Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e CROISE

1 EXP M^e LATTY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 26/157

N° RG 23/05809 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PQDR

DEMANDEURS :

S.C.I. MOK IMMO, inscrite au RCS d’ANTIBES sous le numéro 798.681.664, dont le siège social est sis 460 chemin de Lauvert – 06600 ANTIBES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

Madame [Y] [U]

née le 22 Octobre 1929 à CORRE (70500)

1 rue Madeleine Dienesch, résidence Jeanne Jugan

37700 LA VILLE AUX DAMES

Monsieur [N] [V] [T]

né le 11 Août 1966 à NICE (06600)

141 chemin de la Forêt

06600 ANTIBES

Madame [K] [V] [T]

née le 10 Février 1968 à LUXEUIL LES BAINS (06600)

141 chemin de la Forêt

06600 ANTIBES

Madame [R] [X]

née le 12 Mars 1937 à LAVELINE DU HOUX (88640)

16 le Village

88600 BELMONT SUR BUTTART

Monsieur [E] [P]

né le 06 Novembre 1933 à SAINT LAURENT DU VAR (06700)

C/o Madame [S] [M], 6 Square Mozart

75016 PARIS

représentés par M^e Emery CROISE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PIADON, sis 85 avenue des Frères Roustan à (06220)

VALLAURIS, représenté par son Syndic en exercice la société ATHENA IMMOBILIER, Société par Actions Simplifiées immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n° 514 860 188, dont le siège social est sis 2 Avenue de la Poste à (06220) VALLAURIS, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant, substitué par M^e VOISIN-MONCHO

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 13 novembre 2025 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. MOK IMMO, Mesdames [Y] [U], [R] [X] et [K] [V] [T] et Messieurs [N] [V] [T] et [E] [P] sont copropriétaires au sein de la résidence « LE PIADON » sise 85 avenue des Frères Roustan à GOLFE-JUAN (06220).

Arguant de l’irrégularité de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 octobre 2023, ils ont fait assigner, par acte du 13 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires LE PIADON, représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de :

« A TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 3 octobre 2023 ;

PRONONCER la nullité des résolutions n°9 et 10 du procès-verbal d’assemblée générale du 3 octobre 2023 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

DECLARER inexistants le procès d’assemblée générale des copropriétaires en date du 3 octobre 2023 ainsi que l’intégralité des résolutions y figurant,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires « LE PIADON » au paiement des frais de procédure et dépens et notamment au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ENTENDRE DIRE, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

ORDONNER, compte tenu du caractère dirimant des causes de nullité de l’assemblée du 3 octobre 2023, l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

*****

Dans ses dernières conclusions en défense, notifiées par RPVA le 13 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires LE PIADON, représenté par son syndic en exercice, demande au tribunal de :

« JUGER que la procédure en contestation de l’assemblée générale qui s’est tenue le 3 octobre 2023 est devenue sans objet ;

PRENDRE ACTE de ce que le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE PIADON, pris en la personne de son Syndic en exercice la Société ATHENA IMMOBILIER, s’en rapporte à justice quant à la régularité de l’assemblée générale du 3 octobre 2023 ;

DEBOUTER [Y] [U], [N] [V] [T], [K] [V] [T], [R] [X], [E] [P] et la Société MOK IMMO de leur demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

STATUER ce que de droit quant aux dépens. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions des parties.

Par ordonnance du 3 juillet 2025, la Juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire avec effet différé au 13 novembre 2025 et l’a fixée à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 février 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 467 du Code de procédure civile, le présent jugement sera contradictoire, toutes les parties ayant été représentées à l’audience.

Remarques préliminaires

Il résulte des dispositions des articles 5 et 12, alinéa 1er, du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures.

Le juge statue en effet par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte », « jugé » ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue par un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2023

Au soutien de leur demande, les requérants font valoir que :

Madame [B] a été désignée scrutatrice de l’assemblée générale du 3 octobre 2023 mais n’a pas signé le procès-verbal, l’entachant ainsi d’irrégularité ;l’assemblée générale s’est réunie dans les locaux du syndic de la copropriété, situés à VALLAURIS, conformément à la convocation adressée aux copropriétaires, puis a été délocalisée à GOLFE-JUAN au cours des débats, en violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 qui imposent de prévenir les copropriétaires de tout changement du lieu de réunion au moins 21 jours avant la séance.

Le Syndicat des copropriétaires s’en rapporte à justice sur ce point.

Aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, « la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. […] Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour […] ».

L’article 17 du même décret dispose, en ses alinéas 1 à 4, que :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant […].

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions. »

Il est constant que l’établissement d’un procès-verbal vise à reconstituer et à contrôler le sens et le résultat des votes et que sa signature a pour objet d’en authentifier le contenu. Dès lors, l’inobservation du formalisme prescrit n’est de nature à entraîner sa nullité que lorsqu’elle rend impossible la certification des informations qui y sont mentionnées ou en cas de méconnaissance d’une formalité substantielle.

En l’espèce, les requérants ne formulent aucune contestation quant à l’exactitude des mentions du procès-verbal litigieux. Celui-ci n’a certes pas été signé par Madame [B], scrutatrice, mais il l’a été par Monsieur [J], secrétaire, et par Monsieur [W], président de séance, qui a par ailleurs certifié sincère la feuille de présence annexée.

En l’absence de tout élément de nature à établir la fausseté de son contenu, les signatures du président et du secrétaire de séance suffisent à valider le procès-verbal, de sorte que l’absence de signature par la scrutatrice ne constitue pas, en l’espèce, une cause de nullité.

S’agissant du second moyen soulevé, le changement, en cours de séance, du lieu de réunion serait, à le supposer établi, de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble et non celle du procès-verbal. Le tribunal n’étant pas saisi d’une telle demande, il n’y a pas lieu d’examiner ce moyen.

En conséquence, les requérants seront déboutés de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 octobre 2023.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 9 et 10

Les requérants contestent les résolutions n° 9 et 10 de l’assemblée générale du 3 octobre 2023, au motif que le vote par correspondance de [E] [P] a été pris en compte pour la première mais non pour la seconde de ces résolutions. Ils soutiennent que la prise en compte de ce vote aurait eu pour conséquence l’adoption de la résolution n°10, permettant la désignation, en qualité de syndic, de la société CONFLUENCE GESTION IMMOBILIERE SUD en lieu et place de la société ESPARGILLIERE.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que cette demande est devenue sans objet, dès lors que la société ATHENA IMMOBILIER a été désignée comme syndic lors de l’assemblée générale du 28 février 2025.

Il apparaît en effet que la contestation des requérants porte sur l’identité du syndic désigné au cours de l’assemblée générale du 3 octobre 2023.

Or, comme le relève le défendeur, l’assemblée générale des copropriétaires [I] du 28 février 2025 a désigné en qualité de syndic la société ATHENA IMMOBILIER, qui s’était présentée face aux sociétés CONFLUENCE GESTION IMMOBILIERE SUD et ESPARGILLIERE, dont les candidatures ont été rejetées.

En conséquence, l’annulation des résolutions contestées serait dépourvue de tout effet utile.

La demande sera donc déclarée sans objet.

Sur les frais de justice

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. MOK IMMO, [Y] [U], [R] [X], [K] [V] [T], [N] [V] [T] et [E] [P], succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge saisi d’une telle demande condamne la partie tenue aux dépens ou à la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les requérants, condamnés au paiement des dépens, seront déboutés de leur demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 précité.

Sur la dispense des frais de la procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Les « frais de justice » exposés par le Syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un litige sont des charges communes générales, c’est-à-dire des dépenses communes auxquelles tous les copropriétaires doivent participer conformément à l’article 10, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit toutefois en son alinéa 2 que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Les requérants ayant succombé dans leurs prétentions, il ne leur sera pas fait application de la disposition précitée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la demande tendant à l’annulation des résolutions n° 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires [I] en date du 3 octobre 2023 est sans objet ;

DEBOUTE la S.C.I. MOK IMMO, [Y] [U], [R] [X], [K] [V] [T], [N] [V] [T] et [E] [P] de leur demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires LE PIADON en date du 3 octobre 2023 ;

DEBOUTE la S.C.I. MOK IMMO, [Y] [U], [R] [X], [K] [V] [T], [N] [V] [T] et [E] [P] de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.C.I. MOK IMMO, [Y] [U], [R] [X], [K] [V] [T], [N] [V] [T] et [E] [P] de leur demande formulée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. MOK IMMO, [Y] [U], [R] [X], [K] [V] [T], [N] [V] [T] et [E] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE