TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

2ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 20/01859 – N° Portalis DBXJ-W-B7E-HBOA

Jugement Rendu le 16 SEPTEMBRE 2025

AFFAIRE :

[P] [E]

[W] [F] [E]

C/

[J] [D] [L]

S.A.R.L. CARROSSERIE PEINTURE G. [L]

S.E.L.A.S. LEGATIS [Localité 8] [Localité 12]

[B] [G]

ENTRE :

1°) Madame [P] [E]

née le 16 Octobre 1976 à [Localité 9]

de nationalité Française

Aide comptable, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

2°) Monsieur [W] [F] [E]

né le 07 Décembre 1954 à [Localité 11] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

Carrossier, demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe BALLORIN de la SELARL BALLORIN-BAUDRY, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDEURS

ET :

1°) Monsieur [J] [D] [L]

né le 19 Novembre 1977 à [Localité 10]

de nationalité Française

Gérant, demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON plaidant

2°) La SARL CARROSSERIE PEINTURE G. [L], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 509 583 076, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Eric SEUTET, avocat au barreau de DIJON plaidant

3°) La SELAS LEGATIS [Localité 8] [Localité 12], immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 316 722 883, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

4°) Maître [B] [G]

de nationalité Française

Notaire, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Thibaud NEVERS, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Présidente : Madame Odile LEGRAND, Première Vice-Présidente

Assesseurs : Madame Aude RICHARD, Vice-présidente

: Madame Laetitia TOSELLI, Vice-Présidente

En présence de Monsieur [Y] [X], Auditeur de justice

Greffier : Madame Catherine MORIN

En audience publique le 11 Mars 2025 ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoiries conformément à l’article 799 du Code de procédure civile ;

DELIBERE :

— au 24 juin 2025 et prorogé jusqu’au 16 septembre 2025

— Mêmes Magistrats

JUGEMENT :

— prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— Contradictoire

— en premier ressort

— rédigé par Laetitia TOSELLI

— signé par Odile LEGRAND Présidente et Catherine MORIN Greffière prinicpale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le

à

Maître [U] [S] de la SELARL BALLORIN-BAUDRY

M^e Thibaud NEVERS

M^e Eric SEUTET

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte notarié reçu par Me [A] [H] le 22 juillet 2019, avec la participation de Me [B] [G] assistant le bénéficiaire, M. [W] [F] [E] et sa fille, Mme [P] [E], ont conclu avec M. [J] [D] [L] une promesse unilatérale de vente au prix de 500 000 euros, portant sur une maison d’habitation et atelier attenant, situés [Adresse 1] (21), cadastrés section BA numéro [Cadastre 6], sous conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt, consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2019 à 20 heures et comprenant une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 10 % du prix de vente.

La promesse de vente prévoyait que la vente était indissociable de la vente du fonds de commerce de carrosserie exploitée dans les locaux vendus, appartenant au promettant.

Selon acte notarié reçu par Me [A] [H] le 22 juillet 2019, avec la participation de Me [B] [G] assistant le bénéficiaire, M. [W] [F] [E] et Mme [P] [E] ont conclu avec la SARL Carosserie Peinture G. [L], représentée par son gérant, M. [J] [L], une promesse unilatérale de cession de fonds artisanal au prix de 120 000 euros, portant sur un fonds artisanal de carrosserie situé et exploité [Adresse 1] (21), sous conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt, consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2019 à 20 heures et comprenant une indemnité forfaitaire d’immobilisation de 10 % du prix de vente.

La promesse de vente prévoyait que la vente était indissociable de la vente des murs commerciaux et d’habitation dans lesquels était exploité le fonds vendu, appartenant au promettant.

Par courriel du 26 septembre 2019, Me [G] a informé Me [H] de ce qu’il n’avait pas encore l’accord de prêt de ses clients.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 septembre 2019, l’étude de Me [H] a mis M. [L] en demeure de lui adresser une attestation d’accord de financement.

Par actes sous seing privé du 2 octobre 2019 adressés en lettre recommandée avec accusé de réception aux promettants, M. [L], en son nom personnel et ès qualités de gérant de la SARL Carosserie Peinture G. [L], a déclaré renoncer au bénéfice des conditions suspensives prévues dans les promesses de vente et vouloir lever l’option desdites promesses pour réaliser les ventes.

Par courrier du 17 octobre 2019 adressé à Me [H], à M. [W] [E] et à Mme [P] [E], le conseil de M. [L] a sollicité pour le compte de son client une date pour la réitération des actes de vente du fonds de commerce et du bien immobilier.

Les ventes des biens immobiliers n’ayant pas été régularisées, par acte d’huissier du 02 septembre 2020, M. [W] [E] et Mme [P] [E] ont fait assigner M. [J] [L], au visa des articles 1103 et suivants du code civil, devant le tribunal judiciaire de Dijon, afin de voir :

— constater que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai prescrit dans les deux promesses de vente conclues le 22 juillet 2019 entre eux et M. [J] [L],

en conséquence :

— dire et juger que la clause d’immobilisation prévue dans les promesses de vente doit produire ses pleins effets,

— condamner M. [J] [L] à leur verser les sommes de :

* 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente relative au bien immobilier,

* 12 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente relative au fonds de commerce,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner M. [J] [L] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens de la procédure.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/01859.

Par conclusions électroniques du 8 juillet 2021, M. [J] [L] a saisi le juge de la mise en état d’un incident tiré de l’irrecevabilité des prétentions pour défaut de qualité concernant l’exécution de la promesse unilatérale de vente de fonds de commerce, au visa de l’article 122 du code de procédure civile.

La procédure ayant été régularisée par la partie adverse, par ordonnance du 11 octobre 2021, le juge de la mise en état a :

— donné acte à M. [J] [L] de son désistement d’incident accepté par les demandeurs au fond,

— dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres frais et dépens.

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, les consorts [E] ont fait assigner en intervention forcée la SARL Carosserie Peinture G. [L] devant le tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement de l’article 1103 et suivants du code civil, et sollicité la jonction de la procédure avec celle enrôlée sous le numéro RG 20/01859.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/02107.

La jonction des deux procédures est intervenue par ordonnance du 9 novembre 2021 et l’affaire s’est poursuivie sous le seul numéro RG 20/01859.

Par acte d’huissier du 27 avril 2022, M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] ont appelé en garantie la SELAS Legatis Dijon Quetigny et Me [I] [G] devant le tribunal judiciaire de Dijon, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du code civil et 331 du code de procédure civile et sollicité la jonction de la procédure avec celle enregistrée sous le numéro RG 20/01859.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01006.

La jonction des deux procédures est intervenue par ordonnance du 03 juin 2022 et l’affaire a été désignée sous le seul numéro RG 20/01859.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 14 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience publique du 11 mars 2025 puis mise en délibéré au 24 juin 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 septembre 2025 pour contrainte de service.

°°°°°

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 3 décembre 2021, M. [W] [E] et Mme [P] [E] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil de :

— constater que les conditions suspensives sont réputées accomplies du fait de l’inexécution fautive de M. [L] et de la SARL Carosserie Peinture G. [L],

en conséquence,

— dire et juger que la clause d’immobilisation prévue dans les promesses de vente doit produire ses pleins effets,

— condamner M. [J] [L] à leur verser la somme de 50 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du bien immobilier,

— condamner la SARL Carosserie Peinture G. [L] à leur verser la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce,

— débouter M. [J] [L] de l’intégralité de ses demandes,

— dire et juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— condamner solidairement M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

°°°°°

Dans leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 6 novembre 2023, M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil et des articles 514 et suivants du code de procédure civile, de :

A titre principal,

— dire et juger que la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce du 22 juillet 2019 est résiliée de plein droit depuis le 22 septembre 2019,

— dire et juger que la promesse unilatérale de vente de l’immeuble du 22 juillet 2019 est caduque depuis le 8 octobre 2019,

Par conséquent,

— dire et juger infondées les demandes de M. et Mme [E] en ce qu’elles sollicitent l’application de contrats qui n’existent plus,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes tendant à la condamnation au paiement des clauses d’immobilisation prévues dans les deux promesses unilatérales du 22 juillet 2019,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans venait à considérer que les clauses d’immobilisation des deux promesses unilatérales de vente produisaient leur plein effet,

— dire et juger que M. et Mme [E] n’apportent pas la preuve de la réalisation des conditions suspensives leur incombant au titre des deux promesses unilatérales,

par conséquent,

— dire et juger que M. et Mme [E] sont défaillants dans l’exécution de leurs obligations nées des deux promesses unilatérales rendant impossible la mise en œuvre des indemnités d’immobilisation,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes tendant à la condamnation au paiement des clauses d’immobilisation prévues dans les deux promesses unilatérales du 22 juillet 2019,

A titre très subsidiaire,

— dire et juger que l’ensemble des conditions suspensives n’ayant pas été réalisées, le paiement de l’indemnité d’immobilisation ne peut être sollicité par le promettant,

— débouter M. et Mme [E] de leurs demandes tendant à la condamnation au paiement des clauses d’immobilisation prévues dans les deux promesses unilatérales du 22 juillet 2019,

Si par extraordinaire le Tribunal venait à considérer que l’indemnité d’immobilisation trouvait à s’appliquer,

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’immobilisation est égal à la somme de 1 000 euros,

En tout état de cause,

— condamner in solidum Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] à les garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre au bénéfice des consorts [E] et les relever indemnes de toute condamnation,

— condamner in solidum Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] aux entiers dépens,

— débouter M. et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. et Mme [E] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [E] aux entiers dépens.

°°°°°

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, la SELAS Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] concluent, au visa des articles 1240 et 1241 du code civil et L. 313-41 du code de la consommation,

— au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] à leur encontre,

— à la condamnation in solidum de M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à la condamnation in solidum de M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] aux entiers dépens, que la SELAS Legi Conseils Bourgogne pourra faire recouvrer conformément aux dispositions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

— à ce que l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir soit écartée.

°°°°°

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS :

1/ Sur les demandes de condamnation de M. [L] et de la SARL Carosserie Peinture G. [L] au paiement des indemnités d’immobilisation

Les consorts [E] soutiennent que M. [L], en son nom personnel et ès qualités de gérant de la SARL Carosserie Peinture G. [L], n’a produit aucun des éléments attendus aux dates impératives fixées dans les actes, à savoir ni ses demandes d’emprunts pour le 22 août 2019, ni ses accords de prêts pour le 22 septembre 2019. Ils estiment ainsi que les conditions suspensives sont réputées accomplies en raison du fait que le débiteur des obligations en a empêché la réalisation en ne justifiant pas avoir accompli les démarches nécessaires à cette fin. Ils estiment que M. [L] ne justifie pas même avoir fait sa demande de prêt le 26 septembre 2019 alors qu’il aurait dû la communiquer le 22 août, l’étude de financement ne justifiant pas de l’avancée de cette démarche. Ils ajoutent que l’obtention d’un accord de principe le 2 octobre 2019, alors que l’accord de prêt aurait dû être communiqué 10 jours auparavant, témoigne d’un dépassement du délai impératif, traduisant la négligence de l’acquéreur. Ils déduisent de ces éléments que M. [L], en son nom personnel et ès qualités de gérant de la SARL Carosserie Peinture G. [L], a commis une faute qui a entraîné la non-réalisation des conditions suspensives à la date prévue dans les promesses de vente, ayant pour conséquence que les conditions suspensives ont été réputées levées et que la non-réitération de l’acte authentique dans le délai fixé justifie le paiement des indemnités d’immobilisation par l’acquéreur.

Les consorts [E] contestent toute caducité des promesses de vente qui entraînerait l’impossibilité d’appliquer la clause d’immobilisation en raison de la faute de M. [L] dans la non-réalisation des conditions suspensives, qui aboutit à les réputer accomplies.

Ils précisent avoir levé les conditions suspensives qui étaient à leur charge par l’intermédiaire de leur notaire.

M. [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] soutiennent qu’en l’absence de l’accord de principe du prêt fourni par le bénéficiaire dans le délai fixé par la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce, cette dernière s’est trouvée de plein droit résiliée à compter du 22 septembre 2019, la clause sur l’indemnité d’immobilisation ne pouvant alors trouver à s’appliquer. Ils ajoutent, s’agissant de la promesse unilatérale de vente de l’immeuble, qu’elle s’est trouvée caduque une semaine après la réception de la mise en demeure du 30 septembre 2019, soit le 8 octobre 2019, faute d’avoir justifié de l’accord de principe du prêt dans le délai prévu. Rappelant l’indissociabilité des deux promesses, ils insistent sur l’anéantissement de la promesse unilatérale de vente de l’immeuble en raison de celle de la promesse unilatérale de vente du fonds de commerce. Ils en déduisent que les clauses d’immobilisation prévues dans les promesses ne peuvent s’appliquer. Ils prétendent également que la non-réalisation des conditions suspensives n’est pas imputable exclusivement à M. [L] mais également aux consorts [E], lesquels n’apportent pas la preuve de la réalisation des conditions suspensives à leur charge avant le 22 septembre 2019.

Par application de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article 1124 du code civil dans ses deux premiers alinéas, “la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis”.

Il résulte de l’article 1304-3 alinéa 1er du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

L’article suivant dispose : “une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli”.

Enfin, aux termes du dernier alinéa de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, les consorts [E] se sont engagés à vendre, par deux actes authentiques :

— à M. [J] [L], une maison d’habitation et atelier attenant,

— à la SARL Carosserie Peinture G. [L], un fonds artisanal de carrosserie.

Les deux promesses unilatérales de vente prévoient de façon identique :

“DELAI – REALISATION – CARENCE

DELAI :

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 novembre 2019 à 20 heures.

Toutefois si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation sera automatiquement prorogé aux 8 jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder 30 jours.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration de la promesse ci-dessus fixée.

REALISATION :

La réalisation de la promesse aura lieu :

1) – soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement dans le délai ci-dessus,

2) – soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire dans le même délai accompagnée du versement du prix et des frais par virement entre les mains du notaire, puis de la signature de l’acte de vente au plus tard dans les 5 jours ouvrés suivants celle-ci (page 3).

(…)

CARENCE :

Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l’un ou l’autre cas et délais ci-dessus, avec paiement du prix et des frais comme indiqué, le bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de la part du promettant sur les biens, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente constatant le paiement du prix selon les modalités ci-après convenues, ou d’un jugement à défaut de cette réalisation par acte authentique”.

CLAUSE D’EXECUTION FORCEE

Il est expressément convenu entre les parties qu’en raison de l’acceptation de la promesse unilatérale de vente par le bénéficiaire en tant que simple promesse, il s’est formé entre les parties une convention de promesse unilatérale dans les termes de l’article 1124 du code civil. Dans la commune intention des parties, et pendant toute la durée du contrat, celle-ci ne pourra être révoquée que par leur consentement mutuel et ce conformément à l’article 1193 du code civil” (page 4).

Elles ont également en commun une clause d’indissociabilité au titre des conditions particulières. Ainsi, s’agissant de la promesse unilatérale de vente d’un fonds artisanal de carrosserie :

“1)° Indissociabilité

La vente est indissociable de la vente des murs commerciaux et d’habitation situés à [Adresse 13], dans lesquels est exploité le fonds présentement vendu, appartenant également au promettant.

La promesse de vente est régularisée concomitamment aux présentes”.

Et s’agissant de la promesse unilatérale de vente d’une maison d’habitation et atelier attenant :

“La vente est indissociable de la vente du fonds de commerce de carrosserie exploité dans les locaux présentement vendus, appartenant également au promettant.

La promesse de vente est régularisée concomitamment aux présentes” (page 11).

Mais les promesses contiennent également des clauses qui diffèrent. Ainsi :

— s’agissant de la promesse unilatérale de vente d’un fonds artisanal de carrosserie :

Cette promesse de vente prévoit des conditions :

“CONDITIONS (page 9)

Cette vente a lieu aux conditions ordinaires et notamment sous celles suivantes, que le bénéficiaire s’oblige à exécuter et accomplir, savoir :

1°) Etat du fonds (…)

2°) Impôts (…)

6°) Contrats de travail avec le personnel (…).

(…)

CONDITIONS GENERALES SUSPENSIVES (pages 13 et 14)

Les présentes ont lieu sous les conditions générales suspensives ci-après énoncées, sans lesquelles le promettant et le bénéficiaire n’auraient pas contracté.

Ainsi, dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives énoncées ci-après ne seraient pas réalisées avant le 22 septembre 2019, les présentes seraient considérées comme sans effet, par simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception du promettant ou du bénéficiaire à l’autre partie de la non-réalisation de l’une ou plusieurs de ces conditions suspensives, savoir :

Pouvoir d’agir, capacité professionnelle

(…)

Urbanisme

(…) La présente promesse de cession est soumise à la condition suspensive que l’obtention desdits documents ne révèlent pas l’existence de servitudes pouvant nuire de manière significative à l’exploitation du fonds objet des présentes.

Droit de préemption

La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption.

Inscriptions

Que le fonds objet des présentes ne soit pas grevé de sûretés garantissant des sommes en principal et intérêts supérieures au montant du prix de vente fixé ci-dessus.

Obtention de prêt

Le bénéficiaire déclare vouloir contracter un ou plusieurs emprunts à l’effet de financer l’acquisition du fonds objet des présentes.

En conséquence, les présentes sont soumises à la condition suspensive d’obtention de prêt qui répondra ou devra répondre aux définitions suivantes :

Durée du prêt : 7 ans

Montant du prêt : 120 000 euros

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2 %

(…)

Le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et notamment déposer le dossier de demande d’emprunt au plus tard le 22 août 2019, et à justifier de ce dépôt à première demande du promettant qui, faute de justification, pourra faire constater par simple procès-verbal la caducité du présent accord.

Le bénéficiaire devra suivre l’étude de son dossier, accepter éventuellement toute surprime d’assurance et d’une manière générale, devra faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s’agit aux conditions ci-dessus définies.

Les parties aux présentes conviennent que le mode de réalisation de cette condition sera le suivant :

L’accord de prêt devra être obtenu par le bénéficiaire au plus tard le 22 septembre 2019, et justifié au promettant par la production écrite de cet accord donné par le prêteur.

La production écrite de cet accord rendra la condition suspensive réalisée.

Passé ce délai, sans que le bénéficiaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt, les présentes seront de plein droit résiliées, le promettant reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire, et toute somme versée par le bénéficiaire lui restituée (sic), sans indemnité, sauf inexécution fautive de sa part, ainsi qu’il sera dit ci-après.

Le bénéficiaire pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge pour lui d’en aviser le promettant au plus tard au jour de l’expiration du délai ci-dessus prévu pour l’avènement de la présente condition suspensive”.

— s’agissant de la promesse unilatérale de vente d’une maison d’habitation et atelier attenant :

L’acte notarié prévoit :

CONDITIONS SUSPENSIVES (pages 8 à 10)

CONDITIONS SUSPENSIVES LIEES A L’OBTENTION D’UN CREDIT :

Cet avant-contrat est soumis à la condition suspensive stipulée au seul profit du bénéficiaire, de l’obtention, par ce dernier, d’un ou plusieurs prêts bancaires qu’il envisage de contracter auprès de tout établissement prêteur de son choix notoirement connu sous les conditions énoncées ci-dessous :

1°) Prêt amortissable :

Montant maximum du prêt : 290 000 euros

Durée du prêt : 15 ans

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 1,15 %

2°) Prêt relai

Montant maximum du prêt : 110 000 euros

Durée du prêt : 24 mois

Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 1,15 %

Obligations du bénéficiaire :

Le bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 22 août 2019.

Toutefois le promettant ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes. (…)

Le bénéficiaire devra suivre l’étude de son dossier, accepter tout examen médical et éventuellement toute surprime d’assurance et d’une manière générale, devra faire tout son possible pour obtenir le prêt dont il s’agit aux conditions ci-dessus définies.

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément à l’assurance décès – invalidité – incapacité, auront été émise par l’établissement prêteur.

Le bénéficiaire devra en justifier au promettant et au notaire rédacteur dans les 8 jours de l’obtention.

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive des dispositions de l’article L. 313-41 du code de la consommation, intervenir au plus tard le 22 septembre 2019.

Faute par le bénéficiaire d’avoir informé le promettant ou le notaire dans ce délai, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts.

Le bénéficiaire ne sera redevable d’aucune indemnité s’il justifie que le ou les prêts lui ont été refusés dès lors qu’il a respecté les conditions convenues. Toute somme qui aurait pu être versée par lui au titre de l’indemnité d’immobilisation devra lui être restituée après justification au notaire rédacteur du refus de financement.

AUTRES CONDITIONS SUSPENSIVES

Urbanisme (…)

Droits de préemption ou de préférence (…)

Droits réels-hypothèques (…)

Casier judiciaire (…)”.

Ainsi, la promesse de cession de fonds de commerce, qui contient plusieurs conditions suspensives mais, notamment, l’une relative à l’obtention d’un prêt, prévoit en page 13, au titre des conditions générales suspensives, que “dans l’hypothèse où toutes les conditions suspensives énoncées ci-après ne seraient pas réalisées avant le 22 septembre 2019, les présentes seraient considérées comme sans effet, par simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception du promettant ou du bénéficiaire à l’autre partie de la non-réalisation de l’une ou plusieurs de ces conditions suspensives”. Autrement dit, elle n’envisage pas la possibilité de réputer accomplie la condition suspensive qui n’aurait pas été réalisée en raison de la faute d’une partie, mais prévoit directement de façon générale la caducité des présentes c’est-à-dire de la promesse elle-même, par simple notification en lettre recommandée avec accusé de réception de la non-réalisation d’une des conditions.

De surcroît, il est prévu en page 14 une résiliation de plein droit des présentes plus spécifiquement relative à la condition d’obtention du prêt (“passé ce délai, sans que le bénéficiaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt”) sans envisager la faute du bénéficiaire dans l’absence de production de l’accord, mais en ne l’envisageant qu’au stade de l’indemnité : “sans indemnité, sauf inexécution fautive de sa part, ainsi qu’il sera dit ci-après”, étant précisé qu’aucune clause de ladite promesse ne traite de l’inexécution fautive.

Or, en l’espèce, par courrier daté du 30 septembre 2019, l’étude du notaire des vendeurs a “confirm que la promesse de cession de fonds artisanal régularisée le 22 juillet 2019 est caduque, la condition suspensive de financement n’étant pas réalisée à la date du 22 septembre dernier”. Cela signifie que les promettants se sont prévalus de plein droit de la caducité de la promesse de cession de fonds artisanal, considérant que la condition d’obtention du prêt n’était pas réalisée. En conséquence, cette résiliation implique que les promettants ont considéré comme une défaillance l’absence de justificatifs de l’accord de prêt, et non comme une réalisation réputée de la promesse, d’une part. D’autre part, la caducité de la promesse implique que cette dernière n’aura pas produit le moindre effet, dans l’ensemble de ses clauses, si bien qu’aucune indemnité d’immobilisation ne peut être réclamée à l’autre partie.

Par ailleurs, les deux ventes immobilières prévues étant indissociables, la caducité de la promesse de cessions de fonds de commerce rend nécessairement caduque la promesse de vente de la maison d’habitation et de l’atelier attenant. Cette privation d’effet empêche également de réclamer la moindre indemnité d’occupation au bénéficiaire au titre de cette dernière promesse de vente.

Il en résulte que les demandes de paiement des indemnités d’immobilisation formulées à l’encontre des défendeurs doivent être rejetées.

Au surplus, il sera ajouté que, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 30 septembre 2019, l’étude du notaire des vendeurs a mis en demeure l’acquéreur d’avoir à justifier de l’obtention de prêt, par transmission d’une attestation d’accord de financement.

Or, aux termes de la promesse de vente du bien immobilier, une semaine après la réception de ce courrier, la promesse de vente s’est trouvée caduque. En effet, si M. [L] justifie avoir obtenu l’accord de principe des prêts le 1er octobre 2019, il ne justifie pas de la transmission des offres de prêts dans le délai de 8 jours aux promettants, qui eux-mêmes, dans leurs écritures, indiquent qu’il “a naturellement été dans l’incapacité de produire des documents sollicités dans les 8 jours”. Dès lors, la promesse de vente de la maison d’habitation et de l’atelier attenant s’est trouvée également caduque de ce fait, une semaine après la réception de la mise en demeure. La clause relative à l’indemnité d’immobilisation est devenue doublement sans effet, empêchant ainsi de réclamer la moindre indemnité d’occupation au bénéficiaire.

A titre surabondant, il sera fait remarquer que les deux clauses des deux promesses unilatérales de vente prévoient que “le bénéficiaire s’oblige à verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

Or, s’il avait été constaté que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, et qu’aucune caducité ou résiliation des promesses n’était intervenue, il n’aurait pu être contesté qu’en définitive, l’absence de signature de la vente n’aurait pas résulté du seul fait des acquéreurs. En effet, il est établi que M. [L], après la mise en demeure du notaire des vendeurs, a rapidement produit l’accord de principe du prêt, puis a immédiatement, pour les deux promesses, renoncé aux conditions suspensives et levé l’option dès le 2 octobre, démontrant une volonté manifeste de procéder rapidement aux ventes. Il a encore fait écrire par son conseil au notaire et aux vendeurs le 17 octobre 2019 qu’il souhaitait réaliser la vente. En revanche, les vendeurs, dès début octobre 2019, ne donnaient plus de nouvelles au notaire rédacteur des actes, Me [H], et, selon le courriel de Mme [N], collaboratrice de Me [G],

selon laquelle le maximum était fait “pour faire en sorte que le dossier se poursuive”, le 7 octobre 2019, les vendeurs faisaient “à ce jour, encore obstacle”.

Ainsi, la condition de la seule imputabilité de l’absence de signature de l’acte de vente aux bénéficiaires n’aurait pas été remplie, et l’indemnité d’immobilisation n’aurait pas dû être versée dans le cadre des deux promesses de vente.

2/ Sur l’appel en garantie de la SELAS Legatis [Localité 8] [Localité 12] et de Me [B] [G]

Les demandes principales en paiement étant rejetées, cet appel en garantie est devenu sans objet.

3/ Sur les demandes accessoires

Les consorts [E] perdant le procès, ils seront condamnés aux dépens.

L’équité commande de condamner les consorts [E] à verser à M. [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter la demande de condamnation formulée par les consorts [E] à ce titre.

L’équité commande encore de condamner in solidum M. [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] à verser à la SELAS Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter la demande formulée par M. [L] et de la SARL Carosserie Peinture G. [L] à ce titre.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— REJETTE la demande de condamnation de M. [J] [L] au paiement de la somme de 50 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— REJETTE la demande de condamnation de la SARL Carosserie Peinture G. [L] au paiement de la somme de 12 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— DIT que l’appel en garantie formulé à l’encontre de la SELAS Legatis [Localité 8] [Localité 12] et de Me [B] [G] est devenu sans objet ;

— CONDAMNE M. [W] [E] et Mme [P] [E] aux dépens ;

— DIT que les dépens pourront être recouvrés par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [W] [E] et Mme [P] [E] à verser à M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum M. [J] [L] et la SARL Carosserie Peinture G. [L] à verser à la SELAS Legatis [Localité 8] [Localité 12] et Me [B] [G] la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE le surplus des demandes ;

— DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.

Le Greffier La Présidente