1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e KAIGL + 1 CCFE et 1 CCC M^e BROSSON + 1 CCC M^e DANTZER

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE PRESIDENTIEL

ORDONNANCE DU 23 DECEMBRE 2025

[B] [D] [G]

c/

S.E.L.A.R.L. [R] [S]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00329 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QD7W

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Septembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [B] [D] [G]

née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 11] (LYBIE)

[Adresse 19]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe KAIGL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La S.E.L.A.R.L. [R] [S], prise en la personne de Me [R] [S], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance présidentielle du tribunal judiciaire de Grasse du 4 octobre 2023, ès qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée RESIDENCE ISIS.

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien BROSSON, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

Le syndicat des copropriétaires “RESIDENCE ISIS”

C/o le cabinet GTS IMMOBILIER

[Adresse 9]

[Localité 3]

représentée par M^e Julien BROSSON, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,

PARTIE INTERVENANTE ACCESSOIRE :

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 18]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représenté par M^e Thibaut DANTZER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Septembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre, prorogée au 23 Décembre 2025.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique dressé le 11 janvier 1990, Madame [B] [G] a acquis une maison individuelle de type villa jumelée portant le n° 3 de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [13] » construit sur un terrain situé sur la commune de [Localité 20], [Adresse 17], lieudit « [Localité 14] [Adresse 12] », cadastré section BO n° [Cadastre 6], [Adresse 8].

Aux termes de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 6 avril 2020, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND, exerçant sous le nom Cabinet ROULLAND, a été désignée pour une durée d’un an en qualité de syndic.

Madame [B] [G] a assigné le « syndicat des copropriétaires de la résidence [13] » devant le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins d’annulation de cette assemblée générale.

Suivant jugement en date du 12 juillet 2022, signifié le 27 septembre 2022 et devenu définitif, la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Grasse, après avoir constaté que les propriétaires au sein de la résidence [13] sont constitués en association syndicale libre (ASL), que cette association syndicale libre n’est pas soumise aux dispositions de la loi n°65-557 du 6 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 mais à l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, au décret n°2006-504 du 3 mai 2006 et à ses statuts, a prononcé l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire de l’association syndicale libre de la résidence ISIS en date du 6 avril 2020 et condamné cette dernière à payer à Madame [B] [G] une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Le Cabinet ROULLAND ayant continué à convoquer les « copropriétaires » en qualité de syndic de la communauté immobilière dénommée ISIS, Madame [B] [G] a saisi le président du tribunal judiciaire de Grasse d’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire de l’association syndicale libre.

Suivant ordonnance en date du 4 octobre 2023, la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire de Grasse a désigné la la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], administrateur judiciaire, en qualité de directeur de l’association syndicale libre [Adresse 18], à l’effet de :

administrer l’ASL Résidence ISIS avec les pouvoirs du directeur tels que définis au titre indemnité d’immobilisation article 17 des statuts, jusqu’à la nomination du directeur,convoquer une assemblée générale et à cette fin convoquer individuellement chaque propriétaire d’immeuble inclus dans le périmètre de l’ASL Résidence [13], y convoquer le Cabinet ROULLAND, inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la désignation du directeur, la mise en conformité des statuts de l’ASL [Adresse 18] au regard de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret n°2006-504 du 3 mai 2006,la représenter dans les actes de la vie civile et toutes les procédures jusqu’à la nomination du directeur de l’ASL, se faire remettre les fonds et l’ensemble des documents et archives détenus par le Cabinet ROULLAND au titre de la gestion de l’ensemble immobilier Résidence [13] jusqu’à la nomination du directeur de l’ASL.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE-ROULLAND a assigné l’association syndicale [Adresse 15] et Madame [B] [G] aux fins de voir rétracter cette ordonnance sur requête.

Suivant ordonnance en date du 25 janvier 2024, la demande en rétractation a été rejetée et l’ordonnance sur requête, ainsi que la mission qu’elle contient, ont été confirmées en tant que de besoin.

Suivant requête en date du 23 juillet 2024, la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 4 octobre 2023 es qualités de directeur de l’association [Adresse 21], a saisi la présidente du tribunal judiciaire de Grasse d’une demande en extension de mission, exposant que l’ASL n’a en réalité pas d’existence juridique dès lors que le récépissé de déclaration de l’ASL, qui n’a été déposée à la préfecture qu’en 2008, a été annulé par jugement du tribunal administratif de Nice en date du 2 octobre 2009, confirmé par arrêt de la cour d’appel administrative de Marseille en date du 7 juillet 2011, que les titres de propriété des acquéreurs de lots font référence au régime de la copropriété et leur attribue des quotes-parts des parties communes sur la base d’un état descriptif de division et que l’existence d’une ASL apparaît incompatible avec l’existence d’un tel état descriptif de division.

Par ordonnance en date du 29 juillet 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Grasse a fait droit à cette demande dans les termes suivants :

Vu l’incertitude sur le régime juridique de l’ensemble immobilier Résidence [13],

étendons la mission de la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] et l’autorisons à effectuer les démarches permettant de déterminer le régime juridique applicable à cet ensemble immobilier, et à cette fin, de se faire assister d’un géomètre-expert,autorisons la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] à répartir l’appel provisionnel correspondant aux honoraires du géomètre-expert, et aux frais de fonctionnement de l’ensemble immobilier, en appliquant le tableau des tantièmes conforme à l’état descriptif de division comportant des quotes-parts de parties communes, disons que la répartition de ces provisions conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sera régularisée après l’approbation des comptes, une fois que le régime juridique applicable à la Résidence [13] sera établi,autorisons la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] à convoquer une assemblée générale en vue de faire valider les travaux du géomètre et les conséquences qui en découlent et de désigner les organes de gestion, disons qu’il nous en sera référé en cas de difficulté.

A la suite de cette ordonnance, les colotis ont été réunis en assemblée générale le 27 septembre 2024 par Maître [R] [S] es-qualité, représenté par son associée Maître [U] [L], assemblée au cours de laquelle l’analyse juridique du conseil de l’administrateur a été présentée, les participants ont pris acte du statut de copropriété de l’ensemble immobilier et décidé de régulariser la situation en établissant un règlement de copropriété conforme, ont validé le devis du géomètre-expert et le principe du lancement d’un appel de fonds auprès de l’ensemble des copropriétaires et il a été décidé d’organiser une assemblée générale à l’issue des travaux du géomètre pour les faire valider et faire élire un syndic professionnel.

Les copropriétaires ont été réunis en assemblée générale le 23 juin 2025 et ont décidé de désigner en qualité de syndic le cabinet GTS IMMOBILIER, pour une durée de 12 mois à compter du 24 juin 2025 ; les copropriétaires ont également voté le budget prévisionnel pour les exercices 2024, 2025 et 2026 ainsi que le montant de la cotisation annuelle Fonds travaux loi Alur pour les mêmes exercices, désigné le conseil syndical et validé le projet de règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Résidence [13] établi par le géomètre-expert.

*

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Madame [B] [G] a fait assigner la SELARL [R] [S] & ASSOCIES, prise en la personne de Me [R] [S], administrateur judiciaire, désigné par ordonnance présidentielle du tribunal judiciaire de Grasse du 4 octobre 2023, ès qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée RESIDENCE ISIS, aux fins de rétractation de l’ordonnance sur requête du 29 juillet 2024 susvisée.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 19 mars 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référé du 17 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, Madame [B] [G] demande au juge des référés statuant en rétractation de :

— dire et juger que la SELARL [R] [S] est toujours partie à la présente instance,

— déclarer le « syndicat des copropriétaires [Adresse 18] » irrecevable à plaider au nom et pour le compte de la SELARL [R] [S],

— déclarer nulle l’intervention volontaire du « syndicat des copropriétaires Résidence Isis »,

— dire et juger que la mission de la SELARL [R] [S] n’est pas finie,

— rétracter l’ordonnance rendue en date du 29 juillet 2024 par la Présidente du tribunal judiciaire de Grasse à la requête de la SELARL [R] [S] ès qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée RESIDENCE ISIS en ce qu’elle a décidé :

étendons la mission de la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] et l’autorisons à effectuer les démarches permettant de déterminer le régime juridique applicable à cet ensemble immobilier, et à cette fin, de se faire assister d’un géomètre-expert,autorisons la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] à répartir l’appel provisionnel correspondant aux honoraires du géomètre-expert, et aux frais de fonctionnement de l’ensemble immobilier, en appliquant le tableau des tantièmes conforme à l’état descriptif de division comportant des quotes-parts de parties communes, disons que la répartition de ces provisions conformément à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sera régularisée après l’approbation des comptes, une fois que le régime juridique applicable à la Résidence [13] sera établi,autorisons la SELARL [R] [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S] à convoquer une assemblée générale en vue de faire valider les travaux du géomètre et les conséquences qui en découlent et de désigner les organes de gestion, – désigner tel autre administrateur judiciaire en remplacement de la SELARL [R] [S] investi de la mission issue de l’ordonnance du 4 octobre 2023,

— annuler les actes initiés ou réalisés par la SELARL [R] [S] dans le but d’imposer le régime de la copropriété à la Résidence [13], à savoir :

l’assemblée générale du 23 juin 2025,tous actes votés lors de cette assemblée générale du 23 juin 2025, notamment le règlement de copropriété et sa publication, le contrat de syndic, la désignation des membres du conseil syndical, ou exécutés en vertu de ladite assemblée, tels que les appels de fonds,- débouter la SELARL [R] [S] de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes reconventionnelles,

A titre infiniment subsidiaire, à supposer par extraordinaire que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « [Adresse 18] » soit déclarée recevable,

— le débouter de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes reconventionnelles,

En toutes hypothèses,

— condamner la SELARL [R] [S] ès qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée RESIDENCE ISIS à régler à Madame [B] [G] une indemnité de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SELARL [R] [S] ès qualité de directeur de l’association syndicale libre dénommée RESIDENCE ISIS aux entiers dépens.

La demanderesse estime que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, aux lieu et place de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES, es qualités de directeur de l’association syndicale libre résidence ISIS, qui a de ce fait « disparu » de la procédure, constitue un coup de force procédural et que cette intervention volontaire est nulle, faute d’avoir été précédée de la constitution d’un avocat et de préciser la forme juridique du « Cabinet GTS IMMOBILIER ». Elle souligne qu’aucune partie n’a le pouvoir de s’extraire d’une instance ni d’imposer son retrait à la juridiction saisie, que la décision à intervenir ne peut être rendue qu’au contradictoire de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es-qualités qui a sollicité par voie de requête les mesures critiquées et que le cabinet GTS IMMOBILIER est irrecevable à plaider pour le compte de l’administrateur judiciaire. Elle soutient ne pas avoir été destinataire de la convocation à assemblée générale du 23 juin 2025, relevant que c’est également le cas pour Monsieur [Z] [Y], avec lequel elle s’oppose à la reconnaissance du statut de copropriété de la Résidence [13], et que le pseudo règlement de copropriété voté lors de cette assemblée générale ne leur est pas opposable à défaut d’avoir été voté à l’unanimité. Elle fait également valoir que la désignation du cabinet GTS IMMOBILIER en qualité de syndic ne peut pas avoir eu pour effet de mettre fin de plein droit à la mission de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es-qualités, ce dernier n’ayant pas accompli la mission qui lui avait été confiée par la première ordonnance sur requête en date du 4 octobre 2023, laquelle n’a pas été remplacée par l’ordonnance sur requête rendue le 29 juillet 2024 qui a simplement « étendu » cette mission, et ayant reçu pour mission de représenter l’ASL [Adresse 18] dans tous les actes de la vie civile et dans toutes les procédures « jusqu’à la nomination du directeur de l’ASL ».

Sur la demande de rétractation, elle soutient que la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es-qualités a trompé la religion de la présidente du tribunal à plusieurs égards. Elle lui reproche tout d’abord, sous couvert d’un prétendu élargissement de sa mission, d’avoir en réalité ignoré purement et simplement la mission qui lui avait été initialement confiée, dont les chefs sont contradictoires avec ceux de « l’élargissement » ordonné, et de ne pas l’avoir accomplie. Elle relève ensuite que l’administrateur judiciaire a complètement passé sous silence les termes du jugement du 12 juillet 2022, revêtu de l’autorité de la chose jugée, qui a expressément attribué à la [Adresse 18] le statut d’une ASL, et qu’il aurait dû, préalablement à la demande modification de sa mission, solliciter l’autorisation d’exercer un recours en révision contre cette décision ; elle conteste à cet égard que cette disposition du jugement soit une simple constatation qui n’aurait pas l’autorité de la chose jugée. Elle estime enfin que la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es-qualités a appliqué abusivement ses pouvoirs, en influençant les débats lors de la réunion des propriétaires en date du 27 septembre 2024, au cours de laquelle il a présenté comme acquises les conclusions de l’analyse juridique de son conseil, en ne portant que tardivement à leur connaissance les termes de l’ordonnance querellée en date du 29 juillet 2024 et en orientant la mission du géomètre-expert vers la seule application du statut de la copropriété à la Résidence [13], sans envisager l’éventualité des deux statuts conformément à sa mission.

La demanderesse fait valoir que les actes régissant la Résidence [13] (cahier des charges du 30 novembre 1989) confirment qu’elle a le statut d’une ASL, que le seul critère pour fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot est déterminée en fonction de la surface de la parcelle concernée par rapport à la surface totale de la résidence, que c’est l'[10] qui a seule pour mission de recouvrer les charges, que les propriétaires ont l’obligation d’adhérer à l’ASL et qu’il est bien confirmé que les biens communs et éléments d’équipement appartiennent à l’ASL. Elle critique la consultation juridique dont s’est prévalu Maître [S] es qualités en ce qu’elle ne s’est appuyée que sur l’article 1 – I de la loi du 10 juillet 1965, en occultant à dessein le II de ce même article qui exclut l’application de la loi lorsqu’existe une convention y dérogeant expressément, mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs, ce qui est bien le cas en l’espèce. Elle rappelle qu’un cahier des charges n’est pas un règlement de copropriété et que son titre de propriété, comme ceux des consorts [J], [Y] et [V], ne les désignent pas comme copropriétaires mais font référence aux statuts de l’ASL. Elle conteste que les statuts de l’ASL n’aient pas fait l’objet d’une publication, puisqu’ils ont été publiés au journal officiel du 15 mars 2008, et précédemment en 1989 à l’initiative de Maître [X], notaire, et elle souligne que le défaut de mise en conformité des statuts n’est pas sanctionné par la nullité de l’ASL qui conserve son existence légale et sa personnalité juridique, même si elle perd sa capacité à agir en justice.

La requérante sollicite non seulement la rétractation de l’ordonnance du 29 juillet 2024 en ce qu’elle a modifié la mission de l’administrateur judiciaire, mais également le remplacement de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], en l’état d’une perte de confiance, dans la mesure où l’administrateur judiciaire a ignoré l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 12 juillet 2022 et où il a méconnu le principe du contradictoire en n’avisant pas Madame [B] [G] ni son conseil du dépôt de sa requête aux fins de voir modifier sa mission, ainsi que le principe de célérité dans la circulation des informations. Comme conséquence de cette rétractation, elle sollicite l’annulation des actes initiés ou réalisés par l’administrateur judiciaire dans le but d’imposer le statut de la copropriété à la Résidence [13], à savoir l’assemblée générale du 23 juin 2025 et tous actes votés lors de cette assemblée (règlement de copropriété, contrat de syndic, désignation des membres du conseil syndical) ou exécutés en vertu de cette assemblée tels que les appels de fonds.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 15 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, Monsieur [Z] [Y], intervenant volontaire, demande de :

— juger irrecevable l’intervention volontaire du « syndicat des copropriétaires [Adresse 18] »,

— annuler l’intervention volontaire en défense du « syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE ISIS »,

— constater, en tout état de cause, la qualité de défendeur à l’instance de la SELARL [R] [S],

— juger que le comportement de la SELARL [R] [S] constitue une faute,

— rétracter l’ordonnance rendue en date du 29 juillet 2024 par la présidente du tribunal judiciaire de Grasse à la requête de la SELARL [R] [S], ès qualités de directeur de l’Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 18],

— annuler les actes pris par la SELARL [R] [S] en application de l’ordonnance rendue le 29 juillet 2024 et visant à imposer le régime de la copropriété à la Résidence [13] (assemblée générale du 23 juin 2025, règlement de copropriété, contrat de syndic, appels de fonds, conseil syndical),

— condamner la SELARL [R] [S] à assumer toutes les conséquences financières des actes qu’il a pris en application de l’ordonnance rendue le 29 juillet 2024 et visant à organiser la Résidence [13] en copropriété,

— désigner tel autre administrateur judiciaire de l’Association Syndicale Libre de la Résidence ISIS en remplacement de la SELARL [R] [S],

A titre infiniment subsidiaire, à supposer par extraordinaire que l’intervention volontaire du « syndicat des copropriétaires [Adresse 18] » soit déclarée recevable,

— débouter le « syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE ISIS » de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes reconventionnelles,

— condamner, en toutes hypothèses, la SELARL [R] [S], ès qualités de directeur de l’Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 18], à régler à Monsieur [Z] [Y] une indemnité de 4.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, en toutes hypothèses, la SELARL [R] [S], ès qualités de directeur de l’Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 18], aux entiers dépens.

Monsieur [Z] [Y] reprend, au soutien de ses demandes, une argumentation analogue à celle développée par Madame [B] [G], estimant que la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es qualités a abusivement obtenu de la présidente du tribunal judiciaire de Grasse de nouvelles missions visant à soumettre la Résidence [13] au statut de la copropriété. Il rappelle notamment que l’affirmation selon laquelle l’ASL serait dépourvue de personnalité juridique, faute d’avoir été régulièrement déclarée auprès de la préfecture de Grasse, est contraire au droit positif pour lequel il est constant que l’ASL conserve sa personnalité et son existence juridique même en cas de défaut de publication des statuts, que les propriétaires de la Résidence [13] et le tribunal ont été induits en erreur par cette fausse affirmation et que l’administrateur judiciaire a omis de rappeler les termes de l’article 1-II de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit expressément la possibilité de déroger au statut de la copropriété. Il insiste sur le fait que le syndicat des copropriétaires ne peut pas valablement intervenir en cours d’instance en substitution de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es qualités, dont il conteste qu’elle ait pu perdre la qualité de partie au procès et que sa mission ait pu prendre valablement fin, et que l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires est nulle faute d’avoir été précédée d’une constitution et d’être précisément identifié.

Il soutient que son intervention volontaire accessoire est parfaitement recevable, puisqu’il a la qualité de propriétaire d’une maison individuelle au sein de la Résidence [13], et qu’il a un intérêt financier à faire valoir ses droits, la réorganisation de la résidence en copropriété impliquant l’engagement de frais inutiles et excessifs. Il insiste sur le fait que la rétractation de l’ordonnance est la solution la plus pertinente, la plus économe et la plus rapide pour l’ensemble des propriétaires de la résidence, ainsi que la plus légitime dès lors qu’elle est conforme à l’état du droit positif et à la jurisprudence de la cour de cassation en matière de mise en conformité des statuts ; il soutient que cette rétractation est en outre la plus judicieuse, dès lors que tous les propriétaires ont manifesté leur intention de faire partie de l’ASL. Il estime que l’administrateur judiciaire a fait preuve d’un manque de fiabilité évident dans l’exercice de sa mission, notamment sur des questions juridiques, d’un manque d’écoute envers les propriétaires et d’une attitude trompeuse et trouble. Il réfute que la Résidence [13] soit impérativement soumise au statut de la copropriété, relevant notamment qu’une ASL n’est pas nécessairement propriétaire des parties communes dont elle assume l’administration, lesquelles peuvent demeurer indivises. Il estime également que le jugement du 12 juillet 2022 est revêtu de l’autorité de la chose jugée en ce qu’il a constaté que les propriétaires au sein de la Résidence [13] sont constitués en association syndicale libre, cette mention du dispositif tranchant un point de droit litigieux ayant fait l’objet d’un débat contradictoire dans le cadre de l’instance et n’étant pas assimilable à un simple constat, dès lors que tous les autres points tranchés par la juridiction ont été déterminés par la qualification initiale d’ASL retenue.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, qui n’ont pas été reprises oralement à l’audience, la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], administrateur judiciaire, désignée par ordonnance du 4 octobre 2023 es qualités de directeur de l’association syndicale libre résidence ISIS, demandait, au visa de l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 16] en date du 7 juillet 2011, de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’état descriptif de division du 30 novembre 1989 publié auprès du service de la publicité foncière le 15 février 1990, de :

— débouter madame [G] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner madame [G] au paiement d’une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [G] aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 5 septembre 2025, reprises oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 18] » représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, syndic désigné lors de l’assemblée générale du 23 juin 2025, intervenant volontaire, demande de :

Vu l’arrêt de la Cour administrative d’appel de [Localité 16] en date du 7 juillet 2011,

Vu l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’état descriptif de division du 30 novembre 1989 publié auprès du service de la publicité foncière le 15 février 1990,

Vu la désignation du cabinet GTS IMMOBILIER, lors de l’assemblée générale du 23 juin 2025, ayant mis fin à la mission de la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES,

Vu l’approbation du règlement de copropriété de la copropriété RESIDENCE ISIS à l’unanimité des copropriétaires présents lors de l’assemblée générale du 23 juin 2025,

— juger recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires RESIDENCE ISIS,

— juger irrecevables les demandes de Madame [G] et de Monsieur [Y] qui sont devenues sans objet,

— débouter madame [G] et Monsieur [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner madame [G] et Monsieur [O] au paiement d‘une somme de 3.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame [G] et Monsieur [O] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, qui reprend pour l’essentiel l’argumentation précédemment développée par la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES es qualités, soutient que les demandes de Madame [B] [G] sont irrecevables : il estime en effet qu’elles sont devenues sans objet à la suite de l’assemblée générale du 23 juin 2025, qui a désigné le cabinet GTS IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété Résidence [13], ce qui a mis fin de plein droit à la mission de l’administrateur judiciaire, et qui a approuvé à l’unanimité des présents le règlement de copropriété. Il souligne que les titres de propriété des propriétaires au sein de la Résidence [13] font tous référence au statut de la copropriété, en attribuant des quotes-parts de parties communes à chaque lot sur la base d’un état descriptif de division et en faisant référence à un règlement de copropriété. Il rappelle également que les statuts de l’ASL dénommée « [Adresse 22] » ont été établis le 30 novembre 1989, qu’ils n’ont toutefois été déposés à la préfecture qu’en 2008, que ce récépissé a été annulé par le tribunal administratif en 2009, jugement confirmé en appel le 7 juillet 2011, de sorte que cette ASL est dépourvue de personnalité juridique, faute d’avoir été régulièrement déclarée et d’avoir régulièrement publié ses statuts constitutifs, et que Maître [S] es qualités ne pouvait pas accomplir sa mission initiale sauf à créer une ASL, ce qui ne relevait pas de ses pouvoirs et nécessitait une décision unanime des propriétaires. Il indique que c’est dans ces conditions, et après consultation des propriétaires, que Maître [S] a sollicité l’extension de sa mission, initialement limitée à la mise en conformité des statuts, et que sa demande était donc fondée.

Pour s’opposer à la demande en rétractation, il rappelle que l’application du statut de la copropriété présente un caractère impératif dès lors que les lots comportent une partie privative et une quote-part des parties communes, que l’établissement d’un règlement de copropriété ne constitue pas une condition préalable, que l’état descriptif de division en volumes ne constitue pas à lui seul une convention dérogatoire suffisante pour échapper au régime de la copropriété et que les titres de propriété font référence en l’espèce à des lots de copropriété comportant une partie privative et une quote-part de parties communes, faisant l’objet d’un état descriptif de division. Il souligne que l’autorité de la chose jugée ne s’attache qu’à ce qui a été tranché dans le dispositif du jugement, c’est-à-dire la solution donnée au litige, et il soutient que le jugement de 2022 dont se prévaut Madame [B] [G] au soutien de sa demande en rétractation a uniquement tranché l’annulation de l’assemblée générale du 6 avril 2020 pour vice de forme. Il soutient que les simples constatations, même figurant dans le dispositif, n’ont pas autorité de la chose jugée et que tel est le cas lorsqu’aucune prétention n’a été formée sur ce point ni aucune contestation tranchée. Enfin, il rappelle que la rétractation de l’ordonnance du 29 juillet 2024 ne résoudrait pas la question de l’absence de personnalité juridique d’une ASL dont le dépôt en préfecture a été annulé, ni le fait que cette ASL ne serait propriétaire d’aucun ouvrage d’intérêt collectif ou de parties communes.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur les interventions volontaires de Monsieur [Z] [Y] et du syndicat des copropriétaires Résidence ISIS représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER

Conformément aux dispositions de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’intervention volontaire est principale aux termes de l’article 329 du même code lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est alors recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire aux termes de l’article 330 suivant lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il y aura lieu de déclarer Monsieur [Z] [Y] recevable en son intervention volontaire accessoire, celle-ci se rattachant aux prétentions de la partie demanderesse par un lien suffisant, dans la mesure où il est constant qu’il est propriétaire au sein de la Résidence [13], qu’il est nécessairement intéressé par l’organisation juridique de la résidence et qu’il estime légitimement avoir intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir la demanderesse à l’instance en rétractation, dès lors qu’il soutient que la Résidence ISIS est organisée en ASL, aux statuts de laquelle il a adhéré lors de l’acquisition de son lot.

Concernant l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice le cabinet GTS IMMOBILIER, il sera rappelé qu’une intervention volontaire peut être faite dans les formes prévues pour la présentation des moyens de défense, c’est-à-dire en l’espèce oralement ou par voie de conclusions soutenues oralement à l’audience. Dans la mesure où il a été jugé que le dépôt de conclusions valait constitution, le fait que l’intervenant volontaire n’ait pas préalablement constitué avocat n’entache pas de nullité son intervention, la constitution d’avocat par l’intervenant volontaire pouvant être effectuée dans ses conclusions d’intervention, comme c’est le cas en l’espèce.

Il sera également retenu que la désignation de l’intervenant volontaire sous le libellé « syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, syndic désigné lors de l’assemblée générale du 23 juin 2025 » est suffisante même si la forme juridique selon laquelle le cabinet de syndic exerce son activité n’est pas précisée, dès lors que la personne morale intervenante, à savoir le syndicat des copropriétaires, est précisément désignée et qu’il est valablement représenté par son syndic en exercice, dont la désignation résulte de l’assemblée générale du 23 juin 2025 produite aux débats.

Il n’y aura donc pas lieu de prononcer la nullité de l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER.

Cette intervention volontaire se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant et sera déclarée recevable, dès lors qu’il a été acté par les participants, lors de la réunion des colotis organisée par Maître [S] es qualités le 27 septembre 2024, que le statut de la copropriété s’appliquait de droit à la Résidence [13], qu’il a été décidé de régulariser la situation en établissant un règlement de copropriété et en recourant à cette fin à un géomètre expert et que les copropriétaires de la Résidence [13], réunis en assemblée générale le 23 juin 2025, ont désigné un syndic en la personne du Cabinet GTS IMMOBILIER pour représenter le syndicat des copropriétaires pour une durée de 12 mois et ont validé le projet de règlement de copropriété.

Dès lors qu’à ce stade, aucune nullité de la réunion du 27 septembre 2024 ni de cette assemblée générale du 23 juin 2025 n’a été prononcée, cette intervention volontaire sera déclarée recevable. Il n’appartient en effet pas au juge de la rétractation, au stade de l’examen de la recevabilité des interventions volontaires, de se prononcer sur la validité de la désignation du syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13], sauf à anticiper sur l’examen au fond de la demande en rétractation et de ses conséquences éventuelles.

De même, il ne saurait être reproché à la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [R] [S], es qualités de ne plus soutenir ses conclusions initiales, reprises par le syndicat des copropriétaires, celle-ci pouvant légitimement considérer à ce stade que sa mission a pris fin de plein droit par l’effet de la désignation d’un syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires.

2/ Sur la demande en rétractation

L’instance en rétractation ayant pour seul objet de soumettre à l’examen d’un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l’initiative d’une partie en l’absence de son adversaire, la saisine du juge de la rétractation se trouve limitée à cet objet.

Le juge ne peut, en rétablissant le contradictoire, que maintenir, modifier ou rétracter son ordonnance. Il doit vérifier que toutes les conditions étaient remplies lorsqu’il a rendu son ordonnance et que la demande était fondée.

Le juge saisi d’une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête est investi des attributions du juge qui l’a rendue et doit, après débat contradictoire, statuer sur les mérites de la requête.

La demande en rétractation formée par Madame [B] [G], et reprise par Monsieur [Z] [Y], ne saurait être déclarée irrecevable, même si l’assemblée générale du 23 juin 2025 a désigné le cabinet GTS IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété Résidence [13], ce qui a mis fin de plein droit à la mission de l’administrateur judiciaire, dès lors qu’elle a été introduite par assignation en date du 19 février 2025, soit préalablement à cette assemblée générale : en effet, la recevabilité d’une action doit être appréciée au jour de son introduction.

Sur le fond, il sera rappelé que la la SELARL [R] [S] ET ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], administrateur judiciaire, a été désignée en qualité de directeur de l’association syndicale libre résidence ISIS par ordonnance du 4 octobre 2023, avec la mission qui a été rappelée dans l’exposé des faits et de la procédure, au visa notamment des « statuts de cette association syndicale libre, ayant fait l’objet d’une déclaration publiée au JO du 15 mars 2008 ».

Dans son ordonnance en date du 25 janvier 2024, ayant rejeté la demande en rétractation formée par la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND, la 1ère vice-présidente du tribunal judiciaire a notamment souligné que Maître [S] avait été désigné, non pas en qualité d’administrateur provisoire mais en qualité de directeur de cette association au visa de ces statuts. Elle insiste dans sa motivation sur le fait que les statuts en date du 30 novembre 1989 sont versés aux débats, qu’il est justifié de la publication au JO du 15 mars 2008 de la déclaration de l’ASL dénommée « [Adresse 22] » déposée en sous-préfecture, ayant donné lieu à un récépissé délivré le 18 février 2008 conformément aux dispositions de l’article de l’ordonnance n°2004-635 du 1er juillet 2004, et que la désignation d’un directeur était donc parfaitement justifiée, la SAS GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE ROULLAND ne pouvant pas valablement continuer à convoquer des assemblées générales de copropriétaires.

Il est toutefois ultérieurement apparu, ce qui a motivé le dépôt d’une nouvelle requête « en extension de mission », que les statuts de l’ASL en date du 30 novembre 1989 n’avait jamais été publiés dans un journal d’annonces légales, contrairement à ce qui était prévu à ces statuts, qu’ils n’ont été déposées en préfecture qu’en 2008, un récépissé de déclaration ayant été délivré le 18 février 2008 et un extrait de l’acte d’association ayant été publié dans le JO en date du 15 mars 2008, mais que ce récépissé a ultérieurement été annulé par jugement du tribunal administratif de Nice en date du 2 octobre 2009, jugement confirmé par la cour d’appel administrative de Marseille par arrêt en date du 7 juillet 2011 produit aux débats.

Or, il est constant que faute de justifier de l’accomplissement des formalités requises pour sa constitution par les statuts établis par le lotisseur, une association syndicale libre est dépourvue de personnalité morale, puisque sa personnalité morale ne naît qu’au jour de sa déclaration. Dès lors, une association syndicale libre dépourvue de personnalité morale faute de publication initiale de ses statuts ne saurait retrouver sa capacité juridique à la suite de sa mise en conformité de ses statuts, puisqu’elle ne l’a jamais acquise.

En outre, la déclaration régularisée en 2008, sur laquelle a été fondée la première ordonnance sur requête en date du 4 octobre 2023 et l’ordonnance ayant rejeté la demande de rétractation, a été annulée, de sorte qu’à ce jour l’association syndicale libre est en tout état de cause dépourvue de toute capacité juridique.

Il était dans ces circonstances légitime de se poser la question de l’application du statut de la copropriété à l’ensemble immobilier, qui ne peut plus être administré par une ASL n’ayant pas acquis la personnalité juridique. En effet, il ne suffit pas que l’ASL existe entre ses membres, d’après la lettre du texte du paragraphe II de l’article 1er de la loi de 1965, pour évincer l’application du statut de la copropriété, puisque ces dispositions posent une condition nécessaire, qui est celle de la personnalité morale du groupement. La loi du 10 juillet 1965 pourrait ainsi trouver à s’appliquer de plein droit, à défaut de justifier de cette condition essentielle permettant de déroger à son application, puisque l’article 1 -I de la loi du 10 juillet 1965 est impératif.

Par ailleurs, il ne ressort pas du jugement en date du 12 juillet 2022 que le constat fait à titre liminaire par le tribunal, concernant le fait que les propriétaires au sein de la résidence [13] sont constitués en association syndicale libre, ait fait l’objet d’une prétention par l’une des parties, la seule question soumise au tribunal, et tranchée dans le dispositif, étant la régularité de l’assemblée générale contestée au regard de sa convocation pendant la période de crise sanitaire Covid 19. Cette simple constatation reprise dans le dispositif du jugement, qui relève d’un rappel de motif, n’apparaît en conséquence pas revêtue de l’autorité de la chose jugée.

La demande de rétractation de l’ordonnance rendue par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse le 29 juillet 2024 sera en conséquence rejetée, de même que les demandes subséquentes tendant à voir désigner tel autre administrateur judiciaire en remplacement de la SELARL [R] [S] investi de la mission issue de l’ordonnance du 4 octobre 2023, et à voir annuler les actes initiés ou réalisés par la SELARL [R] [S] dans le but d’imposer le régime de la copropriété à la Résidence [13], à savoir l’assemblée générale du 23 juin 2025 et tous actes votés lors de cette assemblée générale du 23 juin 2025, notamment le règlement de copropriété et sa publication, le contrat de syndic, la désignation des membres du conseil syndical, ou exécutés en vertu de ladite assemblée, tels que les appels de fonds.

3/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront pour les mêmes raisons déboutés de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 18], représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à leurs demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge des requêtes statuant en rétractation, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Déclare Monsieur [Z] [Y] recevable en son intervention volontaire accessoire ;

Rejette la demande formée par Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] tendant à voir déclarer nulle l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER ;

Déclare le syndicat des copropriétaires [Adresse 18] représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER recevable en son intervention volontaire ;

Déclare Madame [B] [G] recevable en sa demande en rétractation de l’ordonnance sur requête rendue par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 juillet 2024 ;

Rejette la demande en rétractation formée par Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] à l’encontre de l’ordonnance sur requête rendue par Madame la présidente du tribunal judiciaire de Grasse en date du 29 juillet 2024 ;

Rejette par voie de conséquence les demandes subséquentes formées par Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] tendant à voir désigner tel autre administrateur judiciaire en remplacement de la SELARL [R] [S] investi de la mission issue de l’ordonnance du 4 octobre 2023, et à voir annuler les actes initiés ou réalisés par la SELARL [R] [S] dans le but d’imposer le régime de la copropriété à la Résidence [13], à savoir l’assemblée générale du 23 juin 2025 et tous actes votés lors de cette assemblée générale du 23 juin 2025, notamment le règlement de copropriété et sa publication, le contrat de syndic, la désignation des membres du conseil syndical, ou exécutés en vertu de ladite assemblée, tels que les appels de fonds ;

Condamne Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] in solidum aux entiers dépens ;

Déboute Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [G] et Monsieur [Z] [Y] in solidum à verser la somme de 2.500 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 18], représenté par le cabinet GTS IMMOBILIER, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des requêtes

statuant en rétractation