Tribunal Judiciaire de Grenoble, Ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00252

TJ Grenoble 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire pour défaut de paiement
La cour a constaté que le bail contenait une clause résolutoire et que les loyers n'avaient pas été payés, rendant la résiliation du bail acquise.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, n'ayant plus de droit d'occupation après la résiliation du bail, devaient être expulsés.
Accepté
Créance locative
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyer et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité pour occupation après résiliation
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur évacuation.
Accepté
Frais de procédure
La cour a décidé que les locataires devaient supporter les dépens de la procédure en raison de leur situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch4 3 jcp, 5 juin 2025, n° 25/00252
Numéro(s) :	25/00252
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry FIRINO MARTELLFrancoise SILVAN

Texte intégral

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00252 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MIQQ

AFFAIRE : [K], [K] C/ [Z], [N]

Le : 05 Juin 2025

Copie exécutoire

à : M^e Thierry FIRINO MARTELL

Copie certifiée conforme aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 05 JUIN 2025

Par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [K]

né le 10 Octobre 1959 à [Localité 2] (), demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [K]

née le 10 Septembre 1966 à [Localité 7] (YONNE), demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [U] [Z]

né le 29 Août 1990 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [W] [N]

née le 16 Octobre 1993 à [Localité 4] (ISERE), demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 08 Avril 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. C. SAMPER, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Juin 2025, date à laquelle Nous, M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 3 juillet 2020, M. [V] [K] et Mme [M] [K] (le bailleur) a donné à bail à M. [U] [Z] et Mme [W] [N] (les locataires) un logement situé [Adresse 6].

Par acte d’huissier du 31 janvier 2025 le bailleur a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [U] [Z] et Mme [W] [N] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] à payer :

— la somme de 2 800,23 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 16 janvier 2025,

— une astreinte de 100€/j à défaut de libération du logement à compter de la signification de la décision,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] aux entiers dépens comprenant les 4 commandements depuis 2022, ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les locataires se sont rendus à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 8 avril 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 avril 2025 à la somme de 4 145,67 euros.

A la même audience, M. [U] [Z] a expliqué avoir rencontré des difficultés et propose de régler la dette par des versements mensuels de 200,00 euros.

Mme [W] [N] qui n’a pas été citée à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 31 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 3 février 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [U] [Z] et Mme [W] [N] le 15 novembre 2024 pour la somme de 410,32 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 8 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 15 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 3 avril 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3 738,07 € euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la situation de M. [U] [Z] et Mme [W] [N] permet le règlement de la dette locative et le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Z] et Mme [W] [N], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur l’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, en cas de non paiement d’une seule mensualité comme indiqué ci-dessus, le bailleur est autorisé à faire expulser les locataires qui n’auraient pas libéré le logement après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

En conséquence, si les locataires ne libéraient pas les lieux à l’issue des deux mois suivants ce commandement, ils devront verser une astreinte de 15 € par jour de retard, en sus du loyer et des charges ainsi que des mensualités prévues pour le règlement de la dette.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer du 15 novembre 2024, seront mis à la charge de M. [U] [Z] et Mme [W] [N].

Il n’y a pas lieu de condamner les locataires à régler les commandements et autres frais de procédure antérieurs au 17/07/23 dès lors qu’il n’y avait plus de dette à cette date après règlement des clauses pénales et frais d’huissier antérieurs à cette date.

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 15 janvier 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [K], la somme de 3 738,07 € euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 avril 2025 (mois d’avril compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS, à titre provisionnel, que M. [U] [Z] et Mme [W] [N] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 500 euros pendant les 3 premiers mois, puis 300 euros au cours des 7 mois suivants, le 5 de chaque mois en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS M. [V] [K] et Mme [M] [K] à procéder à l’expulsion de M. [U] [Z] et Mme [W] [N] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 6], sous astreinte de 15 €/jour de retard à compter du premier jour du 3ième mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [K] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] à payer à M. [V] [K] et Mme [M] [K] la somme de 600,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNONS solidairement M. [U] [Z] et Mme [W] [N] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 15 novembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 05 JUIN 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN