TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

4ème chambre civile

N° R.G. : 24/05689 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MCRY

N° JUGEMENT :

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

M^e Géraldine PALOMARES

M. LE DIRECTEUR DES FINANCES PUBLIQUES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 13 Octobre 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 10], demeurant [Adresse 17]

représenté par M^e Géraldine PALOMARES, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [B] [Z] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 11], demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Géraldine PALOMARES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

[Adresse 14] [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par son Directeur en exercice

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 16 Juin 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Nathalie CLUZEL, chargée du rapport, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Septembre 2025 et prorogé au 13 Octobre 2025,

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente

Sophie SOURZAC, Vice-Présidente

Serge GRAMMONT, Vice-Président

Assistés lors du rendu par Béatrice MATYSIAK, Greffière

a statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par courrier amiable en date du 1er juillet 2022, l’administration fiscale a demandé à Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] de déposer des déclarations nos 2725 d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

En réponse, Monsieur et Madame [Y] ont contesté être assujettis à l’ISF, avant de communiquer les déclarations demandées.

Par proposition de rectification du 29 novembre 2022, l’administration fiscale a décidé de rehausser la valeur vénale de certains biens immobiliers appartenant à Monsieur et Madame [Y].

Le 30 janvier 2023, la somme de 20.446 euros a été mise en recouvrement par l’administration fiscale selon avis no 20230105225.

Monsieur et Madame [Y] ont formé une réclamation contentieuse le 03 juin 2024, rejetée par l’administration fiscale le 28 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] ont assigné l’établissement public Direction régionale des finances publiques Provence-Alpes-Côte d’Azur et Bouches-du-Rhône devant le tribunal judiciaire de Grenoble, au visa de l’article 761 du Code général des impôts, aux fins de voir :

— Dire et juger que l’administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la valorisation qu’elle entend voir appliquer aux biens litigieux;

— Dire et juger que les biens retenus ne sont pas similaires, notamment quant au fait que les biens à évaluer sont loués et qu’aucun des biens retenus par l’administration n’a été vendu loué ;

En conséquence,

— Prononcer la décharge des rappels d’impôt mis à la charge de Monsieur et Madame [Y] ;

— Condamner l’État au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En soutien à leur demande de décharge des rappels d’impôt, Monsieur et Madame [Y] font valoir que la procédure de rectification prévue à l’article L. 17 du livre des procédures fiscales impose à l’administration d’apporter la preuve d’une erreur dans l’évaluation d’un bien immobilier ayant servi de base à la perception d’une imposition. Or, les biens immobiliers pris en compte par l’administration pour justifier sa décision de rejet du 28 août 2024 ne sont pas similaires aux biens immobiliers à évaluer. Les concluants mettent notamment en avant que les biens objets du litige sont loués, alors que les ventes retenues par l’administration pour établir sa comparaison portaient sur des biens immobiliers non loués. Ils contestent ainsi la valeur de base du mètre carré retenue par l’administration, et le coefficient d’abattement appliqué pour tenir compte du caractère loué des biens en cause.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 19 décembre 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, l’établissement public [Adresse 13] demande au tribunal, de :

— Confirmer la décision de rejet du 28 août 2024 ;

— Débouter les époux [Y] de leur demande ;

— Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la demande de décharge des rappels d’impôt, l’administration fiscale maintient sa position initiale et précise que les valeurs retenues dans le cadre de la procédure de rectification portent sur des biens immobiliers similaires à ceux de Monsieur et Madame [Y]. Elle rappelle avoir longuement détaillé les caractéristiques des biens similaires dans sa proposition de rectification du 29 novembre 2022 qui se trouvent tous dans la zone d’aménagement concernée de [Localité 12], qui est un écoquartier situé au cours de la ville de [Localité 15]. Les valeurs retenues à titre de comparaison portent sur des biens de mêmes catégories cadastrales, construits à la même période (2008-2010).

En tout état de cause, l’administration fiscale relève qu’à l’exception d’une référence, l’ensemble des éléments de comparaison retenu par les requérants pour réaliser leur échantillonnage porte sur des biens ne prenant pas en compte la spécificité de la construction atypique des biens litigieux. Or, une seule référence ne peut suffire à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier par le biais de la méthode de la comparaison. À ce titre, elle relève que les demandeurs retiennent systématiquement des constructions anciennes (1902-1989), appartenant à des catégories cadastrales diverses.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 mai 2025.

L’affaire a été audiencée le 16 juin 2025 et mise en délibéré au 22 septembre 2025, prorogé au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande de décharges de rappels d’impôts au titre de l’ISF 2016 et 2017

Aux termes de l’article 885 E du code général des impôts applicable à la date des faits, « l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l’année, de l’ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l’article 885 A, ainsi qu’à leur conjoint […] ».

Selon l’article 885 D de ce code, applicable à la même date, « l’impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d’imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre ».

L’article L. 17 du livre des procédures fiscales (LPF) dispose qu’ « en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».

À cet égard, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve à la date du fait générateur.

Une insuffisance de prix ou de valeur déclarée est établie par le recours à la méthode d’évaluation par comparaison, les termes de cette comparaison devant être tirés de la cession, contemporaine du fait générateur, de biens intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique et géographique, mais non strictement identiques au bien en cause, dans le temps, l’environnement et dans l’emplacement.

En l’espèce, l’administration fiscale a effectué, suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55 du livre des procédures fiscales, la rectification de la valeur de cinq biens immobiliers situés à [Localité 15], évalués par Monsieur et Madame [Y] aux sommes suivantes:

— Au titre de l’ISF 2016 :

— [Adresse 4] : non déclaré,

— [Adresse 5] (2e étage) : 127.169 euros (1.590 euros / m²),

— [Adresse 5] (4e étage) : 127.169 euros (1.514 euros / m²),

— [Adresse 8] : 100.367 euros (1.394 euros / m²),

— [Adresse 7] : 223.103 euros

— Au titre de l’ISF 2017 :

— [Adresse 4] : non déclaré,

— [Adresse 5] (2e étage) : 128.489 euros (1.606 euros / m²),

— [Adresse 5] (4e étage) : 128.489 euros (1.530 euros / m²),

— [Adresse 8] : 101.438 euros (1.409 euros / m²),

— [Adresse 7] : 225.419 euros

A/ Sur la valeur vénale des biens immobiliers situés [Adresse 19] et [Adresse 20]

L’administration fiscale produit, pour l’année 2015, trois éléments de comparaison tirés de cessions de biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], entre le 08 septembre 2014 et le 1er janvier 2015. Ces éléments de comparaison lui ont permis de déterminer un prix moyen au mètre carré de surface habitable de 3.529 euros, auquel a été retranché un abattement de 15 % pour tenir compte du fait que les biens immobiliers appartenant à Monsieur et Madame [Y] font l’objet d’un contrat de bail.

Pour l’année 2016, l’administration fiscale indique avoir repris les mêmes valeurs compte tenu du faible écart du marché, ce que les demandeurs ne contestent pas.

Il ressort des pièces versées au débat que les biens objets de la rectification ont été construits en 2008, dans la zone d’aménagement concertée de [Localité 12] située sur la commune de [Localité 15], et qu’ils appartiennent à une seule et même catégorie cadastrale (4M).

L’examen des éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale fait apparaître que les cessions de biens immobiliers retenus concernent la même catégorie cadastrale (4M) et que deux des trois biens retenus ont été construits en 2008-2009 dans la zone d’aménagement concertée de [Localité 12].

Ainsi, les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale sont des biens classés dans la même catégorie cadastrale et le même secteur géographique que les biens immobiliers litigieux situés [Adresse 19] et [Adresse 20].

À l’inverse, les éléments de comparaison produits par Monsieur et Madame [Y] n’apparaissent pas pertinents, dès lors que les références retenues pour l’année 2015 sont des cessions de biens immobiliers construits entre 1952 et 1959 (exception faite d’un bien construit en 1986) et entre 1944 et 1961 (exception faite d’un bien construit en 1989) pour l’année 2016.

Ces logements ne peuvent disposer de la même qualité d’isolation thermique et phonique que ceux de l’éco-quartier compte tenu des innovations intervenues depuis, ce qui engendre une diminution des coûts de la consommation d’énergie et valorise les biens plus récents, outre que ces derniers disposent plus souvent de terrasses, de garages et d’ascenseurs, ce qui est d’ailleurs le cas des cinq biens dont sont propriétaires monsieur et madame [Y].

Il s’en suit que les éléments de comparaison sur lesquels l’administration fiscale s’est fondée sont intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique et géographique aux biens immobiliers devant être évalués et confirment la sous-évaluation de leur évaluation au titre des années 2015 et 2016.

Par conséquent, Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] seront déboutés de leur demande de décharge de rappels d’impôts au titre de l’ISF 2016 et 2017 pour les biens immobiliers situés [Adresse 19] et [Adresse 20].

B/ Sur la valeur vénale du bien immobilier situé [Adresse 18]

L’administration fiscale produit, pour l’année 2015, trois éléments de comparaison tirés de cessions de biens immobiliers situés [Adresse 6], sur la commune de [Localité 15], entre le 04 mars 2014 et le 03 février 2015. Ces éléments de comparaison lui ont permis de déterminer un prix moyen au mètre carré de surface habitable de 3.264 euros, auquel a été retranché un abattement de 15 % pour tenir compte du fait que le bien immobilier appartenant à Monsieur et Madame [Y] fait l’objet d’un contrat de bail.

Pour l’année 2016, l’administration fiscale indique avoir repris les mêmes valeurs compte tenu du faible écart du marché, ce que les demandeurs ne contestent pas.

Il ressort des pièces versées au débat que le bien litigieux est un T5 construit en 2010 dans la zone d’aménagement concertée de [Localité 12] située sur la commune de [Localité 15], appartenant à la catégorie cadastrale 3M.

L’examen des éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale fait apparaître que les cessions de biens immobiliers retenus concernent la même catégorie cadastrale (3M), et qu’ils portent sur des constructions terminées en 2008 dans la zone d’aménagement concertée de [Localité 12].

Ainsi, les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale sont des biens classés dans la même catégorie cadastrale et le même secteur géographique que le bien immobilier situé [Adresse 18].

Par ailleurs, la demande de Monsieur et Madame [Y] visant à voir fixer la valeur de T5 à partir de la valeur du mètre carré des T4 précédemment exposés n’est pas pertinente dès lors qu’il est établi que la catégorie cadastrale du T5 (3M) est supérieure à celle des T4 (4M).

En outre, les éléments de comparaison produits par les demandeurs n’apparaissent pas pertinents, pour les raisons énoncées précédemment et dès lors que les références retenues pour l’année 2015 sont des cessions de biens immobiliers construits entre 1947 et 1960 (exception faite d’un bien construit en 2010) et entre 1920 et 2017 (exception faite d’un bien construit en 1989) pour l’année 2016.

Il s’en suit que les éléments de comparaison sur lesquels l’administration fiscale s’est fondée sont intrinsèquement similaires d’un point de vue physique, juridique et géographique aux biens immobiliers à évaluer et confirment la sous-évaluation de leur valeur au titre des années 2015 et 2016.

Par conséquent, Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] seront déboutés de leur demande de décharge de rappels d’impôts au titre de l’ISF 2016 et 2017 pour le bien immobiliers situés [Adresse 18].

II/ Sur les autres demandes

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

B/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y], qui succombent, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

DÉBOUTE Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] de leur demande de décharge de rappels d’impôts au titre de l’ISF 2016 et 2017,

CONDAMNE Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] aux entiers dépens,

DÉBOUTE Monsieur [E] [Y] et Madame [B] [Z] épouse [Y] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL