TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/11492 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LQB

Minute :

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

Madame [I] [L] née [F]

C/

Monsieur [X] [Y]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [I] [L] née [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Et encore :

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Monsieur [C] [L] (fils) muni d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [I] [L] née [F]

Monsieur [X] [Y]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 13]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1 décembre 2023, Madame [I] [F] épouse [L] a donné en location à Monsieur [X] [Y] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 680,00 €, outre provisions sur charges de 140,00 €.

Le 1 juillet 2024, Madame [I] [F] épouse [L] a fait délivrer à Monsieur [X] [Y] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 176,75 € selon décompte arrêté au mois de juillet 2024.

Par notification électronique du 3 juillet 2024, Madame [I] [F] épouse [L] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 4 décembre 2024, Madame [I] [F] épouse [L] a attrait Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Madame [I] [F] épouse [L] a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut de justifier d’une assurance habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à Madame [I] [F] épouse [L], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] [Y] ;De condamner Monsieur [X] [Y] au paiement des sommes suivantes:3 067,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté à novembre 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de dommages et intérêts ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 11 décembre 2024, Madame [I] [F] épouse [L] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 24 février 2025.

Lors de l’audience, Madame [I] [F] épouse [L], représentée par Monsieur [C] [L] en vertu d’un pouvoir régulier en date du 14 février 2025, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 677,49 €. Elle précise que la consommation d’eau laisse deviner que les lieux sont suroccupés.

Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Monsieur [X] [Y] n’a pas donné suite à la proposition de rencontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 1 juillet 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire (article « clauses résolutoires » p. 3).

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [X] [Y] le 1 juillet 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 août 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [X] [Y] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Madame [I] [F] épouse [L], conformément aux articles L. 433-1, R. 4331 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur

[X] [Y].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [I] [F] épouse [L] verse aux débats un décompte arrêté au 23 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 677,49 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [I] [F] épouse [L] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [I] [F] épouse [L] la somme de 2 677,49 € actualisée au 23 février 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [I] [F] épouse [L] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter Madame [I] [F] épouse [L] de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, en l’absence de justificatif des frais engagés outre les dépens, il y a lieu de rejeter la demande de Madame [I] [F] épouse [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Madame [I] [F] épouse [L] ;

CONSTATE que le contrat signé le 1 décembre 2023 entre Madame [I] [F] épouse [L] et Monsieur [X] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 7] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [Y] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE Madame [I] [F] épouse [L] à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [Y] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [I] [F] épouse [L] la somme de 2 677,49 € actualisée au 23 février 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [Y] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Monsieur [X] [Y] à verser à Madame [I] [F] épouse [L] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE Madame [I] [F] épouse [L] de sa demande de dommages-intérêts ; CONDAMNE Monsieur [X] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1 juillet 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE Madame [I] [F] épouse [L] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE