TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 27/03/2025

à : – M^e N. COHEN-STEINER

— Mme [F] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/03/2025

à : – M^e N. COHEN-STEINER

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 25/01460 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZH

N° de MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [R] [B] [K], demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)

représenté par M^e Nicolas COHEN-STEINER, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0301, substitué par M^e Chloé FOLTETE, Avocate au Barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/01460 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7AZH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 8 mars 2024, Monsieur [W] [K] a donné à bail à Madame [F] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, Monsieur [W] [K] a assigné Madame [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins d’être autorisé à pénétrer dans les lieux loués avec l’assistance d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier, pour permettre à l’ingénieur – structure de vérifier l’état des poutres, pour une durée d’une demi-journée, puis autant de fois que de besoin si des travaux devaient être nécessaires, et obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [W] [K] expose, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’en dépit de plusieurs messages de son administrateur de biens et d’une mise en demeure du 16 décembre 2024, l’ingénieur – structure mandaté par le syndic de la copropriété pour examiner l’état des poutres de l’immeuble, qui présentent des signes de fragilité structurelle, n’a toujours pas pu accéder à l’appartement donné à bail. Il estime que sa demande est urgente et non sérieusement contestable. Il fait, également, état de l’existence d’un dommage imminent caractérisé par le risque d’aggravation des désordres.

À l’audience du 20 février 2025, Monsieur [W] [K], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [F] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice est revenue à ce dernier avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse. ».

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestée, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, et le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Aux termes des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1721 du code civil, le bailleur est tenu d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail. Il est tenu de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état.

Enfin, en vertu des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si les réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. Si elles sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, Monsieur [W] [K] justifie, par les pièces versées aux débats, avoir été informé le 15 octobre 2024 par le syndic de copropriété de l’immeuble que celui-ci présentait des signes de fragilité

structurelle résultant d’un état avancé de la dégradation des poutres et que Monsieur [T] [N], ingénieur – structure de la société DEBORD, a été mandaté pour examiner l’état des poutres de tous les logements donnant sur rue, dont celui lui appartenant.

Or, il est établi, avec l’évidence requise en référé, que l’ingénieur – structure n’a pas pu accéder au logement loué à Madame [F] [Z] en dépit de plusieurs demandes de l’administrateur de biens et d’une mise en demeure de l’avocat du bailleur en date du 16 décembre 2024.

Madame [F] [Z], défaillante dans la présente procédure, n’a apporté aucune explication concernant les raisons de son absence de réponse aux demandes répétées d’accès à son logement pour permettre d’examiner l’état des poutres de son appartement et de déterminer le coût des travaux pouvant s’avérer nécessaires.

Cette obstruction caractérise, avec l’évidence requise en référé, un trouble manifestement illicite, ainsi qu’un dommage imminent compte tenu du risque d’aggravation des désordres, permettant d’ordonner en référé des mesures conservatoires ou de remise en état pour le faire cesser.

Par conséquent, il convient d’ordonner à Madame [F] [Z] de laisser l’accès à son appartement situé [Adresse 1], en vue de permettre à l’ingénieur – structure, mandaté par le syndic de copropriété de l’immeuble, d’examiner l’état des poutres de son logement, de déterminer si des travaux sont nécessaires et d’en évaluer le coût.

À défaut pour Madame [F] [Z] de déférer à cette injonction dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [W] [K] ou son mandataire et l’ingénieur – structure, désigné par le syndic de copropriété de l’immeuble, seront autorisés à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à l’examen de l’état des poutres et au chiffrage des éventuels travaux nécessaires, le tout avec l’assistance d’un commissaire de justice et de la force publique si besoin.

L’autorisation d’accéder au logement ne sera pas étendue à la réalisation des travaux eux-mêmes, dès lors que la nécessité n’en est, en l’état, pas établie, et que, si ces travaux s’avéraient nécessaires, Monsieur [W] [K] devra, conformément aux dispositions précitées, informer au préalable sa locataire de la nature et de leurs modalités d’exécution, notamment de leur durée, par une notification de travaux remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Cependant, en cas de nouvelle obstruction et d’urgence caractérisée, notamment si un risque d’effondrement était avéré, le demandeur aura la possibilité de soumettre au juge une demande d’autorisation d’assigner en référé à heure indiquée, comme prévue par l’article 485 du code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires

Madame [F] [Z], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront, notamment, les frais d’intervention du commissaire de justice et du serrurier.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [K] les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer, ce qui justifie la condamnation de Madame [F] [Z] à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

ORDONNONS à Madame [F] [Z] de laisser Monsieur [W] [K] et / ou son mandataire et Monsieur [T] [N] de la société DEBORD, ou tout autre ingénieur – structure désigné par le syndic de copropriété de l’immeuble, accéder au logement situé [Adresse 1], en vue de permettre l’examen de l’état des poutres du logement, de déterminer si des travaux sont nécessaires et d’en évaluer le coût et ce, dans le délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la présente ordonnance,

AUTORISONS, à défaut pour Madame [F] [Z] de déférer à cette injonction dans le délai susvisé, Monsieur [W] [K] et / ou son mandataire et Monsieur [T] [N] de la société DEBORD, ou tout autre ingénieur – structure désigné par le syndic de copropriété de l’immeuble, à pénétrer, en recourant à un serrurier, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des opérations mentionnées ci-dessus, avec l’assistance de la force publique si besoin,

DISONS que Monsieur [W] [K] et / ou son mandataire et Monsieur [T] [N] de la société DEBORD, ou tout autre ingénieur – structure désigné par le syndic de copropriété de l’immeuble, pourront être accompagnés par un commissaire de justice, assisté d’un serrurier et de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties et du commissaire de justice, dans l’appartement loué à Madame [F] [Z] et, après quoi, refermer l’appartement en cas d’absence de la locataire, le commissaire de justice dressant constat des opérations ci-dessus décrites,

DÉBOUTONS Monsieur [W] [K] de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Madame [F] [Z] à verser à Monsieur [W] [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [F] [Z] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,