TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 06 OCTOBRE 2025

N° RG 24/01433 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQFG

N° de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9]

c/

S.C.I. NEUILLY 26

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 9] représenté par son syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET

[Adresse 12]

[Localité 13]

représentée par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0351

DEFENDERESSE

S.C.I. NEUILLY 26

[Adresse 2]

[Localité 14]

ayant pour avocat M^e Julien BAOUADI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 359

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE,, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 septembre 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

La société civile immobilière (SCI) NEUILLY 26 est propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 10] à Neuilly-sur-Seine (92200), correspondant aux lots 302, 401 et 430 du règlement de copropriété. Ce bien dépend d’un ensemble immobilier dénommé MAILLOT SABLONS, comprenant les immeubles situés [Adresse 7], [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 18] et ayant pour syndic le cabinet ORALIA LEPINAY MALET.

Par courrier avec accusé de réception revenu en « destinataire inconnu à cette adresse » le 25 octobre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a indiqué à la SCI NEUILLY 26 que les locations de courte durée étaient contraires au règlement de copropriété et l’a enjoint à cesser cette activité. Un nouveau courrier revenait le 05 décembre 2023 en « pli avisé et non réclamé ».

Par acte en date du 07 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires a assigné la SCI NEUILLY 26 en référé aux fins de :

A titre principal,

ordonner à la SCI NEUILLY 26 de cesser son activité de location saisonnière au sein des lots 302 et 401 dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard et par infraction constatée ; ordonner à la SCI NEUILLY 26 de restituer son usage de logement au lot 401 dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard et par infraction constatée ; A titre subsidiaire,

ordonner à la SCI NEUILLY 26 de cesser son activité de location saisonnière pour une durée minimale de 24 mois dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous et sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard et par infraction constatée ;En tout état de cause,

condamner la SCI NEUILLY 26 à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; se réserver la liquidation de l’astreinte.

Un procès-verbal établi par commissaire de justice le 16 mai 2024 a relevé qu’un bien situé [Adresse 11] à [Localité 17] était proposé à la location sur le site Booking et qu’un bien avec les mêmes photographies était proposé sur le site AirBnB.

Lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 8 juillet 2024, le gérant de la SCI NEUILLY 24 a indiqué avoir mis fin à l’activité de location touristique.

La SCI NEUILLY 26 a conclu le 1er septembre 2024 avec la SAS MAMACH un bail concernant le local sis [Adresse 3] à Neuilly-sur-Seine (92200), pour un loyer annuel de 40.800 euros payable par mois et à terme d’avance.

Par courrier du 15 octobre 2024, le syndic ORALIA a demandé à la SCI NEUILLY 26 de mettre fin au bail en raison de la violation du règlement de copropriété qui exclu une affectation des appartements à un usage commercial.

Par procès-verbal réalisé le 13 août 2025, un commissaire de justice a relevé sur une page Facebook « clinique privée » qu’un établissement est localisé au [Adresse 10] à [Localité 17].

Initialement appelée à l’audience du 17 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 12 mars 2025 pour constitution d’avocat pour le défendeur, assorti d’une injonction à rencontrer le médiateur ; l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi avec fixation d’un calendrier de procédure, avant d’être retenue à l’audience du 03 septembre 2025.

A cette date, le demandeur a soutenu oralement les demandes comprises dans ses dernières conclusions déposées à l’audience et signifiées par RPVA le 19 août 2025 à son contradicteur. Il demande au juge des référés de :

ordonner à la SCI NEUILLY 26 de cesser ou faire cesser dans les lots dont elle est propriétaire toute activité de location commerciale, et notamment toute activité de clinique privée, sous astreinte de 800 euros par jour de retard et par infraction constatée par voie de commissaire de justice à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; ordonner à la SCI NEUILLY 26 de rétablir ses lieux à usage d’habitation dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;condamner la SCI NEUILLY 26 à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ; se réserver la liquidation de l’astreinte.

N’ayant pas conclu pendant le temps du renvoi, le conseil de la SCI NEUILLY 26 ne s’est pas manifesté auprès du commissaire de justice en début d’audience et était absent de la salle au moment de l’appel du dossier ; il s’est présenté postérieurement à la clôture des débats, faisant valoir l’imprévisibilité du passage à l’audience et sollicitant la réouverture des débats, demande à laquelle il n’a pas été fait droit.

La décision a été mise en délibéré au 6 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’injonction

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Aux termes des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, la destination des parties privatives et communes d’un bien soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis est déterminé par le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les locaux litigieux sont désormais loués à la SAS MAMACH dans le cadre d’un bail à usage commercial et d’habitation, en violation des dispositions du règlement de copropriété qui ne prévoie qu’un usage d’habitation, excluant ainsi toute activité de caractère commercial, industriel ou artisanal dans les locaux. L’activité pratiqué par le preneur du bien est selon le demandeur non conforme au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, sans qu’aucune dérogation préalable de changement d’usage n’ait été sollicitée, ce qui caractériserait un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code de procédure civile.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier situé à [Localité 17] et comprenant notamment l’immeuble sis [Adresse 10] prévoit dans son titre I – chapitre II article 9 a) que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement, à l’exclusion de toute profession ». Cette stipulation détermine d’une manière non équivoque que les appartements de cet immeuble sont à usage exclusif d’habitation.

Or le bail conclu le 1er septembre 2024 entre la SCI NEUILLY 24 et la SAS MAMACH a pour est intitulé « bail mixte habitation et local commercial », et le bien loué est défini comme un « local commercial avec habitation » ayant pour destination un « usage non-habitation ». La société preneuse a selon l’extrait Pappers édité le 02 février 2025 comme activité principale l’esthétique et la vente de divers biens. Le demandeur produit à la cause une publication faisant état de soins pouvant être réalisés par la Clinique privée [Localité 15] au [Adresse 6] à [Localité 17], des publications similaires ayant été relevées par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 13 août 2025. Enfin, plusieurs résidents de l’immeuble attestent du fait que le local loué est intitulé « CLI.PRIV » sur l’interphone et mentionnent le passage de personnes demandant où se situe la clinique dans le hall d’entrée de l’immeuble. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SAS MAMACH exploite dans les locaux qu’elle loue au [Adresse 5] une clinique privée, ce qui constitue une activité commerciale non conforme à la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété. L’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du Code civil est donc démontrée.

Par conséquence, il convient d’ordonner à la SCI NEUILLY 26 de cesser ou faire cesser toute activité commerciale dans les lots 302, 401 et 430 de la copropriété sis [Adresse 10] à Neuilly-sur-Seine (92200), et ce sous peine d’une astreinte de 400 euros par jour de retard sur un période de soixante jours maximum, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance, ce délai étant fixé afin de permettre au bailleur de régulariser la situation avec son preneur.

Cette mesure étant suffisante pour mettre fin au trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu d’ordonner à la défenderesse de rétablir l’usage d’habitation et cette demande sera donc rejetée.

La présente juridiction se réservera le droit de liquider cette astreinte.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SCI NEUILLY 26, qui succombe, aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit à la cause une note d’honoraire et un relevé comptable selon lequel les frais d’avocats engagés pour cette procédure sont de 7.014 euros au 3 septembre 2025. Il est également produit plusieurs courriers officiels à l’avocat de la défenderesse, lui demandant de conclure dans le respect du calendrier fixé par la juridiction. Or la SCI NEUILLY 26, qui a tardé à constituer avocat, n’a pas conclu dans ce dossier. Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de la condamner à payer au demandeur la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à la SCI NEUILLY 26 de cesser ou faire cesser toute activité commerciale dans les lots 302, 401 et 430 de la copropriété sis [Adresse 10] à Neuilly-sur-Seine (92200), et ce sous peine d’une astreinte de 400 euros par jour de retard sur un période de soixante jours maximum, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que la présente juridiction se réservera le droit de liquider l’astreinte ;

REJETONS la demande d’injonction de rétablir l’usage d’habitation des lieux formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 4] à [Localité 18] ;

CONDAMNONS la SCI NEUILLY 26 à payer à la somme de 3.500 € au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine (92200) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI NEUILLY 26 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision,

FAIT À [Localité 16], le 06 octobre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE