Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 17 juillet 2025, n° 24/11207

TJ Paris 17 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de transfert de bail
La cour a constaté que Madame [W] [B] résidait effectivement dans le logement depuis de nombreuses années et qu'elle remplissait les conditions pour le transfert de bail, rejetant ainsi la demande de résiliation.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande en raison de la constatation du transfert de bail au profit de Madame [W] [B], qui a donc un droit d'occupation légitime.
Rejeté
Indemnités dues pour occupation après le décès
La cour a rejeté cette demande, ayant constaté que Madame [W] [B] avait droit au transfert de bail et donc à l'occupation légitime du logement.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que la créance locative était prouvée et a condamné Madame [W] [B] à payer les sommes dues.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accordé des délais de paiement, tenant compte de la situation personnelle de Madame [W] [B] et de sa capacité à régler la dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 17 juil. 2025, n° 24/11207
Numéro(s) :	24/11207
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Carmencita BISPOKarim BOUANANE
Parties :	1001

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim BOUANANE

M^e Carmencita BISPO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RGB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE

1001 VIES HABITAT, SA d’HLM dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [W] [B], demeurant chez feue Madame [N] [B] – [Adresse 1]

représentée par M^e Carmencita BISPO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0104

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2024-030616 du 10/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11207 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RGB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 1996, la SA 1001 VIES HABITAT, anciennement le logement français, a donné à bail à Madame [N] [B] un appartement, situé [Adresse 1], [Localité 2], 3ème étage, porte 04 pour un loyer mensuel initial de 2 375 francs.

Le 5 octobre 2022, Madame [N] [B] est décédée.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SA 1001 VIES HABITAT délivrait une sommation interpellative à Madame [W] [B], sa fille, d’indiquer sans délai les occupants des lieux et de préciser à quel titre et depuis quand les lieux sont occupés, sans réponse.

Puis, par courrier LRAR du 26 juin 2024, le bailleur a mis en demeure Madame [W] [B] de restituer le logement, à effet immédiat.

Par courrier du 29 juin 2024, Madame [W] [B] a sollicité le transfert du bail.

Par courrier du 21 octobre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a refusé ce transfert de bail et a mis en demeure Madame [W] [B] de quitter le logement sans délai, en vain.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice, en date du 3 décembre 2024, la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner Madame [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Juger que Madame [W] [B] ne remplit pas les conditions légales pour obtenir le transfert de bail ; Juger que le bail en date du 15 juillet 1996 de Madame [N] [B] a été résilié du fait du décès de la locataire ; En conséquenceJuger que Madame [W] [B] est occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 1] ;En tout état de cause et en conséquence

ordonner l’expulsion de Madame [W] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; supprimer le bénéfice du délais de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [W] [B] à compter du décès de Madame [N] [B] au paiement d’indemnités d’occupation et charges, outre une majoration de cette indemnité de 30% à titre de dommages et intérêts, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; condamner Madame [W] [B] à compter du décès de Madame [N] [B] au paiement au titre d’indemnités d’occupation et charges à la somme de 8 185,43 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024 ;condamner Madame [W] [B] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Madame [W] [B] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner cette dernière aux entiers dépens ;N’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et a été renvoyée au 6 mai 2025 pour être examinée au fond.

À l’audience du 6 mai 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Elle déclare que la créance locative a augmenté et s’élève à la somme de 12 729,87 euros arrêtée au 28 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Elle précise qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 21 mai 2024.

Elle considère que Madame [W] [B] ne remplit pas les conditions d’occupation du logement telles que fixées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle détourne les règles d’attribution des logements sociaux en se maintenant dans les lieux.

Elle souligne qu’elle n’a jamais été informée de l’occupation de Madame [W] [B] des lieux et que l’occupante ne justifie pas de la cohabitation avec Madame [N] [B] entre le 5 octobre 2021 et le 5 octobre 2022, soit l’année précédant le décès de la locataire en titre.

Madame [W] [B], représentée par son conseil, reconnait s’être maintenue dans le logement, confirmant avoir effectué une demande en vue de l’obtention du transfert de bail. Elle sollicite de se maintenir dans les lieux ainsi que le transfert de bail à son profit. Elle fait valoir qu’elle résidait dans le logement une année au moins avant le décès de Madame [N] [B]. Elle soutient pouvoir en justifier par des attestations concordantes. Elle reconnait par ailleurs la dette locative et met en avant un plan d’apurement convenu avec la bailleresse pour un montant de 200 euros en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation de plein droit du bail suite au refus de transfert de bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi complète l’article précédent dans ces termes :

(…)

III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT produit aux débats l’acte de décès de Madame [N] [B] en date du 5 octobre 2022, ainsi que le courrier de demande transfert de bail de sa fille, Madame [W] [B], en date du 29 juin 2024.

Elle verse également aux débats son courrier de réponse en date du 21 octobre 2024, refusant le transfert de bail, sans autre précision.

Madame [W] [B] a qualité pour solliciter le transfert de bail, étant la fille de la locataire décédée. Il n’est pas contesté que le logement objet du présent litige constitue un logement de trois pièces et que depuis le décès de sa mère, Madame [W] [B] vit avec ses 4 enfants dans cet appartement, qui est potentiellement adapté aux besoins de la famille et de la famille.

La bailleresse met en avant le non-respect des conditions relatives à l’attribution d’un logement social en cas de transfert de bail en ce que Madame [W] [B] ne justifie pas de la condition de cohabitation d’au moins une année précédent le décès de la locataire en titre et que, ce faisant, Madame [W] [B] a volontairement détourné les règles d’attribution du logement social.

Elle produit ainsi l’enquête obligatoire d’occupation du parc social 2022 remplie et signée par Madame [N] [B] le 18 septembre 2021, ne faisant mention d’aucun autre occupant dans le logement.

Madame [W] [B] soutient dans son courrier de demande de transfert de bail et de plan d’apurement du 4 mai 2025 avoir toujours vécu dans le logement objet du présent litige.

Elle joint pour en justifier tout d’abord l’acte de naissance de sa fille [P] née le 11 septembre 2016 et faisant mention son identité et comme adresse de son domicile le logement litigieux au [Adresse 1] dans le [Localité 2], acte rédigé le 14 septembre 2026.

Elle fournit également un certificat de scolarité de sa fille [M] pour l’année scolaire 2022-2023 faisant mention de l’adresse du logement objet du présent litige et de la scolarisation de [M] [L] au collège [6], situé [Adresse 4], en classe de 5ème.

Elle produit par ailleurs un avis de sommes à payer suite à un avis de titre de recette en date du 8 août 2022 avec l’adresse de Madame [W] [B] hébergé chez sa mère à l’adresse du logement objet du présent litige, cet avis correspondant à des frais de cantine pour [K] [L] en date du 13 mai au 31 mai 2022, correspondant à la période de cohabitation d’une année précédant le décès. La bailleresse verse aux débats de son côté l’avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020 de Madame [W] [B] mentionnant comme domicile l’adresse du logement objet du présent litige.

L’occupante joint également plusieurs attestations concordantes, notamment de résidents de l’immeuble de Madame [N] [B], en date du mois de mai 2025, témoignant de la présence de Madame [W] [B] dans le logement au moment de leur attestation, mais n’étant toutefois pas toujours précises quant à la date d’entrée de cette dernière dans le logement. Toutefois, celle de Madame [S] [R] en date du 4 mai 2025 précise avoir toujours vu la défenderesse habiter avec sa mère, Madame [N] [B]. L’attestation en date du 1er juillet 2024 de [U] [O], coordinateur technique de la régie de quartier [Localité 5], confirme également le domicile de la défenderesse l’année de son arrivée à la régie de quartier en 2021. Monsieur [A] [T] dans son témoignage du 3 mai 2025 atteste de la présence de la défenderesse depuis au moins 6 ans dans le logement.

Elle verse enfin une attestation de paiement de la CAF en date du 4 mai 2025 pour ses 4 enfants [H], [M], [K] et [P], et un bulletin de salaire de Madame [W] [B] de février 2025, faisant apparaitre l’adresse du logement litigieux. L’attestation de la CAF est toutefois postérieure à la période litigieuse.

Il peut être déduit de l’ensemble de ces éléments, notamment des attestations concordantes, notamment des résidents et professionnels, et de tous les documents administratifs joints à la procédure que Madame [W] [B] réside effectivement dans le logement depuis de nombreuses années, qu’elle y réside depuis le décès de sa mère, et qu’elle y résidait depuis au moins une année avant son décès, et ce en dépit de l’enquête 2022 signée par Madame [N] [B] qui ne fait mention d’aucun occupant autre qu’elle-même dans le logement.

Il s’ensuit qu’il convient de constater que Madame [W] [B] réunit les conditions du transfert de bail de sa mère défunte Madame [N] [B] et rejette la demande de la SA 1001 VIE HABITAT à ce titre et de constat defin du contrat de bail au décès de Madame [N] [B].

Il convient en conséquence de prononcer le transfert de bail souscrit le 15 juillet 1996 par Madame [N] [B] au profit de Madame [W] [B] à la date du décès de la locataire en titre, soit le 5 octobre 2022.

Au regard de la résolution du litige, les demandes subséquentes de la SA 1001 VIES HABITAT, relatives à l’expulsion, à la suppression du délai pour quitter les lieux et d’indemnité d’occupation, seront rejetées.

Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juillet 1996, de l’assignation valant mise en demeure et du décompte de la créance actualisée au 28 avril 2025 que la SA 1001 VIES HABITAT la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Madame [W] [B] reconnait la dette locative à l’audience.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [B] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 12 729,87 euros, au titre des sommes dues au 28 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 décembre 2024 sur la somme de 8 185,43 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [W] [B], sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et précise qu’elle a à charge 4 enfants de 2 enfants de 15 ans, un enfant de 14 ans, et un dernier de 9 ans. Au titre de sa situation financière, elle déclare percevoir 1426 euros. L’attestation de paiement de la CAF en date du 4 mai 2025 versé aux débats fait état de prestations familiales, d’une prime d’activité et d’un revenu de solidarité active pour une somme totale de 2099,83 euros. Sa situation financière pourra s’améliorer à court terme en sollicitant l’allocation d’aide personnalisée au logement, irrecevable jusqu’à présent, la défenderesse n’étant pas locataire du bail et en déposant par ailleurs de demande de fonds de solidarité logement. Elle va donc être en mesure de régler la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [W] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [W] [B] de l’importance de reprendre le paiement de l’intégralité des loyers courants au-delà de la dette locative, notamment pour bénéficier de l’aide personnalisée au logement.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SA 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de sommation, du procès-verbal de constat et de l’assignation.

L’équité commande de rejeter la demande de la bailleresse au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Madame [W] [B] réunit les conditions de transfert des droits au contrat de bail souscrit entre la SA 1001 VIES HABITAT et Madame [N] [B] le 15 juillet 1996 relatif à un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

REJETTE la demande de la SA 1001 VIES HABITAT à ce titre ;

PRONONCE le transfert de bail souscrit entre la SA 1001 VIES HABITAT et Madame [N] [B] le 15 juillet 1996 relatif à un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], au profit de Madame [W] [B], à la date du 5 octobre 2022, jour du décès de la locataire ;

REJETTE les demandes subséquentes de la SA 1001 VIES HABITAT du contrat de bail, notamment l’expulsion, la suppression du délai pour quitter les lieux et la fixation et la condamnation à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [B] à verser à la SA 1001 VIES HABITAT la somme de 12 729,87 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 28 avril 2025, échéance d’avril 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 8 185,43 euros, et du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE un délai à Madame [W] [B] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [W] [B] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 20 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de la SA 1001 VIES HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA 1001 VIES HABITAT aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La Juge des contentieux de la protection