Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e DELCLOS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 13 Mars 2026

DÉCISION N° 26/107

N° RG 25/05043 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNDJ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence « LES BLEUETS MIMOSAS », sise 68 avenue Pierre de Coubertin à CANNES LA BOCCA (06150), représenté par son syndic en exercice BOUMANN IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Cannes sous le n° 434 170 403, dont le siège social est sis LE SAINT LOUIS 1 AVENUE SAINT-JEAN 06400 CANNES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Laurie DELCLOS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [G]

LES BLEUETS MIMOSAS 68 avenue PIERRE DE COUBERTIN

06150 CANNES LA BOCCA

Madame [X] [G]

LES BLEUETS MIMOSAS 68 avenue PIERRE DE COUBERTIN

06150 CANNES LA BOCCA

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 08 décembre 2025 ;

A l’audience publique du 05 Janvier 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 13 Mars 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] sont propriétaires des lots N°24 et N°52 au sein de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS sise 68 avenue Pierre de Coubertin à CANNES LA BOCCA (06150).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS a, par acte de Commissaire de Justice en date du 11 septembre 2025, fait citer à comparaître Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE :

Il est demandé à la Juridiction de :

Après avoir DECLARE que les tentatives de règlement amiable ont échoué ;

SE DECLARER compétent au regard de la situation de l’immeuble ;

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES BLEUETS MIMOSAS » recevable et bien fondé en ses demandes ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « LES BLEUETS MIMOSAS » :

13.584.62 € en principal au titre de l’arriéré de charges, somme arrêtée au 10.09.2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure soit le 21.03.2025 ;

470 € au titre des frais nécessaires exposés et visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Soit une somme de 14.054,62 € selon décompte de charge individuel ;

2.500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 08 décembre 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 05 janvier 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

*****

MOTIFS :

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS fait valoir que :

Les comptes du syndicat des copropriétaires, le budget prévisionnel et les travaux ont été approuvés et votés par les assemblée générales des copropriétaires sur les périodes concernées.

Il en déduit que sa créance est certaine, liquide, exigible et non contestable.

Il ajoute que selon décompte arrêté au 10.09.2025, Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] sont débiteurs de la somme de 14.054,62 € laquelle se décompose comme suit :

13.584,62 € en principal au titre de l’arriéré de charges, somme arrêtée au 10.09.2025 ;

470 € au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance et visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

un relevé de propriété justifiant de l’acquisition en indivision les lots N°24 et N°52 ;

le relevé de compte de Monsieur et Madame [G] sur la période allant du 04/02/2022 au 03/09/2025 ;

une mise en demeure transmise par courrier recommandé du 21 mars 2023, avisé le 24 mars 2025 ;

le contrat de syndic ;

le jugement du tribunal de proximité de CANNES condamnant notamment solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « LES BLEUETS MIMOSAS » sis 68 avenue Pierre de Coubertin à 06150 CANNES LA BOCCA, la somme de 7.574,77 €, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 5.659,14 € à compter du 19 novembre 2019 et au taux légal à compter du 19 février 2021 pour le surplus ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 mai 2025 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2026 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice 2024 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 mars 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022, réajustant le budget de l’exercice 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2023 ;

le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mars 2021 approuvant les comptes de l’exercice 2020 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2022 ;

les appels de fonds et décomptes de charges des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025 ;

Il ressort des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS justifie de la somme de 13.584,62 € au titre des charges impayées.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

• la lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

• la relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

• la mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

• la sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

• la lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

• les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS fait valoir, au titre des charges et frais nécessaires contenus au décompte de charges de Monsieur et Madame [G] les sommes suivantes :

le solde dû après jugement du 18/11/2021 pour un montant de 513,96 €. Cette somme est le reliquat des sommes restant à payer par Monsieur et Madame [G] par suite du jugement du tribunal de proximité de CANNES du 18 novembre 2021.

Celle-ci ne constitue pas des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il convient donc de l’écarter ;

02/12/2022 : Frais de relance pour un montant de 50 €. Cette somme n’entre ni dans les charges ni dans les frais nécessaires des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il convient donc de l’écarter ;

03/07/2024 : Constitution dossier avocat pour un montant de 300 €. Même constat ;

03/09/2025 : DELCLOS F.2439 LRAR 07/24 C/ [G] pour un montant de 120 €. Cette dépense n’étant pas justifiée elle ne saurait entrer ni dans les charges ni dans les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il convient donc de l’écarter ;

Il apparaît donc qu’aucune dépense n’est susceptible de rentrer dans la catégorie des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il en résulte que le montant effectif des charges dues, pour la période allant du 04/02/2022 au 03/09/2025, se calcule de la manière suivante : 14.054,62 € (somme sollicitée) – 513,96 – 50 – 300 – 120 = 13.070,66 € (sommes réellement dues au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Selon relevé de propriété versé aux débats Monsieur et Madame [G] sont propriétaires indivis des lots N°24 et N°52 au sein de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS sise 68 avenue Pierre de Coubertin à CANNES LA BOCCA (06150).

Dès lors, par application des articles 1310 et suivants du Code civil, Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] sont tenus solidairement au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS, la somme totale de 13.070,66 € au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 04/02/2022 jusqu’au 03/09/2025, date de la dernière créance arrêtée.

La mise en demeure datée du 21 mars 2025, versée aux débats, permet de vérifier que Monsieur et Madame [G] en ont été avisés, le 24 mars 2025.

En conséquence, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de celle-ci soit, à compter du 24 mars 2025, sur la somme totale de 13.070,66 €, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires explique que les défendeurs sont de mauvaise foi quant au règlement de leurs charges de copropriété puisqu’il s’agit d’une seconde procédure judiciaire, raison pour laquelle, il sollicite l’octroi la somme de 2.500 € pour résistance abusive.

Sur ces éléments :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes fait état de provisions irrégulières, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle de Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’une faute, à tout le moins d’une résistance infondée ou encore d’une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des syndicats des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS, l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G], succombant à l’instance, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS la somme totale de 13.070,66 euros au titre des charges de copropriété par application des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 04/02/2022 jusqu’au 03/09/2025 date de la dernière créance arrêtée ;

REJETTE le surplus de la demande ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de la mise en demeure du 24 mars 2025 sur la somme totale de 13.070,66 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES BLEUETS MIMOSAS la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [G] et Madame [X] [G] aux entiers dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE