TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05056 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNBM

Minute : 25/00291

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [K] [S] [V]

Monsieur [B] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [K] [S] [V],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [S],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 7] – [Localité 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2022 à effet en date 1er octobre 2022, Monsieur [E] [Y] a donné à bail à Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] un logement situé [Adresse 7] [Localité 5], pour un loyer mensuel initial de 1100 euros, augmenté d’une provision sur charges de 100 euros par mois.

Par contrat de cautionnement du 02 octobre 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

A la suite d’incidents de paiement, le bailleur a demandé à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES d’exécuter son engagement et de lui régler la somme de 3600 euros au titre des loyers et charges impayées par les locataires de décembre 2023 à février 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mars 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait signifier à Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3600 euros en principal, au titre des loyers impayés.

A la suite de nouveaux impayés, la caution a été actionnée par le bailleur qui lui a réclamé la somme de 2400 euros au titre de sa garantie pour le paiement des loyers de mars 2024 et avril 2024.

Quittance a été délivrée par le bailleur à la caution le 10 avril 2024 pour le paiement de la somme totale de 6000 euros.

Par notification électronique du 08 mars 2024, la situation d’impayés a été portée à la connaissance de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] au paiement de la somme de 6000 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 3600 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,les condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

À cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, à l’exception de sa demande d’expulsion puisque les locataires ont libéré les lieux le 31 mai 2024.

Au soutien de ses demandes, elle indique tout d’abord que le Juge des contentieux de la protection du Raincy est compétent en application des articles L213-4-1 et L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, et R213-9-7 du même code, concernant les actions nées d’un contrat de louage d’immeuble situé dans le ressort du Tribunal de proximité du Raincy. Elle estime que son action est recevable et non prescrite au regard de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Au visa des articles 1346 et suivants et 2308 et suivants du Code civil, elle indique qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du bailleur, dispose d’un recours personnel, et est bien fondée à obtenir au titre de son recours personnel la condamnation du débiteur, conformément aux stipulations contractuelles. Elle explique qu’elle a été amenée à régler des sommes au bailleur en exécution de son engagement de caution, et que dès lors elle se trouve, conformément à l’article 2309 du Code civil, subrogée dans les droits de celui-ci, avec la faculté d’engager une action aux fins de résiliation du bail. Elle expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement elle invoque la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S], régulièrement cités à étude, ne sont pas présents ni représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIVATION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même Code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du Code de l’organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 5] qui, conformément à l’annexe tableau IV du Code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 mai 2024 en vue d’une audience prévue le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. En outre, la CCAPEX a été saisie le 08 mars 2024, soit plus de deux mois avant le 27 mai 2024, date de délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des quittances subrogatives du 09 février 2024 et du 10 avril 2024 et du décompte en date du 13 mai 2024 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées par la caution en substitution de la locataire défaillante, s’établit à la somme 6000 euros, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] des sommes que le bailleur pouvait lui-même réclamer, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6000 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 3600 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] n’ont pas payé régulièrement les loyers et charges, si bien que le bailleur a demandé à la caution, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, de payer les sommes dues au titre de l’arriéré.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a fait signifier un commandement de payer par acte d’huissier le 05 mars 2024, qui vise et reproduit la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3600 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024 inclus.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 05 mars 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les loyers réclamés devaient être réglés dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit jusqu’au 05 mai 2024 à 24 heures.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il n’est pas communiqué de décompte précis faisant apparaître les appels de loyers et les règlements effectués par les locataires, tant à la caution qu’au bailleur, après signification du commandement de payer.

Toutefois, l’examen du décompte reprenant les paiements effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES directement au bailleur sur la période des deux mois suivant le commandement de payer du 05 mars 2024, met en évidence des paiements intervenus en mars 2024 pour 1200 euros, puis en avril 2024 pour 1200 euros et en mai 2024 pour 1200 euros.

Les loyers réclamés dans le commandement de payer pour un montant de 3600 euros, ont donc été réglés dans le délai de deux mois.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies, si bien qu’il convient de rejeter la demande de constat de la résiliation du bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat :

Aux termes de l’article 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, caution a effectué de nombreux versements au titre des loyers et charges, impayés par les locataires, pour un total de 6000 euros entre le mois de décembre 2023 et le mois d’avril 2024 et que des règlements sont encore intervenus postérieurement en mai et juin 2024. Les locataires ne payent donc pas régulièrement les loyers et charges.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui empêche la poursuite du contrat et justifie la résiliation judiciaire du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 27 mai 2024, date de l’assignation.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] ont quitté les lieux le 31 mai 2024.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation judiciaire du contrat de bail ;

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 septembre 2022, à effet au 1er octobre 2022 entre Monsieur [E] [Y] d’une part, et Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 5],

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 septembre 2022, à effet au 1er octobre 2022 entre Monsieur [E] [Y] d’une part, et Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Localité 5], le 27 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6000 euros, au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 05 mars 2024 sur la somme de 3600 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 27 mai 2024 jusqu’au 31 mai 2024, date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation, à compter du 05 mai 2024 et jusqu’au 30 mai 2024, date de libération des lieux, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [K] [S] [V] et Monsieur [B] [S] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE