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TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 FEVRIER 2024

AFFAIRE N° RG 21/07695 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VOVP

N° de MINUTE : 24/00112

Chambre 6/Section 5

Monsieur [U] [C]

[Adresse 11]

[Localité 13]

représenté par M^e Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

DEMANDEUR

C/

Madame [B] [D] [E] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 120

Madame [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285, M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS, vestiaire : 67

S.A.S. F & GESTION Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par M^e Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0748

Société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentée par Maître Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

S.A.R.L. ORLEANS NOTAIRES RÉPUBLIQUE

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 285, M^e Jean-Michel LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS, vestiaire : 67

Société Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA ASSURANCE)

[Adresse 7]

[Localité 16]

représentée par Maître Ralph BOUSSIER de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président :Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, rapporteur

Assesseurs :Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Monsieur François DEROUAULT, Juge

Assisté aux débats de : Madame Maud THOBOR, Greffier

DEBATS

Audience publique du 11 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 juillet 2014, madame [B] [P] a déclaré avoir subi un dégât des eaux dans son appartement sis [Adresse 3] à [Localité 17] à la compagnie GMF, son assureur multirisques habitation, lequel a mandaté le cabinet d’expertise Elex Paris Ile de France, qui a déposé son rapport le 25 juin 2015.

Le 18 décembre 2015, madame [B] [P] a obtenu, en référé, la désignation de madame [F] [S] en qualité d’expert judiciaire, laquelle a déposé son rapport en l’état le 26 mars 2019 et un complément le 14 mai 2019, les opérations s’étant déroulées au contradictoire de la SCI Les Petits Loups, de la copropriété et de son assureur, Axa France IARD, et du syndic de copropriété, la société Administration de Biens Location et Gestion Immobilière (Ab Legim).

Les deux rapports concluent à l’existence de dommages occasionnés :

sur la période du 28 juillet 2014 au 28 juin 2016, par des infiltrations en provenance des installations sanitaires privatives de l’appartement situé au 1er étage, à l’aplomb, appartenant à la SCI Les Petits Loups, dégradant les murs et plafonds de la cuisine, de la salle d’eau et du salon ; à compter du 26 février 2016, par des infiltrations en provenance de la façade du mur pignon de l’immeuble, dont le revêtement, très dégradé, n’assure plus sa fonction d’étanchéité, dégradant le mur du salon côté pignon.

Par assignations enrôlées le 24 octobre 2019, madame [B] [P] a fait assigner en ouverture de rapport d’expertise la SCI Les Petits Loups, le syndicat des copropriétaires, la société Axa France IARD (assureur de la copropriété) et le syndic Ab Legim, devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lequel rendra son jugement le 11 mai 2023.

En cours d’instance, madame [B] [P] a mis son appartement en vente via l’agence immobilière F&Gestion, qui l’a mise en relation avec monsieur [U] [C].

Par acte notarié reçu le 29 mars 2021 par maître [R] [C], de la SARL Orléans Notaires République, une promesse unilatérale de vente pour un prix de 190.000 euros a été consentie à ce dernier, la vente ayant été réitérée par acte authentique le 31 mai 2021, après obtention par monsieur [U] [C] de ses prêts auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Ouest (Crédit Agricole Centre Ouest), cautionnés par la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA).

La promesse comme l’acte de vente stipule :

« Il est précisé par le VENDEUR qu’un dégât des eaux a eu lieu dans le lot numéro 3 objet des présentes en juillet 2014. A ce jour, le VENDEUR déclare qu’il existe une procédure en instance concernant l’indemnisation qu’il doit recevoir de l’assurance concernée puisque la cuisine, la salle de bains et le salon doivent faire l’objet d’une remise en l’état.

A ce titre, le VENDEUR signale qu’il avait fait établir un devis par l’établissement NNT-[Adresse 9] [Localité 12], d’un montant de neuf mille trois cent quatre-vingt euros (9.380 euros €) dont copie est annexée.

Il est convenu que l’ACQUEREUR sera subrogé dans les droits du VENDEUR au titre simplement du préjudice matériel subi à la hauteur du montant du devis sus-énoncé.

Le VENDEUR et l’ACQUEREUR conviennent en outre que ce dernier ne sera pas subrogé dans les droits du VENDEUR au titre du préjudice lié à la jouissance du bien vendu (dommages et intérêts, défaut de jouissance, amende, frais de justice et autre ».

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier enrôlés le 10 août 2021, monsieur [U] [C] a fait assigner madame [B] [P], la société Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest, et la société de droit luxembourgeois Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

De son côté, par actes d’huissier enrôlés le 23 novembre 2021, madame [B] [P] a fait assigner en intervention forcée maître [R] [C], la SARL Orléans Notaires République, et la SAS F&Gestion.

Les instances ont été jointes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, monsieur [U] [C] sollicite :

la nullité, subsidiairement la résolution, de la vente litigieuse, avec publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de Bobigny ; la condamnation de madame [B] [P] à lui restituer le prix de vente de 190.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2021 ; la condamnation de madame [B] [P] à lui payer les sommes suivantes : 3.344 euros au titre des émoluments de formalités et d’acte, 125 euros au titre des frais de promesse, 298,30 euros au titre des comptes prorata entre les parties (taxe foncière et appel de charges de copropriété), 3.000 euros au titre des travaux réalisés par la société Adamovic, 170,35 euros au titre de l’appel de fonds de la copropriété exigible au 1er juillet 2021, 20,80 euros par mois à compter de juin 2021 et jusqu’à remboursement du prix de vente au titre des primes d’assurance habitation, 570 euros au titre de la taxe foncière 2022, 826,67 euros au titre du paiement partiel de l’appel de fonds de la copropriété pour la période du 22 novembre 2021 au 31 décembre 2021, 197,30 euros au titre du paiement de l’appel de fonds de la copropriété pour charges générales, 184 euros au titre du paiement partiel sur appel de fonds de la copropriété, 209,45 euros au titre du paiement partiel sur appel de fonds de la copropriété ;la condamnation de madame [B] [P] à lui payer toutes sommes payées par lui entre le 24 mai 2023 et le jugement à intervenir au titre des charges de copropriété et impôts fonciers ; la condamnation de madame [B] [P] à lui payer les sommes suivantes : 560 euros par mois à compter du 16 août 2021 à titre d’indemnité de relogement, outre 149,53 euros par an au titre des primes d’assurance habitation, jusqu’à restitution du prix de vente, 15.000 euros au titre de la perte de chance de devenir propriétaire, de souscrire un emprunt à des conditions favorables et de réaliser une plus-value sur le bien acquis, 25.000 euros au titre du préjudice moral ; la caducité rétroactive du contrat de prêt et de l’assurance emprunteur souscrits auprès du Crédit Agricole Centre Ouest ; la condamnation du Crédit Agricole Centre Ouest, subsidiairement, à défaut d’effet rétroactif, de madame [B] [P] jusqu’au prononcé de la caducité, à lui rembourser le capital remboursé, les intérêts versés pendant la période d’anticipation, les intérêts versés pendant la période de remboursement et les primes d’assurances ; l’octroi d’un report de paiement pour restituer au Crédit Agricole Centre Ouest les sommes qu’il a perçues de ce dernier, à la plus proche des dates entre le complet paiement par madame [B] [P] des sommes mises à sa charge, intérêts inclus, ou deux ans à compter du prononcé du jugement ; la caducité rétroactive du cautionnement consenti par la CAMCA ; la condamnation de la CAMCA, subsidiairement, à défaut d’effet rétroactif, de madame [B] [P] jusqu’au prononcé de la caducité, à lui rembourser les cotisations versées lors de la souscription du prêt ; le rejet des prétentions adverses ; l’exécution provisoire ; la condamnation de madame [B] [P] aux dépens, en ce inclus le coût du constat d’huissier du 8 juin 2021, ainsi qu’à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il soutient :

que son consentement à la vente litigieuse a été obtenu par réticence dolosive au sens de l’article 1137 du code civil, à défaut de révélation, de la part de madame [B] [P], des importants désordres affectant l’appartement liés au mauvais entretien des parties communes, qui sont distincts de ceux résultant du dégât des eaux survenu en 2014 ; que cette dissimulation est si importante qu’elle est nécessairement intentionnelle ; que mieux informé, il n’aurait pas acquis l’appartement en cause ; que la nullité est encourue ; qu’il ne peut lui être reproché un quelconque manquement à son devoir de prudence, dans la mesure où la seule information qu’il a reçue concernait l’existence d’un dégât des eaux privatif, survenu en 2014 et désormais terminé, sauf pour la partie indemnitaire ; que l’expert judiciaire a confirmé que l’appartement n’était pas habitable ; que l’appartement est en toute hypothèse affecté d’un vice caché, lié aux infiltrations en provenance des parties communes (couverture et mur pignon fuyards), qui n’était pas apparent dans son origine et son ampleur ; qu’à l’inverse, madame [B] [P], partie à l’expertise judiciaire, en avait une parfaite connaissance ; que l’anéantissement de la vente emporte diverses conséquences : la restitution du prix de vente avec intérêts au jour de la vente en application de l’article 1352-7 du code civil, la caducité corrélative et rétroactive des contrats de prêts, d’assurance emprunteur et cautionnement en vertu de l’article 1186 du même code et les restitutions corrélatives (avec délai de grâce pour les restitutions à sa charge), l’indemnisation de ses divers chefs de préjudice (frais divers, indemnité de relogement, perte de chance de réaliser une plus-value, préjudice moral).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2023, madame [B] [P] demande au tribunal de :

rejeter les prétentions dirigées à son encontre ; condamner in solidum la société F&Gestion, maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République, à la garantir de toute condamnation ; subsidiairement, condamner monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dégradations survenues dans le bien en cas de restitution ; reconventionnellement, condamner monsieur [U] [C] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ; accessoirement, condamner in solidum la société F&Gestion, maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République, aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient :

que le dol qui lui est reproché n’est pas démontré, dans la mesure où le demandeur reconnaît avoir été informé de la nécessité de remettre en état les parties communes de la copropriété et où l’expert judiciaire a confirmé que l’état dégradé desdites parties communes était visible à l’œil nu ; que la connaissance des causes exactes de la dégradation des parties communes est indifférente, d’autant qu’elle n’est pas technicienne ; qu’elle n’a rien dissimulé de l’expertise et de la procédure judiciaire en cours, une clause ayant même été intégrée à ce titre dans la promesse ; qu’il appartenait à monsieur [U] [C] de réclamer davantage d’informations, notamment le rapport d’expertise, et de faire preuve de prudence et de vigilance ; que l’insalubrité apparente des parties communes exclut de retenir l’existence d’un vice caché ; que l’acte de vente comporte du reste une clause de non-garantie des vices cachés ; que l’indemnité de relogement réclamée ne saurait lui être imputée à défaut de lien de causalité ; qu’elle a vécu dans l’appartement litigieux en présence des désordres, qui reste habitable, pour disposer d’une chambre indépendante non sinistrée ; qu’il s’agit pour le demandeur d’un simple pied-à-terre, qui se dégrade d’autant plus qu’il n’est pas habité ;que la perte de chance alléguée en demande est purement hypothétique ;que le demandeur est responsable de son propre préjudice moral, pour avoir manqué de prudence ; que l’agence immobilier F&Gestion doit la garantir en cas de condamnation, pour manquement à ses devoirs d’information et de conseil sur l’état du bien et des parties communes ; que le notaire chargé de la vente doit également la garantir en cas de condamnation, pour manquement à son devoir d’information et de conseil, à défaut d’avoir réclamé l’ensemble des éléments sur la procédure judiciaire en cours, d’autant qu’elle l’avait informé, par courriel du 15 août 2021, de l’implication du syndicat des copropriétaires ; que le notaire aurait également dû s’apercevoir que l’état daté du syndic, ne mentionnant aucune procédure en cours, n’était pas conforme à la réalité ; qu’en cas de restitution de l’appartement, le demandeur devra, en application de l’article 1352-1 du code civil, répondre des dégradations causées au bien, qui n’est plus habité, ni chauffé, ni aéré, depuis la vente ; que la présente action l’a contrainte à renoncer à l’acquisition d’une maison dans l’Eure, pour laquelle elle avait fait une offre d’achat ; qu’elle se retrouve à 68 ans, sans domicile fixe, avec ses biens entreposés dans un box et un hébergement par des proches ; que les demandes du Crédit Agricole Centre Ouest et de la CAMCA à son encontre ne reposent sur aucune faute démontrée, qui leur aurait été préjudiciable.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2022, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest et la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole demandent au tribunal de :

rejeter les prétentions de monsieur [U] [C] à leur encontre en l’absence de nullité ou résolution de la vente litigieuse ; en cas de nullité ou résolution de la vente : rejeter les prétentions de monsieur [U] [C] tendant à la restitutiton de la totalité des sommes perçues au titre des intérêts, primes d’assurance et cotisations du cautionnement ; condamner monsieur [U] [C] à reverser au Crédit Agricole Centre Ouest la partie du capital prêté non encore remboursé à la date du jugement ; condamner madame [B] [P] à les garantir de toutes condamnations prononcées au profit de monsieur [U] [C], en principal, intérêts, frais et article 700 du code de procédure civile ; condamner madame [B] [P] à payer au Crédit Agricole Centre Ouest la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ; condamner monsieur [U] [C], à défaut madame [B] [P], aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent que ce n’est que dans l’hypothèse où la vente serait anéantie que se pose la question du sort des contrats de prêt, d’assurance et de cautionnement ; que monsieur [U] [C] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande de caducité desdits contrats, laquelle semble s’appuyer sur les dispositions des articles 1186 et 1187 du code civil relatifs aux contrats indivisibles ; que si tel est bien le cas, la caducité alors encourue n’a pas d’effet rétroactif et n’opère qu’à la date de son prononcé, ce qui exclut toute restitution des sommes perçues antérieurement ; que la demande de délai de paiement présentée par monsieur [U] [C] n’est pas justifiée ; que l’anéantissement de la vente étant imputable à madame [B] [P], cette dernière expose sa responsabilité délictuelle à leur égard, justifiant sa condamnation à les garantir et à verser au Crédit Agricole Centre Ouest une indemnité pour la perte de chance de percevoir les intérêts convenus sur le prêt.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 mai 2023, maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République demandent au tribunal de rejeter les prétentions que madame [B] [P] dirige à leur encontre, et de condamner cette dernière aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du même code.

A l’appui de leurs prétentions, elles soutiennent que la faute qui leur est reprochée n’est pas démontrée, dans la mesure où elles ont relayé les informations en leur possession (à savoir l’existence d’un dégât des eaux antérieurs, nécessitant la réalisation des travaux visés au devis de la demanderesse) et n’avaient pas, en l’état de ces seules informations, à procéder d’office à de plus amples vérifications ni à se douter de l’existence de vices de plus grande envergure ; qu’il appartenait à l’inverse à madame [B] [P] de communiquer le rapport d’expertise judiciaire, antérieur à la vente et faisant état de dommages bien plus importants ; que l’état daté remis par le syndic ne mentionnait aucune procédure en cours ; qu’en toute hypothèse, elles ne sauraient être tenues à restituer un prix qu’elles n’ont pas perçu ; que les droits d’enregistrement sont restitués par le fisc en cas d’annulation de la vente.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 avril 2022, la SAS F&Gestion demande au tribunal de débouter madame [B] [P] des prétentions qu’elle dirige à son encontre et de condamner cette dernière à lui payer la somme de 5.000 euros au titre « d’une amende civile pour procédure abusive » et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, avec application de l’article 699 du même code.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’aucune faute ne peut lui être reprochée, dans la mesure où elle a informé monsieur [U] [C] de la nécessité de procéder à des travaux, fait établir le diagnostic de performance énergétique, demandé au syndic la remise des documents usuels en cas de vente, et requis de madame [B] [P] qu’elle mentionne à la promesse de vente qu’une procédure judiciaire était en cours à la suite du dégât des eaux de 2014 ; que la présente action est purement abusive au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été fixée au 6 septembre 2023 par ordonnance du même jour.

A l’audience du 11 décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2024, date du présent jugement.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur le sort de la vente

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol, vice du consentement et cause de nullité relative du contrat au sens des articles 1130 et 1131 du même code, est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges, ou bien la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre.

Par ailleurs, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du même code que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

En l’espèce, il est constant et justifié que l’appartement litigieux présentait, au jour de la vente, deux séries distinctes de dégâts des eaux :

la première, au niveau des murs et plafonds de la cuisine, de la salle d’eau et du salon, en provenance de l’appartement situé à l’étage supérieur, en raison d’infiltrations subies du 28 juillet 2014 au 28 juin 2016, date de coupure de l’alimentation en eau de ce dernier appartement ; la seconde, au niveau du mur du salon côté pignon, en raison d’infiltrations actives subies depuis le 26 février 2016 à travers la façade du mur pignon de l’immeuble, dont le revêtement, très dégradé, n’assure plus sa fonction d’étanchéité.

Aucun élément ne permet d’établir que monsieur [U] [C] a été informé de l’existence de cette seconde série de dégâts des eaux, étant précisé :

qu’il ne s’agit pas d’un vice apparent, dans la mesure où la dégradation notoire des parties communes n’a pas nécessairement de répercussions sur les parties privatives, et où les dommages occasionnés à l’intérieur de l’appartement litigieux n’étaient pas visibles, pour se situer derrière des plaques ; que la clause précitée figurant à la promesse puis à l’acte de vente ne fait référence qu’au dégât des eaux de juillet 2014 et ne mentionne aucune infiltration active.

A l’inverse, madame [B] [P] était nécessairement informée des deux séries de dégâts des eaux, puisqu’elle était partie requérante aux expertises, amiable et judiciaire, ainsi qu’à la procédure initiée au fond en ouverture de rapport sur ces deux aspects.

Il n’est en revanche pas suffisamment établi que l’information retenue par la venderesse sur la seconde série de dégâts des eaux l’a été par intention de tromper l’acquéreur, plutôt que par confusion ou négligence ; en effet, l’intéressée a adressé au notaire chargé de la vente, le 10 mars 2021, une quinzaine de jours avant la promesse, le courriel suivant : « D’abord en rapport avec la procédure : sont incriminés, l’ancien locataire du dessus, le propriétaire, l’ancien syndic, le nouveau (à fortiori), le syndicat des copropriétaires, les unes pour mauvaise action directe et les autres pour non action », laissant penser que madame [B] [P] ne faisait pas une distinction très nette entre les deux séries de dégâts des eaux.

Pour ce motif, le dol sera écarté.

S’agissant de la garantie légale des vices cachés, il ressort de l’expertise judiciaire et du jugement rendu par ce tribunal le 11 mai 2023 que les infiltrations actives en provenance de la façade troublent la jouissance de l’appartement à hauteur de 40%, de sorte qu’elles présentent la gravité requise par l’article 1641 précité du code civil ; ces infiltrations sont en outre antérieures à la vente pour être actives depuis février 2016.

Il a par ailleurs déjà été dit que madame [B] [P] était nécessairement informée de l’existence de ces infiltrations, ce qui rend inopérante la clause de non-garantie stipulée en pages 9 et 10 de l’acte de vente.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que monsieur [U] [C] demande la résolution de la vente litigieuse sur le fondement de la garantie légale des vices cachés.

La résolution étant rétroactive, il y a lieu de remettre les parties en leur état antérieur à la vente et d’ordonner les restitutions réciproques qui s’imposent, selon les conditions fixées par les articles 1352 et suivants du code civil ; à ce titre :

monsieur [U] [C] sera condamné à restituer le bien litigieux à madame [B] [P], sans possibilité pour cette dernière de réclamer une indemnité au titre des dégradations et détériorations subies par le bien depuis la vente dans la mesure où l’existence de ces dégradations et détériorations n’est justifiée ni dans son principe ni dans son étendue ; madame [B] [P] sera condamnée à restituer à monsieur [U] [C] le prix de vente de 190.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 9 août 2021, date de la première demande, conformément à l’article 1352-7 du code civil, madame [B] [P] étant de bonne foi au sens de ce texte (c’est-à-dire qu’elle ne savait pas que le transfert de propriété n’était pas valable).

Il appartient enfin à la partie la plus diligente d’assurer la publication dudit jugement au service de la publicité foncière, la publication du jugement n’ayant ainsi pas lieu d’être ordonnée.

Sur le sort des contrats nécessaires au financement de l’acquisition

Il résulte de l’article L313-36 du code de la consommation et de l’article 1186 du code civil que la résolution de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, la résolution de plein droit du contrat de prêt ayant servi à l’acquisition, ainsi que la caducité du contrat d’assurance emprunteur et du contrat de cautionnement visant à garantir ce prêt ; ces contrats étant réputés n’avoir jamais existé, leur anéantissement est lui-même rétroactif.

Par ailleurs, selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est justifié que monsieur [U] [C] a souscrit, pour les besoins de la vente litigieuse, suivant offre émise le 12 avril 2021 par le Crédit Agricole Centre Ouest :

un prêt 10000885680 d’un montant de 67.500 euros, composé d’une période d’anticipation de 24 mois maximum puis d’une période de remboursement de 240 mois, au taux de 1,01%, outre 19,83 euros par mois d’assurance emprunteur ; un prêt 10000885681 d’un montant de 180.626 euros, composé d’une période d’anticipation de 24 mois maximum puis d’une période de remboursement de 180 mois, au taux de 0,91%, outre 53,11 euros par mois d’assurance emprunteur.

Est également produit l’acte par lequel la CAMCA s’est portée caution de monsieur [U] [C] au titre des prêts susvisés, moyennant le paiement d’une cotisation globale de 2.729,39 euros.

Du fait de la résolution de la vente, ces contrats de prêts, d’assurance emprunteur et de cautionnement, sont de plein droit et rétroactivement anéantis, par résolution pour les premiers et par caducités pour les deuxièmes et troisièmes ; il y a donc lieu de remettre les parties en leur état antérieur et d’ordonner les restitutions réciproques qui s’imposent, selon les conditions fixées par les articles 1352 et suivants du code civil ; à ce titre :

monsieur [U] [C] sera condamné à restituer au Crédit Agricole Centre Ouest le capital restant dû à la banque ; en l’absence de tout élément sur sa situation patrimoniale, sa demande de délai de paiement sera rejetée ;le Crédit Agricole Centre Ouest sera condamné à restituer à monsieur [U] [C] les intérêts et primes d’assurance déjà versés ; la CAMCA sera condamnée à restituer à monsieur [U] [C] les cotisations déjà versées.

Sur les demandes indemnitaires de monsieur [U] [C]

Il résulte de la combinaison des articles 1644 et 1645 du code civil applicable à la garantie légale des vices cachés, que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome.

En l’espèce, dans la mesure où il a été jugé que madame [B] [P] connaissait le vice caché affectant l’appartement litigieux, monsieur [U] [C] a droit, en plus de la résolution, à tous les dommages et intérêts contre sa venderesse, à charge pour lui de justifier des chefs de préjudice qu’il invoque.

A cet égard, le demandeur est fondé à obtenir réparation des frais exposés en pure perte du fait de l’anéantissement de la vente, à savoir :

125 euros au titre des honoraires du notaire pour la promesse de vente, selon le décompte du notaire versé au débat ; 3.344 euros au titre des honoraires du notaire pour l’acte de vente, selon le décompte du notaire versé au débat ;298,30 euros au titre du compte prorata entre les parties (taxe foncière et appel de charges de copropriété), selon le décompte du notaire et le tableau récapitulatif versés au débat ; 1.614,72 euros au titre des charges de copropriété dont le paiement est justifié (ce qui exclut toute somme à ce titre pour la période entre le 24 mai 2023 et la date du jugement), selon les appels de fond, décomptes de charges et relevés de compte versés au débat ; 570 euros au titre de la taxe foncière 2022, selon l’avis d’imposition versé au débat, sans possibilité de retenir, en l’absence de justificatif, les sommes dues à ce titre sur la période entre le 24 mai 2023 et la date du jugement.

A l’exclusion de :

la somme de 3.000 euros invoquée comme ayant été conservée par l’entreprise Adamovic à laquelle monsieur [U] [C] avait envisagé de confier la réalisation de travaux de réfection, à défaut de justification d’une telle rétention, dans son principe et son étendue, par ladite entreprise ; la somme réclamée au titre de la prime d’assurance multirisques habitation sur l’appartement litigieux, à défaut de justification du montant de cette prime (l’attestation communiquée mentionne l’existence du contrat, mais pas le montant de la prime, si ce n’est par une mention ajoutée à la main par une personne non identifiée).

Monsieur [U] [C] est par ailleurs en droit de réclamer la réparation de son préjudice moral, caractérisé par les tracas occasionnés et la nécessité de modifier ses projets, à hauteur de 8.000 euros.

En revanche, seront écartés :

la perte de chance de devenir propriétaire, de souscrire un emprunt à des conditions favorables et de réaliser une plus-value sur le bien acquis, qui est, à ce stade, purement hypothétique, dans la mesure où rien n’indique que le demandeur ne pourra pas devenir propriétaire, où le coût de l’éventuel prêt souscrit pour la nouvelle acquisition n’est pas connu, et où la plus-value éventuelle ne peut être estimée qu’à la revente ; le coût exposé pour louer et assurer un autre appartement, dans la mesure où seul le surcoût, par rapport aux échéances des prêts et assurances emprunteur souscrits pour l’appartement litigieux et restitués au demandeur, pourrait être imputé à madame [B] [P], le demandeur indiquant en effet être dans l’obligation d’avoir un pied-à-terre en région parisienne, ce qui impose une dépense, que ce soit à titre de propriétaire ou de locataire.

Sur les demandes de madame [B] [P]

Engagent, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire, et, sur le fondement de l’article 1992 du même code à l’égard de son mandant, l’agent immobilier, qui commettent un manquement dans l’exécution de la mission qui leur est confiée.

En particulier, lorsqu’ils prêtent leur concours à une vente immobilière, ils ne sont tenus de vérifier les éléments qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’opération à laquelle ils participent, ou bien qui ne paraissent pas conformes aux informations dont ils sont par ailleurs en possession.

Lorsqu’une partie agit en responsabilité civile à l’égard de tiers dans le cadre d’une action récursoire, elle est tenue de diviser ses recours contre lesdits tiers, à proportion des fautes commises par elle-même et chacun d’eux dans la survenance du dommage.

En l’espèce, il est constant et justifié que l’agence immobilière F&Gestion, mandatée par madame [B] [P], et la notaire chargée de la promesse et de l’acte de vente, maître [R] [C], de la SARL Orléans Notaires République, étaient l’une et l’autre informées de l’existence d’une procédure judiciaire en cours relative à un dégât des eaux survenu dans l’appartement litigieux en juillet 2014.

S’agissant d’une information susceptible d’affecter l’efficacité, voire la validité, de la vente projetée, l’agent immobilier et le notaire ne pouvaient se contenter des seules informations transmises par madame [B] [P] à ce titre et auraient dû demander communication d’éléments complémentaires sur la nature et le contenu de la procédure judiciaire en cause, ce qui leur aurait permis de découvrir qu’il existait en réalité une seconde série – active – de dégâts des eaux, et donc de satisfaire pleinement à leur devoir d’information.

Une telle abstention est fautive et expose ainsi leur responsabilité à l’égard de madame [B] [P], à laquelle peut également être reproché le fait de ne pas avoir spontanément livré les documents et/ou informations complémentaires nécessaires.

La responsabilité sera ainsi partagée :

madame [B] [P] : 40%,l’agent immobilier : 30%,le notaire : 30% .

En conséquence, compte tenu des demandes présentées par les parties, il convient de condamner :

maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République à garantir madame [B] [P] à hauteur de 30% des condamnations mises à sa charge (hors restitutions) ; la société F&Gestion à garantir madame [B] [P] à hauteur de 30% des condamnations mises à sa charge (hors restitutions).

Enfin et par ailleurs, le comportement fautif de madame [B] [P] et l’absence de faute de monsieur [U] [C] font obstacle à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par la première contre le second.

Sur les demandes du Crédit Agricole Centre Ouest et de la CAMCA

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le Crédit Agricole Centre Ouest et la CAMCA n’expliquent pas à quel titre et sur quel fondement madame [B] [P] devrait garantir les restitutions dues à monsieur [U] [C] du fait de l’anéantissement des prêts, assurances emprunteur et cautionnement, de sorte que la demande de garantie de ces restitutions sera rejetée.

En revanche, il n’est pas contestable que, par la défaillance de madame [B] [P], le Crédit Agricole Centre Ouest se voit privé de la chance de percevoir les intérêts à échoir, ce qui justifie de condamner la première à payer au second, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la somme de 5.000 euros, eu égard à l’aléa existant sur le fait que les prêts seraient allés à terme indépendamment de la résolution de la vente ; madame [B] [P] sera également garantie de cette condamnation dans les conditions précitées.

Sur la demande de la société F&Gestion

Le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire. Il peut être exercé abusivement et justifier, à ce titre, réparation. Toutefois, eu égard à la solution adoptée, l’abus invoqué par la société F&Gestion n’est à l’évidence pas établi ; sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En conséquence, madame [B] [P], la société F&Gestion, maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce inclus le coût du constat d’huissier du 8 juin 2021, avec bénéfice du droit prévu par l’article 699 du même code.

Madame [B] [P] sera également condamnée à payer à monsieur [U] [C] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Les autres demandes formées à ce titre seront, en équité, rejetées.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire au sens de l’article 514-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute monsieur [U] [C] de sa demande de nullité de la vente litigieuse ;

Ordonne la résolution de la vente intervenue entre madame [B] [P] et monsieur [U] [C] par acte notarié reçu le 31 mai 2021, portant sur un appartement correspondant au lot 3 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17], cadastré section J numéro [Cadastre 10], moyennant le prix de 190.000 euros ;

Condamne monsieur [U] [C] à restituer l’appartement précité à madame [B] [P] ;

Déboute madame [B] [P] de sa demande de dommages et intérêts au titre des dégradations et détériorations affectant l’appartement précité ;

Condamne madame [B] [P] à restituer à monsieur [U] [C] le prix de vente de 190.000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2021 ;

Dit qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière ;

Constate la résolution du prêt immobilier numéro 10000885680 d’un montant de 67.500 euros, souscrit par monsieur [U] [C] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest ;

Constate la résolution du prêt immobilier numéro 10000885681 d’un montant de 180.626 euros, souscrit par monsieur [U] [C] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest ;

Constate la caducité des assurances emprunteur souscrites par monsieur [U] [C] auprès de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest en garantie des deux prêts précités ;

Constate la caducité du cautionnement consenti par la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole au profit de monsieur [U] [C] en garantie des deux prêts précités ;

Condamne monsieur [U] [C] à restituer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest le capital restant dû au titre des deux prêts précités ;

Déboute monsieur [U] [C] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest à restituer à monsieur [U] [C] les intérêts et primes d’assurance échus perçus sur les deux prêts et assurances emprunteur précités ;

Condamne la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole à restituer à monsieur [U] [C] les cotisations perçues sur le cautionnement précité ;

Condamne madame [B] [P] à payer à monsieur [U] [C], à titre de dommages et intérêts, les sommes suivantes :

125 euros au titre des honoraires du notaire pour la promesse de vente, 3.344 euros au titre des honoraires du notaire pour l’acte de vente, 298,30 euros au titre du compte prorata entre les parties (taxe foncière et appel de charges de copropriété), 1.614,72 euros au titre des charges de copropriété, 570 euros au titre de la taxe foncière 2022, 8.000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute monsieur [U] [C] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts ;

Condamne maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République à garantir madame [B] [P] à hauteur de 30% des condamnations mises à sa charge au profit de monsieur [U] [C] et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest (hors restitutions) ;

Condamne la SARL F&Gestion à garantir madame [B] [P] à hauteur de 30% des condamnations mises à sa charge au profit de monsieur [U] [C] et de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest (hors restitutions) ;

Déboute madame [B] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée contre monsieur [U] [C] ;

Déboute la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest et la Caisse d’Assurances Mutuelles du Crédit Agricole de leur demande de garantie présentée contre madame [B] [P] ;

Condamne madame [B] [P] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir sur les prêts précités ;

Déboute la SARL F&Gestion de sa demande de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

Condamne in solidum madame [B] [P], la SARL F&Gestion, maître [R] [C] et la SARL Orléans Notaires République aux dépens, en ce inclus le coût du constat d’huissier du 8 juin 2021, avec bénéfice du droit prévu par les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne madame [B] [P] à payer à monsieur [U] [C] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les autres parties de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La minute est signée par Monsieur Gilles CASSOU DE SAINT-MATHURIN, Vice-Président, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier,Le president,