REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01185 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MPKP

AFFAIRE : Syndic. de copro. [Adresse 1] C/ S.A.R.L. LEMANIS

Le : 18 Septembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL [Localité 7]-[Localité 6] MANGIONE

Copie à :

S.A.R.L. LEMANIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 18 SEPTEMBRE 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] representé par le CABINET HEURTIER situé [Adresse 5],

représentée par Maître Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LEMANIS , dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 30 juin 2025 pour l’audience des référés du 28 Août 2025 ;

A l’audience publique du 28 Août 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Septembre 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LEMANIS est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le 23 avril 2025, elle a été mise en demeure d’acquitter la somme de 2 480,82 € au titre d’un arriéré de charges et de divers frais.

Cette mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Un commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure lui a été signifié le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, a fait assigner la SARL LEMANIS devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

—  3 260,09 € se décomposant comme suit :

o 2 055,36 € au titre de l’arriéré stricto sensu arrêté au 11 avril « 2024 »,

o 1 072,05 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

o 132,68 € au titre des provisions exigibles (126,01 € + 6,67 €),

—  1 500 € pour résistance abusive,

—  1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, la SARL LEMANIS, qui a bénéficié d’un délai suffisant, n’a pas comparu.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement par défaut , conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre de l’arriéré de charges stricto sensu et les provisions exigibles

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— Le relevé de propriété,

— Le contrat de syndic,

— La mise en demeure de payer les charges de copropriété du 23 avril 2025,

— Un extrait de compte arrêté au 12 juin 2025, avec décompte des provisions réclamées au titre de l’exercice 2024/2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2025 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025/2026,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 mars 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025,

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024,

— Les demandes de provisions pour la période d’octobre 2024 à mars 2025 et les demandes de provisions travaux pour la période de mai 2025,

— Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 23 mai 2025,

— La répartition des charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024,

— Un courrier intitulé dernière relance avant contentieux daté du 13 mars 2025 dont le justificatif d’envoi correspond à période antérieure et ne semble donc pas correspondre.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos jusqu’au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges stricto sensu sera accueillie dans son principe, sauf à déduire du décompte produit aux débats les sommes de :

—  5 x 16,80 €, soit 84 € au titre de frais de rejet de prélèvements,

—  54 €, 2 x 90 €, 240 €, 248,05 € et 350 €, soit un total de 1 072,05 € correspondant à des frais de relance et de contentieux, notamment indemnisés par l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la SARL LEMANIS sera condamnée au paiement de la somme de 1 971,36 € au titre de l’arriéré des charges échues au 12 juin 2025 et de 132,68 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025), soit un total de 2 104,04 €.

Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

La SARL LEMANIS sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 072,05 € précédemment déduite du décompte versé aux débats au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande présentée au titre de la résistance abusive et injustifiée

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS CABINET HEURTIER, ne démontrant ni l’existence d’un préjudice indépendant du retard en paiement, ni la mauvaise foi de la SARL LEMANIS, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais et dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL LEMANIS, qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner la SARL LEMANIS à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement par défaut et en dernier ressort,

Condamne la SARL LEMANIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER, les sommes de :

—  1 971,36 € au titre de l’arriéré des charges échues au 12 juin 2025 et de

—  132,68 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2024/2025),

— Soit un total de 2 104,04 € ;

Condamne la SARL LEMANIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER, la somme de 1 072,05 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamne la SARL LEMANIS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS CABINET HEURTIER, la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LEMANIS aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE