N°Minute:25/00148

DOSSIER : N° RG 24/00464 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PA3C

Copie exécutoire à

M^e Laurent EPAILLY

expédition à

M^e Guilhem PANIS

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent EPAILLY, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [G] [S], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-12247 du 15/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

représentée par M^e Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 août 2017 à effet au 1er septembre 2017 , Monsieur [R] [J] a donné à bail à Madame [G] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros, outre une provision sur charges de 15 euros.

Par courrier remis en main propre le 28 février 2023, Monsieur [R] [J] a adressé à Madame [G] [S] un congé avec offre de vente prenant effet au 31 août 2023.

Un procès-verbal de carence a été dressé par un conciliateur de justice le 5 octobre 2023.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux, le conseil de Monsieur [J] lui a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception le 18 mars 2024 lui demandant de quitter les lieux.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juin 2024 à étude, Monsieur [R] [J] a fait assigner Madame [G] [S] pour l’audience du 12 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et ont demandé, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la déchéance du droit d’occupation du bail,

— l’expulsion de Madame [G] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’échéance du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [G] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [G] [S] à payer la somme de 5179 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [S] au paiement d’une somme de 300 euros au titre du préjudice moral du à l’impossibilité de vendre son bien conformément à l’offre d’achat,

— la condamnation de Madame [G] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 17 décembre 2024.

À l’audience du 17 décembre 2024, Monsieur [R] [J] était représenté par son conseil. Madame [G] [S] était également représentée par son conseil.

Monsieur [R] [J] a maintenu ses demandes principales telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de son décompte locatif à la somme de 8329 euros.

Madame [G] [S] a demandé au juge de :

à titre principal

— juger que sa dette locative est limitée à la somme de 3079 euros

— juger qu’elle a subi un préjudice moral du fait des manquements de Monsieur [J]

— en conséquence, le condamner à la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi

— ordonner la compensation avec la dette locative de Madame [S]

— accorder un délai à Madame [S] pour quitter les lieux

à titre subsidiaire

— accorder un délai à Madame [S] pour solder sa dette locative

en tout état de cause

— débouter Monsieur [J] de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions et pièces des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de six mois.

Le II du même article précise quant à lui que lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente au profit du locataire, offre valable pendant les deux premiers mois du préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Ces dispositions doivent être reproduites à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, le congé pour vente a été remis en main propre contre émargement à Madame [G] [S], le 28 février 2023 avec une prise d’effet fixée au 31 août 2023.

Le congé délivré comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, Madame [G] [S] n’ayant pas accepté l’offre de vente, elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 1er septembre 2023.

À compter de l’échéance du bail, devenue occupante sans droit ni titre, Madame [G] [S] sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [G] [S] ne justifie pas des circonstances particulières prévues par les dispositions légales ci-dessus rappelées et ne démontre pas que son relogement ne puisse pas avoir lieu dans des conditions normales.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’elle a, de fait, déjà bénéficié d’un délai de 16 mois pour quitter les lieux puisque l’échéance du congé a été fixée au 1er septembre 2023 et qu’elle a attendu la délivrance de l’assignation pour solliciter l’octroi d’un logement social.

De son côté, le bailleur, âgé de 85 ans, est en droit de pouvoir vendre son logement libre de tout locataire et avait signé un compromis de vente désormais caduc en l’absence de départ de la locataire.

En conséquence, la demande d’octroi de délais pour quitter les lieux de Madame [S] sera rejetée.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, Madame [S] indique avoir payé certains loyers en espèces mais ne pouvoir en produire de justificatifs en l’absence de quittances.

De même, elle produit une attestation de Monsieur [J] en date du 26 septembre 2023 dans laquelle il indique que la locataire a payé régulièrement son loyer depuis septembre 2022. Elle s’étonne ainsi qu’il puisse lui réclamer les loyers de juin à septembre 2023 et sollicite donc une déduction de sa dette de 2100 euros correspondant à ces 4 mois de loyers.

Il convient de constater sur le décompte locatif que l’ensemble des paiements réalisés par la locataire a été repris, outre les versements réalisés par la CAF.

En ce qui concerne l’attestation qui a été produite aux débats, il n’est pas précisé dans quel contexte elle a été rédigée ni à qui elle était adressée, dès lors, il ne peut lui être conféreréune force probante supérieure à celle du décompte, la locataire n’apportant pas d’autre justificatif pour démontrer avoir payé ses loyers.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [G] [S] se trouve redevable de la somme totale de 8329 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 30 novembre 2024, mensualités du mois de novembre comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière de Madame [G] [S] justifie de lui accorder des délais de paiement tels que précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés n’est pas saisi du principal.

Il ne se prononce pas sur une question de fond et il ne lui revient donc pas de condamner à des dommages et intérêts.

Monsieur [J] comme Madame [S] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts.

Or, comme rappelé ci dessus, le juge des référés ne peut accorder que des provisions qui ne sont pas demandées en l’état.

Les demandes seront donc déclarées irrecevables.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [S], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [G] [S] à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 400 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail conclu le 24 août 2017 à effet au 1er septembre 2017 entre Monsieur [R] [J] et Madame [G] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à la date du 1er septembre 2023, suite au congé pour vente ;

DÉCLARONS en conséquence Madame [G] [S] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 1er septembre 2023,

DEBOUTONS Madame [G] [S] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [G] [S] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 1er septembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [G] [S] à payer à Monsieur [R] [J] la somme provisionnelle de 8329 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 30 novembre 2024 mensualité du mois de novembre comprise,

AUTORISONS Madame [G] [S] à apurer la dette en 23 mensualités de 348€ au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DÉBOUTONS Monsieur [R] [J] de ses autres demandes,

DEBOUTONS Madame [G] [S] de ses autres demandes ;

CONDAMNONS Madame [G] [S] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [G] [S],

CONDAMNONS Madame [G] [S] à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS