TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

6ème chambre civile

N° RG 22/04262 – N° Portalis DBYH-W-B7G-K2AR

N° JUGEMENT :

MM/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

la SCP LACHAT MOURONVALLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 19 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [G]

né le 02 Juin 1956 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [E] [M], [B] [S]

née le 28 Mai 1955 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [Y] [X]

née le 28 Novembre 1950 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [DZ] [P], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [H] [K] [L]

né le 14 Avril 1983 à [Localité 21], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [W] [D] [A]

né le 07 Avril 1975 à [Localité 20] (64), demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [F] [YB], demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [T] [JT]

née le 23 Août 1966 à [Localité 11] (Allemagne), demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [N] [V] [C]

née le 09 Août 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [R] [O], [I] [Z]

née le 06 Septembre 1948 à [Localité 13], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDERESSE

Syndic. de copro. LE [Localité 19] Prise en la personne de son syndic en exercice la SARL F.F. IMMOBILIER, Groupe AGDA, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 27 Mars 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Marjolaine MAISTRE, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 19 Juin 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Eva NETTER, Juge

Delphine HUMBERT, Première vice-présidente

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 18] est une copropriété constituée de trois montées située [Adresse 9] et [Adresse 4], à savoir trois immeubles : immeuble I ([Adresse 2]), [Adresse 15] ([Adresse 6]), [Adresse 16] ([Adresse 1]).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 21 juin 2022.

Par exploit du 17 août 2022, M. [J] [G], M. [DZ] [P], M. [H] [L], M. [W] [A], Mme [F] [YB], Mme [T] [JT], Mme [M] [U], Mme [N] [C], Mme [R] [Z], Mme [E] [S] et Mme [Y] [X] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de GRENOBLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], aux fins de voir :

— Déclarer nul le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 juin 2022,

— Annuler l’assemblée générale de la copropriété de l’immeuble le [Localité 19] du 21 juin 2022,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux demandeurs la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— Dispenser les demandeurs de la dépense relative aux frais de représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure.

Le juge de la mise en état, dans une ordonnance en date du 9 janvier 2024, a notamment rejeté l’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] concernant la demande d’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 21 juin 2022.

Dans une ordonnance en date du 23 avril 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement de Madame [F] [YB] de son action à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18].

Dans leurs conclusions notifiées le 7 septembre 2023, à la lecture desquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile, M. [J] [G], M. [DZ] [P], M. [H] [L], M. [W] [A], Mme [T] [JT], Mme [M] [U], Mme [N] [C], Mme [R] [Z], Mme [E] [S] et Mme [Y] [X] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 de :

• DÉCLARER nul le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 juin 2022,

• ANNULER les dispositions suivantes de l’Assemblée générale de la copropriété de l’immeuble le [Localité 19] du 21 juin 2022 :

— Les résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8 et 4.9 9 concernant la montée « 2 [Localité 10] »,

— Les résolutions 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6 ,5.7, 5.8 et 5.9 concernant la montée « 2 PRADEL »,

— Les résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9 concernant la montée « 5 PRADEL,

— Toutes résolutions relatives aux travaux dans les différentes montées,

— Les résolutions 7, 8, 9, 10, 11 et 12,

• CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser aux demandeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

• DISPENSER les demandeurs de la dépense relative aux frais de représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure.

*

* *

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, à la lecture desquelles il est renvoyé pour un exposé des moyens de fait et de droit en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] sollicite de voir :

• DÉBOUTER Monsieur [J] [G], Monsieur [H] [L], Monsieur [W] [A], Madame [F] [YB], Madame [T] [JT], Madame [M] [U], Madame [N] [C] et Madame [R] [Z] de leurs demandes, fins et conclusions,

• Les CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] la somme de 2 000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la demande en nullité du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2022 et celle relative à l’annulation de certaines résolutions de cette assemblée générale :

Exposé des moyens :

A l’appui de leurs demandes, les demandeurs invoquent l’inintelligibilité et l’irrégularité de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale en ce que :

— la convocation est très incomplète et peu claire concernant les modalités du vote et les travaux envisagés à savoir un ravalement de façades et une réfection de l’étanchéité de terrasses en toiture, et elle n’a pas permis aux copropriétaires d’exercer de manière éclairée le vote,

— l’absence de définition des options sur lesquelles les copropriétaires ont eu à se prononcer équivaut à une absence de mention à l’ordre du jour,

— la convocation opère une violation de l’art. 11 troisièmement du décret du 17 mars 1967 sur la copropriété. Aux termes de ce texte : « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : les conditions essentielles du contrat ou en cas d’appel à concurrence des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, le devis ou un marché notamment pour la réalisation de travaux, ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat». Or, la convocation ne contient aucun de ces différents éléments des contrats ; elle renvoie les copropriétaires à consulter ces documents au siège du syndic ou ailleurs sur un site électronique. Cela constitue une violation manifeste du texte précité de nature à entraîner l’annulation de l’assemblée générale,

— les décomptes de majorité sont également sujet à caution puisque le nombre de copropriétaire ayant pris part au vote ne correspond pas, y compris en comptabilisant les abstentionnistes, avec ceux présents.

Les demandeurs font également état d’une contrariété du vote pour les travaux de réfection des terrasses et des façades en ce que :

— l’assemblée générale a été amenée à voter sur la réfection de ces deux ensembles, par un vote bloqué alors que chaque résolution proposée ne devait avoir qu’un seul objet, dès lors que la copropriété constitue un ensemble unique ne pouvant faire l’objet de vote séparé si cela n’est pas prévu dans le règlement de copropriété ce qui est le cas,

— le vote par montée, s’agissant au moins de la réfection des terrasses, n’était pas conforme aux prescriptions du règlement de copropriété. En effet, les façades relèvent des parties communes à l’ensemble de la communauté alors que les terrasses des 8ème et 9ème étages sont considérées comme des choses communes particulières et les dépenses pour leur entretien des dépenses communes particulières, de sorte que les modalités de vote concernant ces deux éléments distincts auraient dû différer, malgré l’intérêt économique allégué par le syndic de faire procéder aux travaux en même temps. Et le ravalement des façades aurait dû faire l’objet d’un vote de la copropriété dans son ensemble. Le règlement de copropriété prescrit un vote pour l’ensemble de la copropriété et n’autorise pas un vote par montée,

— l’assemblée avait déjà voté en 2021 les travaux d’étanchéité des terrasses ; elle ne pouvait donc pas revoter sur une résolution ayant déjà été adoptée et en plus dans le cadre d’un vote bloqué avec un ravalement.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que :

— la convocation renvoie, en effet, les copropriétaires à consulter les documents sur leur espace sécurisé dédié mais cela est parfaitement admis par les dispositions de l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967. Dès lors, aucune violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne saurait être relevée en ce que les conditions essentielles des contrats n’auraient pas été notifiées au plus tard en même temps que l’ordre du jour,

— il n’est justifié d’aucune difficulté en lien avec le décompte des voix,

— le vote montée par montée tel qu’il a été effectué n’était pas contraire au réglement de copropriété en ce que les terrasses mais également les façades sont des parties communes spéciales. Or, concernant les parties communes spéciales, il est prévu que seuls les copropriétaires concernés votent au cours de l’assemblée générale. Les résolutions 4.1 à 4.9, 5.1 à 5.9 et 6.1 à 6.9 en lien avec les travaux dans les différentes montées sont donc bien régulières,

— les demandes en annulation des résolutions 7, 8, 9, 10, 11 et 12 ne sont pas motivées.

Réponse du tribunal :

• Sur la demande tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 juin 2022 au regard de l’inintelligibilité et l’irrégularité de la convocation et du procès-verbal

L’avis de convocation produit aux débats par le syndicat des copropriétaires (et non par les demandeurs) mentionne de manière claire et précise les modalités de vote ainsi que l’ordre du jour de l’assemblée générale fixée le 21 juin 2022.

S’agissant du détail des travaux à effectuer à savoir un ravalement des façades et une réfection de l’étanchéité de terrasses en toiture, les copropriétaires sont renvoyés à consulter les documents sur leur espace sécurisé dédié, ce qui est parfaitement régulier au regard de l’article 64-1 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, les demandeurs n’expliquent pas en quoi les décomptes de majorité seraient « sujets à caution ». Il ressort du procès-verbal litigieux (également produit aux débats par le défendeur) que le nombre de copropriétaires décomptés en page 1 comment étant présents (28), représentés (6) ou absents (35) est le même que celui repris en page 18 de ce même procès-verbal. Dès lors, aucune difficulté affectant le décompte des voix ne semble pouvoir être relevée.

Par conséquent, la demande tendant à voir déclarer nul le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 juin 2022 en raison de l’inintelligibilité et de l’irrégularité de la convocation et du procès-verbal sera rejetée.

• Sur les demandes tendant à voir annuler les résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8 et 4.9 concernant la montée « 2 [Localité 10] », les résolutions 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6 ,5.7, 5.8 et 5.9 concernant la montée « 2 PRADEL », et les résolutions 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.7, 6.8, 6.9 concernant la montée « 5 PRADEL, ainsi que toutes résolutions relatives aux travaux dans les différentes montées, au regard de la contrariété du vote pour les travaux de réfection des terrasses et des façades

Selon l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 (issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018), les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges

spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (L. du 10 juill. 1965, art. 6-4).

En l’espèce, il ressort du réglement de copropriété que si « l’ensemble architectural des façades sur rue et sur cour » est inclus dans les « choses communes générales », les « façades et leurs ornements », tout comme les terrasses, constituent des « choses communes particulières ».

Dès lors, le vote par immeuble, s’agissant de travaux portant sur des choses communes particulières, et non des choses communes générales, se révèle être régulier.

Plus encore, l’opération de ravalement général projetée consistant manifestement en une opération unique et indivisible, nécessitant non seulement la rénovation de la façade de chaque bâtiment, mais également de porter remède aux défauts d’étanchéité des terrasses, il n’y avait pas lieu de prévoir un vote séparé sur chaque lot de travaux projetés (Cass. 3 e civ., 9 février 2022, n° 21-10.408, inédit).

Enfin, les demandeurs ne justifient pas que des travaux d’étanchéité des terrasses avaient déja été votés en 2021.

Par conséquent, les demandes tendant à voir annuler les résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8 et 4.9 concernant la montée « 2 [Localité 10] », les résolutions 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6 ,5.7, 5.8 et 5.9 concernant la montée « 2 PRADEL », et les résolutions 6.1 et 6.2 concernant la montée « 5 PRADEL », ainsi que toutes résolutions relatives aux travaux dans les différentes montées, seront rejetées.

Il n’y a, par ailleurs, pas lieu de statuer sur les demandes d’annulation des résolutions 6.3 à 6.9 qui ont été déclarées sans objet.

• Sur les demandes tendant à voir annuler les résolutions n°7, 8, 9, 10, 11 et 12

Les demandeurs sollicitent l’annulation des résolutions 7, 8, 9, 10, 11 et 12, lesquelles sont sans lien avec les travaux des terrasses et des façades, mais sans invoquer aucun moyen pour fonder leur demandes.

Dès lors, leurs demandes de ce chef seront rejetées.

2) Sur les demandes accessoires :

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [G], M. [DZ] [P], M. [H] [L], M. [W] [A], Mme [T] [JT], Mme [M] [U], Mme [N] [C], Mme [R] [Z], Mme [E] [S] et Mme [Y] [X] seront condamnés aux entiers dépens. Pour les mêmes motifs, ces derniers seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles. Leur demande tendant à être dispensés de la dépense relative aux frais de représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure sera, en outre, rejetée.

Il est équitable de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18], qui a été contraint d’engager des frais irrépétibles, la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

DÉBOUTE M. [J] [G], M. [DZ] [P], M. [H] [L], M. [W] [A], Mme [T] [JT], Mme [M] [U], Mme [N] [C], Mme [R] [Z], Mme [E] [S] et Mme [Y] [X] de l’ensemble de leurs demandes.

CONDAMNE M. [J] [G], M. [DZ] [P], M. [H] [L], M. [W] [A], Mme [T] [JT], Mme [M] [U], Mme [N] [C], Mme [R] [Z], Mme [E] [S] et Mme [Y] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 18] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE