TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/03142 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBI

Minute : 25/116

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT

Représentant : SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Monsieur [Z] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 janvier 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT,

ayant son siège social [Adresse 2] – [Localité 4]

et son antenne IDF au [Adresse 3]-[Localité 6]

représentée par SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [S],

demeurant [Adresse 8] – [Localité 10]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2012, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant au droit de la SA FIAC, a donné à bail à Monsieur [Z] [S] et Madame [N] [V], un appartement, [Adresse 8] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 715,76 euros.

Monsieur [Z] [S] a informé la bailleresse, en date du 27 novembre 2016, du fait que Madame [N] [V] ne résidait plus sous le même toit. Nonobstant, en date du 3 février 2017, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a refusé de désolidariser les preneurs.

Les loyers ne sont pas régulièrement payés.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 13 octobre 2023 à Monsieur [Z] [S], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 680,52 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 octobre 2023.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception, en date 18 octobre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 28 mars 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [S], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail et éventuels avenants, est acquise pour le logement et ses éventuelles annexes,Subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail susmentionné,Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [S] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Autoriser la demanderesse à disposer des meubles garnissant les lieux au jour de l’expulsion conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner solidairement Monsieur [Z] [S], à payer à la bailleresse la somme de 2 904,26 euros, selon décompte arrêté au 15 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,Condamner solidairement le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Condamner solidairement Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 2 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 4 499,56 euros, arrêtée au 7 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 13 octobre 2023. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire et souligne, sur interpellation, que le dernier loyer précédant l’audience a été honoré.

Monsieur [Z] [S] dûment assigné, à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Z] [S], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la solidarité entre les preneurs :

L’article 1310 du Code civil dispose que : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

En l’absence d’une clause de solidarité dans l’extrait du contrat de bail produit à la cause, de la démonstration que les preneurs sont liés par le mariage et en l’absence de l’assignation de Madame [N] [V] ; seul Monsieur [Z] [S] se trouve concerné par la présente instance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 2 avril 2024, soit six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 18 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 10 qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai imparti après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [Z] [S] le 13 octobre 2023, pour la somme de 1 680,52 euros, arrêtée au 6 octobre 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 17 février 2012, à compter du 25 novembre 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, Monsieur [Z] [S] qui ne comparaît pas, même s’il s’est acquitté de ses derniers loyers précédant l’audience, ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 25 novembre 2023, Monsieur [Z] [S] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux et leurs éventuelles annexes, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [Z] [S] sera condamné, à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité à compter du 1 er novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 7 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 4 499,56 euros, de laquelle il convient d’ôter les frais de contentieux à hauteur de 305,26 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4 194,30 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 7 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 sur la somme de 1 680,52 euros, à compter de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 1 097,50 euros (2 904,26 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 126,24 euros de frais de contentieux antérieurs à cette date – 1 680,52 euros = 1 097,50 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 179,02 euros de frais de contentieux en date du 3 avril 2024.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [S] qui succombe à la présente instance, sera condamné, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [Z] [S] sera en conséquence condamné, au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 17 février 2012, entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA FIAC, prise en son antenne IDF du [Adresse 3] à [Localité 6], d’une part, et Monsieur [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et leurs éventuelles annexes, [Adresse 8] à [Localité 10], sont réunies à la date du 25 novembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux et de leurs éventuelles annexes, l’expulsion de Monsieur [Z] [S], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [S], à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4 194,30 euros, (quatre mille cent quatre-vingt-quatorze euros et trente centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 7 novembre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 octobre 2023 sur la somme de 1 680,52 euros, à compter de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 1 097,50 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 179,02 euros de frais de contentieux en date du 3 avril 2024 ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [Z] [S], au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE, Monsieur [Z] [S], à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Monsieur [Z] [S] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que cette somme produira intérêts à compter de la présente décision ;

CONDAMNE, Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023, des mesures conservatoires éventuellement réalisées, de la présente assignation et de ses suites et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT