1 CCC DOSSIER + 1 CC M^e COHEN + 1 CC M^e CALVINI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 MAI 2026

S.C.I. COTTEL HOUSE

c/

[O] [Y] [F]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01874 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QRC3

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Avril 2026

Nous, M^me Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. COTTEL HOUSE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Sharon KAHLOUN, avocat au barreau de GRASSE,

ET :

Madame [O] [Y] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e Katia CALVINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Sharon KAHLOUN, avocat au barreau de GRASSE,

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Avril 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 15 Mai 2026.

***

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 1997, Madame [K], aux droits de laquelle vient la SCI COTTEL HOUSE, a donné à bail commercial à Mme [O] [F] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1997, un local commercial situé [Adresse 3] moyennant un loyer annuel initialement fixé à 32.400 francs, payable d’avance les premiers de chaque mois. Le bail s’est depuis prolongé tacitement.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 6 mars 2024, la SCI COTTEL HOUSE a fait délivrer à Mme [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 11.632,21 € ; aux termes de ce même acte, elle lui a fait commandement de justifier de son attestation d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, la SCI COTTEL HOUSE a fait assigner Madame [O] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de GRASSE, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 6 avril 2024, ordonner l’expulsion de la défenderesse et la condamner au paiement provisionnel des sommes restant dues au titre des loyers et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire en date du 5 juin 2025, le juge des référés du TJ de GRASSE a :

➞ constaté que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la SCI COTTEL HOUSE, bailleresse, à Mme [O] [F], locataire, le 6 mars 2024 est resté infructueux dans le mois de sa délivrance ;

➞ accordé rétroactivement à Mme [O] [F] un délai jusqu’au 31 décembre 2024 pour s’acquitter de l’arriéré des loyers et charges valablement commandé, arrêté au 2 mars 2024 à un montant de 6.940,37 € (déduction faite du report à nouveau antérieur au 1er janvier 2022 sérieusement contestable) et fournir les justificatifs de l’assurance locative réclamés ;

➞ ordonné la suspension pendant ce délai de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 6 mars 2024 ;

➞ constaté que les sommes valablement commandées ont été intégralement réglées et que les justificatifs d’assurance locative ont été communiqués avant le 31 décembre 2024 ;

➞ dit que la clause résolutoire est donc réputée ne pas avoir produit ses effets ;

➞ dit en conséquence n’y avoir lieu à référé concernant les demandes formées par la SCI COTTEL HOUSE tendant à voir prononcer la résiliation du bail commercial la liant à Madame [O] [F], à voir prononcer l’expulsion de cette dernière et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

➞ déclaré irrecevable la demande de condamnation formée à titre définitif par la SCI COTTEL HOUSE au titre de l’arriéré de loyers ;

➞ condamné Madame [O] [F] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 mars 2024, en application de l’article 696 du code de procédure civile;

➞ rejeté la demande de la SCI COTTEL HOUSE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI COTTEL HOUSE a de nouveau fait délivrer à Mme [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant en principal de 7.788,21 € correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au mois de juillet 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025 signifié en l’étude, la SCI COTTEL HOUSE a de nouveau attrait Mme [O] [F] devant le Président du Tribunal judiciaire de GRASSE statuant en référé, au visa des articles 1104 du code civil, 700 et 834 du code de procédure civile, aux fins de voir :

➞ constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial fait à [Localité 1] le 8 septembre 1997 à la date du 4 octobre 2025 ;

➞ ordonner l’expulsion de Mademoiselle [F] de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier ou autre intervenant ;

➞ condamner Mademoiselle [F] au titre de l’arrière locatif ou indemnité d’occupation à verser à la SCl COTTEL HOUSE la somme de 9.568,35 € au 21 novembre 2025, outre les loyers ou indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer depuis cette date et jusqu’à totale libération des lieux;

➞ fixer le montant de l’indemnité d’occupation à 729,68 € par mois correspondant au dernier loyer + provision sur charge ;

➞ condamner Mademoiselle [F] à verser à la SCI COTTEL HOUSE la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, car il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits.

La procédure, enrôlée sous le numéro de RG n°25/01874, a été appelée à l’audience du 4 février 2026 où elle a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 1er avril 2026 à laquelle chacune des parties était représentée par son avocat.

En l’état de ses dernières conclusions signifiées via le RPVA le 30 mars 2026, la SCI COTTEL HOUSE a demandé au juge des référés de lui accorder le bénéfice des prétentions exposées à son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance locative à la date du 2 janvier 2026 à la somme de 8.027,24 €.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse fait valoir que les causes du commandement de payer délivré le 4 septembre 2025 n’ayant pas été intégralement apurées dans le délai d’un mois, elle est fondée à obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et la fixation de l’indemnité d’occupation.

À l’appui de sa demande de condamnation au titre de sa créance locative, elle conteste les dires de son adversaire qui prétend être à jour de son loyer et ne devoir que 210 € au 30 janvier 2026. Elle reproche à Mme [O] [F] d’avoir, dans son calcul, effacté son arriéré locatif de 4.528,91 € au 1er octobre 2021. Elle considère ainsi que l’arriéré s’élève à 7.297,56 € au 30 janvier 2026 et non de 210 €, rappelant que les paiements s’imputant sur les échéances les plus anciennes, aucune prescription n’est opposable, que la locataire n’a pas réglé pour 1.287 € de taxes foncières dues pour les années 2023, 2024 et 2025 et que le montant du loyer actualisé est de 705,08 € outre 24,60 € de provision sur charges depuis le 1er octobre 2025.

En réponse, par dernières conclusions notifiées via le RPVA le 11 février 2026, Mme [O] [F] a demandé au Juge des référés de :

➞ débouter la SCI COTTEL HOUSE de sa demande tendant à obtenir la résolution du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, et ce compte tenu des justificatifs versés aux débats, témoignant du bon règlement des loyers et charges entre le 1er octobre 2021 et le 31 janvier 2026

➞ relever l’existence d’une contestation sérieuse en l’espèce tirée du montant de loyer depuis octobre 2025, de l’absence de décompte vérace, de l’absence de notification en amont du montant du loyer avec détail du calcul opéré, de l’absence pour Mme [F] de boite aux lettres, des clés lui permettant d’accéder à son local par la porte arrière et du badge lui permettant d’avoir accès à l’immeuble par l’entrée côté rue, de l’existence de venues d’eau affectant son local en provenance des parties communes, supposant l’examen au fond du droit de la situation,

Par suite,

➞ déclarer votre Juridiction incompétente pour connaître de l’espèce,

➞ débouter la SCI COTTEL HOUSE de ses demandes plus amples et/ou contraires dirigées à l’encontre de Mme [F],

➞ condamner chacune des parties à conserver la charge de ses frais irrépétibles et des dépens exposés.

Mme [O] [F] conclut à l’irrecevabilité des demandes de son adversaire en référé, se prévalant de contestations sérieuses.

Elle allègue ainsi être à jour de l’intégralité des loyers et charges au 31 janvier 2026, soutenant avoir réglé, entre octobre 2021 et le 3 février 2026 inclus, la somme globale de 32.933,69 €.

Elle conteste expressément le montant visé dans le commandement de payer du 4 septembre 2025, qu’elle qualifie de « totalement fallacieux », « non explicite » et établi sans prise en compte des règlements déjà intervenus. Mme [F] détaille ainsi, dans ses conclusions, les règlements qu’elle indique avoir effectués pour les mois d’octobre à décembre 2021, de janvier à décembre 2022, pour toute l’année 2023, puis pour les différents mois de l’année 2024, avant de poursuivre par des versements fractionnés ou complets sur les mois de janvier 2025 à janvier 2026. Elle soutient que cette ventilation des paiements suffit à démontrer que le compte locatif présenté par la SCI COTTEL HOUSE est erroné.

Mme [F] conteste également le montant du loyer mensuel réclamé par la SCI COTTEL HOUSE de 705,08 €, outre 24,60 € de charges, assurant que le loyer révisé dû depuis octobre 2025 serait seulement de 630,95 €, outre 24,60 € de charges, soit 655,55 €, somme qu’elle règle depuis cette date. Elle reproche au bailleur de ne pas justifier d’une notification annuelle régulière des augmentations appliquées. Elle soutient ainsi qu’en avril 2024, en octobre 2024 puis en septembre 2025, elle a adressé plusieurs courriers recommandés au bailleur ou au conseil de celui-ci pour contester les augmentations de loyer appliquées, solliciter des moyens d’accès aux lieux et signaler des désordres affectant son local.

Elle invoque par ailleurs plusieurs manquements du bailleur dans l’exécution du bail, lui faisant grief de ne pas disposer d’une boîte aux lettres, ne pas avoir obtenu les clés permettant l’accès à l’arrière du local, ne pas avoir reçu le badge d’accès à l’immeuble par l’entrée principale et subir des venues d’eau ou infiltrations provenant des parties communes. Elle ajoute que cette situation a eu des répercussions néfastes sur son état de santé.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

❶ Sur la demande de constatation de la résiliation du bail et d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation :

Il est acquis aux débats que la SCI COTTEL HOUSE et Mme [O] [F] sont liées par un bail commercial en date du 1er octobre 1997 soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce, tels que modifiés par la loi du 18 juin 2014.

Aux termes de l’article L 145-41 de ce code, tel que modifié par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, article 6-III-1°, en vigueur le premier octobre 2016, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux. Le commandement de payer doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis force de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Il résulte de ces dispositions que le juge des référés peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial lorsque les conditions de sa mise en œuvre apparaissent avec l’évidence requise en référé.

En revanche, lorsque la régularité du commandement, l’étendue de la dette, le montant du loyer applicable ou l’existence même d’une régularisation utile se heurtent à une contestation sérieuse, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher définitivement le litige locatif.

Ainsi, il appartient en premier lieu au juge des référés de vérifier qu’aucune contestation sérieuse relative à la validité du commandement de payer ne s’oppose à ce qu’il lui soit donné effet.

En l’espèce, la SCI COTTEL HOUSEF a fait signifier à la Mme [O] [F], par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, un second commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un montant en principal de 7.788,21 € correspondant aux impayés de loyers et de charges arrêtés au mois de juillet 2025 inclus.

Mme [O] [F] conteste la validité de ce commandement de payer, soutenant que le décompte produit au soutien de la somme réclamée par ce commandement de 7.788,21 € arrêtée au mois de janvier 2025 serait erronée, en ce qu’il ne prendrait pas en compte l’intégralité des paiements effectués et serait basé sur un calcul inexact du montant du loyer actualisé. Elle communique la copie d’une LRAR adressée à la SCI COTTEL HOUSE le 12 avril 2024 dans laquelle elle lui faisait déjà grief d’avoir ainsi, pour l’année 2022, appliqué deux augmentations annuelles.

S’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher le litige opposant les parties quant au calcul de l’indexation annuelle du loyer, lequel relève du juge du fond, force est de constater que le décompte intégré au commandement de payer du 4 septembre 2025 est entâché d’incohérences sur lesquelles la demanderesse demeure taisante.

Ainsi, l’ordonnance de référé du 5 juin 2025 relevait en page 6 que la SCI COTTEL HOUSE estimait sa créance à la somme de 4.094,85 € arrêtée à la date du 19 novembre 2024. Or, c’est un tout autre montant qui figure dans le décompte inclus au commandement de payer, puisqu’il fait mention, à cette même date du 19 novembre 2024, d’une dette locative de 5.455,57 €.

Il en découle que la contestation élevée par Mme [O] [F] quand à la validité du commandement de payer du 4 septembre 2025 s’avère suffisamment sérieuse pour faire obstacle à ce qu’il lui soit donné effet en référé.

Dès lors, les demandes relatives à la constatation de la résiliation du bail, à l’expulsion et à ses conséquences, dénuées de l’évidence requise en référé, seront déclarées irrecevables en référé et la SCI COTTEL HOUSE renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

* Sur la demande de provision :

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SCI COTTEL HOUSE demande au juge des référés, dans le dispositif de ses conclusions notifiées le 30 mars 2026, de condamner Mme [O] [F] à lui payer au titre de l’arriéré locatif la somme de 8.027,24 € arrêtée au 2 janvier 2026 et dans les motifs des mêmes conclusions (page 3), la somme de 7.297,56 € arrêtée au 2 février 2026. En pièce 6, le décompte arrêté au mois de février 2026 inclus fait état d’un solde débiteur au compte locataire de 8.027,24 € à la date du 1er février 2026, solde contesté par la défenderesse.

L’ordonnance de référé du 5 juin 2025 avait précédemment déclaré irrecevable la demande en paiement de la société bailleresse au motif qu’elle n’était pas formée à titre provisionnel.

Or, force est de constater que le juge des référés est de nouveau saisi par la SCI COTTEL HOUSE d’une demande en paiement définitif de la somme de 8.027,24 € par conclusions du 30 mars 2026, demande qui excède les pouvoirs du juge des référés, et non d’une demande de provision.

Dès lors, la demande de condamnation non provisionnelle formée par la SCI COTTEL HOUSE à hauteur de 8.027,24 € sera déclarée irrecevable en référé et la SCI COTTEL HOUSE renvoyée à mieux se pourvoir au fond.

* Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

La partie qui succombe, en l’occurrence, la SCI COTTEL HOUSE, doit supporter les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SCI COTTEL HOUSE, partie perdante, ne saurait prétendre à l’application à son profit des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; sa demande sera dès lors rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Sabine COMPANY, première vice-présidente, juge des référés au tribunal judiciaire de Grasse, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses ;

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ;

REJETONS la demande de la SCI COTTEL HOUSE fondée sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens de la procédure à la charge de la SCI COTTEL HOUSE ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les an, mois et jour sus indiqués.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES