,00 € outre un paiement final au 30 septembre 2025 ; au taux d’intérêts variable EURIBOR 3mois (flooré à 0%) augmenté de la marge de 1,95 % par an, (TAEG 2,30 % l’an), la FIRST ABU DHABI BANK a fait délivrer à la société civile SCI VITO CANNES HOUSE, par acte de Maître [D] [M], commissaire de justice à Nice, en date du 8 mars 2024, un commandement de payer :

— la somme de 4.049.167.63 euros au titre du prêt n° AA20032FFSTS ;

— la somme de 1.868.846,60 euros au titre du prêt n° AA20032M8DRN ;

— la somme de 199.170,12 euros au titre du prêt n° AA20032G9WQW.

Cet acte emporte saisie immobilière des biens et droits immobiliers affectés hypothécairement au profit de la banque :

1° lot de la vente :

— les biens et droits immobiliers situés à [Adresse 13], cadastrés BZ section n°[Cadastre 4], d’une surface cadastrale 00ha 06a 33 ca, formant le lot numéro DIX-SEPT (17) du lotissement consistant dans une villa dénommée [Adresse 18] d’une surface habitable de 163,39 m2 comprenant un séjour, une salle à manger, une cuisine, six chambres, six salles d’eau, un wc indépendant et un jardin et la moitié de la superficie de la voie du lotissement en façade du lot vendu soit cent huit mètres carrés ;

2ème lot de la vente :

— les biens et droits immobiliers situés à [Localité 11] [Adresse 1], cadastrés BZ section n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7], d’une surface cadastrale respective de 00ha 00a 53 ca et 00ha 06a 75ca, consistant dans une propriété dénommée [Adresse 19] comprenant une villa d’une surface habitable de 330,62 m2 élevée sur deux niveaux composée de : deux salons, deux séjours, une cuisine, un cellier, une remise, cinq chambres, six salles d’eau, un wc indépendant, un dressing, un garage, une piscine et un jardin

3ème lot de la vente :

— les biens et droits immobiliers, objet du présent commandement, dépendent d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 12], cadastrés BZ section n°[Cadastre 3], d’une surface cadastrale de 00ha 09a 58ca, formant le lot numéro seize (16) du lotissement des Hespérides, savoir le lot de copropriété n° 11 consistant dans un appartement situé au rez-de-jardin de l’immeuble, façade ouest Nord, en cours de rénovation, composé d’un séjour aveugle, d’une cuisine, d’une chambre, d’une salle d’eau avec wc, d’une surface habitable de 40,10m2 loi carrez et la jouissance exclusive et particulière attachée audit appartement d’une partie du terrain au Nord et à l’Ouest, à usage de jardin, de parking pour une voiture, d’une surface d’environ 110m2 et les sept cent quatre-vingt-treize/dix millièmes (793/10000èmes) des parties communes générales, soumis au régime de la copropriété par un état de descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [S], notaire à [Localité 11] le 4 juillet 1968 publié au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 le 27 août 1968, volume 8975 numéro 12.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté infructueux, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 10] le 5 avril 2024 Volume 2024 S numéro 70.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 11 avril 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, le créancier poursuivant a fait assigner la société civile SCI VITO CANNES HOUSE à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 4 juillet 2024.

Le créancier poursuivant a également, le 3 juin 2024, dénoncé le commandement de saisie avec assignation aux créanciers inscrits :

— le Trésor Public (SIP [Localité 11]) en son inscription d’hypothèque légale publiée le 18 juin 2021 volume 2021 V n° 3119 sur les biens et droits immobiliers cadastrés Section BZ [Cadastre 4] ;

— le Trésor Public (SIP [Localité 11]) en son inscription d’hypothèque légale publiée le 22 décembre 2022 volume 2022 V n° 12916 sur les biens et droits immobiliers cadastrés Section BZ [Cadastre 4], BZ [Cadastre 6], BZ [Cadastre 7].

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse le 6 juin 2024.

Le juge de l’exécution, aux termes d’un jugement d’orientation réputé contradictoire en date du 20 mars 2025, signifié et publié au service de la publicité foncière, a notamment :

— dit que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution ; validé la procédure de saisie immobilière ;

— dit que la FIRST ABU DHABI BANK poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société civile SCI VITO CANNES HOUSE pour une créance liquide et exigible, d’un montant de :

—  3.100.103,12 euros outre intérêts au taux de 4,45 % à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution au titre du prêt n° AA20032FFST5 ;

—  1.394.296,39 euros outre intérêts au taux de 4,45 % à compter du 30 novembre 2024 jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution au titre du prêt AA20032M8DRN ;

— constaté que le troisième prêt a été soldé par le versement opéré le 27 juin 2024 par la partie saisie ;

— débouté la société civile SCI VITO CANNES HOUSE de sa demande de modification des mises à prix fixées dans le cahier des conditions de vente ;

— autorisé la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis ; fixé à la somme le prix en deçà duquel chacun des lots de la vente ne pourront être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ;

— dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 3 juillet 2025 aux fins délai supplémentaire, de vente forcée ou de validation de la vente amiable.

Le 3 juillet 2024, le créancier poursuivant a notifié par RPVA des conclusions aux fins de reprise des poursuites et de vente forcée dans les termes de l’assignation à l’audience d’orientation dont il a repris intégralement les termes dans ses conclusions, en sollicitant du juge de l’exécution qu’il constater l’absence de justification par la partie saisie des démarches accomplies afin de parvenir à la vente amiable sur autorisation judiciaire.

La SCI VITO CANNES HOUSE a confirmé l’absence de vente amiable et d’acte d’acquisition.

Les créanciers inscrits n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui ordonne la vente amiable des biens saisis, fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

La SCI VITO CANNES HOUSE n’est pas en mesure de justifier de la signature d’un engagement écrit d’acquisition et ne sollicite pas en conséquence l’octroi d’un délai supplémentaire.

Elle ne peut par conséquent pas, au regard des dispositions d’ordre public précitées, bénéficier d’un délai supplémentaire, la perspective de signature d’un acte authentique dans le délai de 3 mois étant nulle.

Il convient donc d’ordonner la reprise de la procédure et la vente forcée des biens dont s’agit, et de fixer la date de l’audience d’adjudication, conformément aux dispositions de l’article R 322-22 du code des procédures civiles d’exécution, dans un délai compris entre deux et quatre mois.

L’adjudication sera fixée à l’audience du jeudi 18 décembre 2025 à 9 heures pour permettre au créancier poursuivant de procéder aux formalités de publicité.

Il convient toutefois de rappeler les dispositions de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture des enchères.

Le présent jugement ordonnant la reprise de la procédure n’est pas susceptible d’appel en application de l’article R 322-22 susvisé.

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande de la société FIRST ABU DHABI BANK, société de droit étrangère, dans les termes du dispositif du présent jugement.

Conformément à la demande du créancier poursuivant, la publicité sera aménagée dans les termes fixés au dispositif de la décision.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe et, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, ils seront distraits au profit de la SELARL Cabinet Essner , qui déclare en avoir fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, non susceptible d’appel

Constate que la SCI VITO CANNES HOUSE ne justifie pas d’un engagement écrit d’acquisition des biens saisis et qu’aucune vente amiable n’a eu lieu dans les délais prescrits ;

Ordonne la reprise de la procédure de saisie immobilière ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis à la requête de la société FIRST ABU DHABI BANK, société de droit étrangère

1° lot de la vente :

2ème lot de la vente :

3ème lot de la vente :

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 18 décembre 2025 à 9 heures, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente pour chacun des lots de la vente ;

Désigne Maître [D] [M], commissaire de justice à [Localité 15], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, pour assurer deux visites des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu’il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant ;

Dit que le commissaire de justice instrumentaire pourra se faire assister lors des visites d’un ou plusieurs professionnels agrées, chargés d’établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur ;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Autorise une publicité aménagée selon les conditions fixées ci-après :

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution pourra être complété par les éléments suivants :

— une description plus approfondie du bien et une photographie de l’immeuble,

— la date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans ou moins de 5 ans,

— l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre permettant à l’adjudicataire de savoir si des charges réelles sont attachées à son acquisition.

— le montant de la consignation minimale obligatoire permettant de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— l’indication de la possibilité d’une surenchère dans un délai de 10 jours à compter de l’adjudication.

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3

Dit que l’avis simplifié pourra être complété par les éléments suivants :

— les jours et heures des visites ;

— une photographie et une description du bien moins succincte que celle prévue à l’article R 322-31 du code des procédures civiles d’exécution, si la valeur du bien le requiert.

Dit que l’avis simplifié pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être imprimé sur une seule page de format A3.

Dit que chaque fois que cela est possible, il sera procédé au regroupement, dans un même tableau synthétique de toutes les annonces d’un même avocat, le coût de ce tableau étant divisé au prorata des annonces y figurant.

Autorise la publication de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet, notamment Licitor et dit que cette parution comprendra au maximum la photographie du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article R 322-32 du code des procédures civiles d’exécution aménagée comme ci-dessus.

Dit que lorsque la publicité par INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros hors taxes sur justificatifs.

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

Autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4 comportant le texte prévu à l’article R 322-31 comme aménagé ci-dessus, et éventuellement une photographie du bien, leur coût étant inclus dans les frais de vente.

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Cabinet Essner, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION