TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00195 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MGWH

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à :Maître Laure BELLIN de la SELARL BSV

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025

à :Monsieur [S] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SAEM LE LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE (LPV), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laure BELLIN de la SELARL BSV, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [S] [K]

né le 23 Juin 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 1er décembre 2022, la SAEM LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE (le bailleur) a donné à bail à M. [S] [K] (le locataire) un logement situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier du 7 janvier 2025 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [K] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [S] [K] à payer :

— la somme de 2 978,88 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 21 octobre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

—  500 € de dommages et intérêts,

— le séquestre des meubles,

— condamner M. [S] [K] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s’est pas rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 18 mars 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2025 à la somme de 4418,55 euros.

A la même audience, M. [S] [K] a expliqué rencontrer des difficultés pour payer le loyer et sollicité des délais de paiement pour régler la dette locative par des mensualités de 300,00 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 7 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 8 janvier 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [S] [K] le 16 août 2023 et un deuxième commandement le 21 octobre 2024 pour la somme de 1 317,06 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 11 octobre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 21 décembre 2024.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 11 mars 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3 179,88 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’a pas été repris par M. [S] [K]. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement. Néanmoins, conformément aux dispositions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil, en vertu desquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, un délai de paiement pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.

En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur la demande de séquestre des meubles :

En application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion.

Il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions que celles déjà prévues par le code des procédures civiles d’exécution.

Sur la clause pénale :

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location.

En l’espèce le contrat de bail prévoit que le montant des sommes dues sera majoré de 10 % à titre de dommages et intérêts.

Cette clause est illégale et le bailleur sera débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée est rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [S] [K].

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 21 décembre 2024 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 21 décembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la SAEM LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE, la somme de 3 179,88 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 mars 2025 (mois de février compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE la SAEM LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE à procéder à l’expulsion de M. [S] [K] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 2],

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à la SAEM LOGEMENT DU PAYS DE VIZILLE une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que M. [S] [K] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 135,00 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [S] [K] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 22 octobre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN