MINUTE N° :

ORDONNANCE DU :06 février 2024

DOSSIER N° :N° RG 23/01910 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YRKU

AFFAIRE :[W] [M], [S] [T] épouse [M] C/ [C] [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT :Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER :Madame Jessica BOSCO BUFFART

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [M]

né le 12 septembre 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON

Madame [S] [T] épouse [M]

née le 28 juin 1976 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Raphaël BANNERY, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [C] [X]

née le 05 avril 1965 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline JOYARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 05 décembre 2023

Notification le

Grosse et Expédition à :

M^e Raphaël BANNERY – 3281

M^e Caroline JOYARD – 1356

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date 21 mars 2000, Monsieur [Y] [O] a donné à bail à Madame [C] [X], pour la période du 1er octobre 1999 au 30 septembre 2008, un local commercial n° 1, constituant le lot de copropriété n° 16 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un local au rez-de-chaussée comprenant magasin et cuisine à gauche de l’allée, ainsi que deux pièces au premier étage sur cour et une cave. Les deux pièces situées au premier étage sur cour constituent en réalité le lot de copropriété n° 3.

Par acte en date 30 mai 2003, Monsieur [Y] [O] a consenti à Madame [C] [X], pour la période du 25 juin 2002 au 24 juin 2011, un bail commercial portant sur le local n° 2, constituant le lot de copropriété n° 1 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], à savoir un local au rez-de-chaussée comprenant un magasin, une cuisine et une chambre à droite de l’allée, la jouissance privative de la cour B, ainsi qu’une cave formant le lot n° 9.

Le lot de copropriété n° 1 (local n°2) est relié au lot de copropriété n° 3 (local n° 1) par un escalier en bois.

Madame [C] [X] exploite un commerce de fleuriste dans ces locaux, à l’instar de Monsieur [Y] [O] avant elle.

Monsieur [Y] [O] a cédé les locaux commerciaux à Monsieur [W] [M] et Madame [S] [T], son épouse (les époux [M]).

Par avenant en date du 08 décembre 2008, les époux [M] ont renouvelé le bail commercial portant sur le local n° 1, pour une durée de neuf années, expirant le 30 septembre 2017. Le contrat a ensuite été prolongé de manière tacite.

Par avenant en date du 19 octobre 2011, les époux [M] ont renouvelé le bail commercial portant sur le local n° 2, pour une durée de neuf années, expirant le 24 juin 2020.

Le 30 mars 2021, les époux [M] ont fait signifier à Madame [C] [X] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial portant sur le local n° 1, prévoyant la modification du loyer, jusqu’alors de 2 500,00 euros annuels, hors charges et taxes, pour le porter à 8 500,00 euros annuels, hors charges et taxes.

A compter du mois d’octobre 2021, les époux [M] ont souhaité faire condamner la trémie permettant, au moyen d’un escalier en bois, de circuler entre le rez-de-chaussée et le premier étage du local commercial n° 1, ce à quoi Madame [C] [X] s’est opposée.

Le 19 juin 2023, les époux [M] ont mis Madame [C] [X] en demeure de déposer les climatiseurs installés par celle-ci en façade de l’immeuble, de retirer l’escalier reliant les lots n° 1 et 3 et de fermer le plancher du lot n° 3.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, les époux [M] ont fait assigner en référé :

Madame [C] [X] ;aux fins de remise en état des locaux commerciaux.

A l’audience du 05 décembre 2023, les époux [M], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 notifiées par RPVA le 02 décembre 2023 et demandé de :

condamner Madame [C] [X] à retirer à ses frais les deux blocs de ventilation qu’elle a fait installer en façade de l’immeuble, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500,00 euros par jour de retard ;condamner Madame [C] [X] à fermer à ses frais la trémie située entre les lots n° 1 et 3, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500,00 euros par jour de retard ;condamner Madame [C] [X] à retirer à ses frais l’escalier reliant les lots n° 1 et 3, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte, passé ce délai, de 500,00 euros par jour de retard ;se réserver la liquidation de l’astreinte ;condamner Madame [C] [X] à leur payer la somme de 5 000,00 euros pour résistance abusive ;condamner Madame [C] [X] à leur payer la somme de 3 000,00 euros pour préjudice moral et tracasseries ;condamner Madame [C] [X] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Raphaël BANNERY.

Madame [C] [X], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 notifiées par RPVA le 29 novembre 2023 et demandé au juge de :

débouter les époux [M] de l’ensemble de leurs prétentions ;condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 5 000,00 euros pour le préjudice lié à son trouble de jouissance ;condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Caroline JOYARD.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 16 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 06 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes aux fins de mesures de remise en état sous astreinte

En application de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique. (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610)

En particulier, l’accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux en façade d’un immeuble (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 09 mars 2022, 21-15.797) ou affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759) constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

A. Sur la demande afférente aux blocs de climatisation installés en façade de l’immeuble

En l’espèce, les époux [M] rapportent la preuve, au moyen du procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2023, de l’installation :

d’un bloc de climatisation sur la façade sur cour du local commercial n° 2 ;d’un bloc de climatisation sur la façade sur rue du local commercial n° 2.

Ils font valoir que ces travaux ont été réalisés sans l’accord préalable du Syndicat des copropriétaires et sans leur propre autorisation. Ils ajoutent que le local commercial dispose d’une chambre froide pour la conservation des fleurs et que Monsieur [A] avait exercé la profession de fleuriste sans cet équipement.

Madame [C] [X], se fondant sur l’article 1719 du code civil, expose que ces blocs de climatisation ont été installés depuis de nombreuses années, existaient avant le renouvellement du contrat de bail et que leur retrait lui interdirait d’exploiter son activité conformément à la destination des locaux.

En premier lieu, il est à relever que les époux [M] citent l’article 835 du code de procédure civile, sans préciser s’ils fondent leur demande sur l’un, l’autre, ou ses deux alinéas.

Il conviendra donc d’examiner leur demande au jour des deux alinéas dudit article.

En second lieu, bien que les époux [M] ne démontrent pas que l’installation de ces blocs de climatisation soit intervenue sans autorisation préalable du Syndicat des copropriétaires, alors que pèse sur eux la charge de la preuve du caractère manifestement illicite de cette installation, ils justifient qu’il y a été procédé sans leur accord, en dépit des stipulations du contrat de bail, aux termes desquelles Madame [C] [X] s’est engagée à ne pas modifier l’aspect extérieur du local sans autorisation écrite du bailleur.

En outre, Madame [C] [X] n’établit pas la date d’installation de ces équipements, ni que leur dépose rendrait le local impropre à sa destination de commerce de fleurs, alors que le précédent propriétaire y a exercé la même activité sans recourir à un système de climatisation en façade.

Il s’ensuit que ces travaux ont manifestement été exécutés en violation des stipulations du contrat de bail.

Par conséquent, Madame [C] [X], sera provisoirement condamnée à retirer à ses frais les deux blocs de ventilation qu’elle a fait installer en façade de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 50,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

B. Sur la demande afférente à la trémie et à l’escalier reliant les lots de copropriété n° 1 et 3

En l’espèce, les époux [M] invoquent, au soutien de leur demande, que :

Monsieur [H], expert près la Cour d’appel, dans son avis de valeur daté du 03 mars 2008, a qualifié l’escalier de « malaisé » ;le cabinet [F], dans un rapport du 29 octobre 2020, a constaté que l’escalier litigieux serait « dangereux » et « ne respecterait pas les recommandations actuelles » ;

le bail commercial conclu le 30 mai 2003 précise que le local de deux pièces situé au- dessus du local commercial ne fait pas partie de la location ;les baux commerciaux prévoient que le preneur devra laisser visiter les locaux par le bailleur, le syndic et tout mandataire ;les baux commerciaux prévoient que le preneur devra supporter toutes réparations, transformations ou rénovations jugées nécessaires par le bailleur et donner accès aux entreprises chargées des travaux ;les baux commerciaux prévoient que les tolérances du bailleur ne pourront jamais apporter une modification ou la suppression d’une condition du bail, ni générer un droit quelconque ;Madame [C] [X] a refusé la réalisation des travaux tendant à la suppression de l’escalier et à l’obstruction de la trémie entre les lots ;ces aménagements ne respectent pas le règlement de copropriété et ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Pour sa part, Madame [C] [X] indique que :

le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir le bien donné à bail de sorte qu’il puisse servir à l’usage auquel il est destiné ;en cas de renouvellement du bail, le bailleur ne peut se prévaloir, a posteriori, des infractions antérieures au renouvellement et imputables au preneur ;l’escalier reliant le lot n° 1 (local n°2) et le lot n° 3 (local n° 1) préexistait à son entrée en jouissance des lieux en 1988 et a été installé par Monsieur [Y] [O], comme en témoignerait une photographie datant de 1994 ;il ressort de l’avis de Monsieur [H] que l’escalier existait au 03 mars 2008 et que celui-ci a relevé qu’aucune modification n’avait été apporté aux lieux loués depuis le 1er octobre 1999 ;le bail du local n° 1, comprenant le lot n° 3, ayant été renouvelé en 2008, les époux [M] auraient nécessairement validé cet aménagement ;en outre, les époux [M] ne lui ont pas remis de clef pour accéder au lot n° 3 depuis les parties communes, la porte du lot étant d’ailleurs dépourvue de serrure, si bien qu’il n’est pas possible d’accéder au lot n° 3 sans passer par le lot n° 1.

En premier lieu, il est à relever que les époux [M] citent l’article 835 du code de procédure civile, sans préciser s’ils fondent leur demande sur l’un, l’autre, ou ses deux alinéas.

Il conviendra donc d’examiner leur demande au jour des deux alinéas dudit article.

En deuxième lieu, il ne peut qu’être constaté que les époux [M] ne démontrent pas que l’aménagement d’une trémie et l’installation de l’escalier litigieux ont été le fait de Madame [C] [X], laquelle, si elle ne rapporte pas la preuve de l’expiration du délai de prescription trentenaire de l’action en restitution des parties communes (Civ. 3, 12 janvier 2010, 09-11.514), établit à tout le moins qu’il existait en mai 1994, soit avant la conclusion du premier contrat de bail.

De plus, les époux [M], se prévalant de l’existence d’un trouble manifestement illicite qui résulterait de la réalisation de ces aménagements sans autorisation de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires, ne justifient pas que ces travaux auraient été exécutés sans autorisation et, de ce fait, échouent à justifier de leur caractère manifestement illicite.

Le caractère prétendument « malaisé », « dangereux » ou « non-conforme » de l’escalier n’apparait que dans les écrits de professionnels dépêchés par les époux [M] et ne repose sur aucun élément objectif ni référence à une quelconque norme, étant observé que cet état de fait ne serait, en tout état de cause, pas imputable à Madame [C] [X].

En troisième lieu, le fait que Madame [C] [X] se soit opposée à la réalisation des travaux de dépose de l’escalier et d’obstruction de la trémie ne saurait faire naître à son égard une obligation non sérieusement contestable d’y procéder elle-même, laquelle ne résulterait ni de l’application des dispositions du contrat de bail, ni de la loi.

De surcroît, il ressort de l’attestation établie par Monsieur [I] [J], gérant de la société GIMI MACONNERIE qu’avaient mandatée les époux [M] pour procéder à ces travaux, que la porte du lot n° 3 est dépourvue de serrure, de sorte qu’en cas de dépose de l’escalier permettant d’y accéder, Madame [C] [X] ne pourrait plus jouir de l’intégralité du bien donné à bail.

Ainsi qu’elle le souligne, cette situation poserait difficulté au regard de l’obligation de délivrance du bailleur, qui n’a pas contesté l’impossibilité d’accéder, en l’état, à ce lot par un autre moyen que l’escalier litigieux.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces prétentions.

II. Sur les demandes indemnitaires pour résistance abusive et en préjudice moral

Il est rappelé qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les époux [M] ne développent aucun moyen au soutien de leurs demandes indemnitaires pour résistance abusive et préjudice moral.

Par conséquent, il conviendra de les débouter.

III. Sur les demandes à l’encontre du bailleur par le locataire

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, Madame [C] [X] ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions, ni dans les motifs qui en sont le soutien, l’octroi d’une provision, mais demande la condamnation des époux [M] à l’indemniser du trouble de jouissance qu’elle allègue.

Sa demande excède donc les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

IV. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, en application de l’article 699 du code de procédure civile : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

En l’espèce, Madame [C] [X], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, avec possibilité pour Maître Raphaël BANNERY, avocat, de recouvrer directement ceux dont il aurait été fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que Madame [C] [X] soit condamnée aux dépens, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe

CONDAMNONS Madame [C] [X] à retirer à ses frais les deux blocs de ventilation qu’elle a fait installer en façade de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 50,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les prétentions des époux [M] tendant à la condamnation de Madame [C] [X] à fermer la trémie et déposer l’escalier reliant les lots n° 1 (local commercial n° 2) et n° 3 (local commercial n° 1) sous astreinte ;

REJETONS les demandes indemnitaires des époux [M] pour résistance abusive et préjudice moral ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande indemnitaire de Madame [C] [X] ;

CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens de la présente instance ;

AUTORISONS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [R] [N] à recouvrer directement contre Madame [C] [X] ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision ;

REJETONS les demandes des époux [M] et de Madame [C] [X] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 06 février 2024.

Le Greffier Le Président