TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [M] [J]

Madame [I] [R],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yehochoua LEWIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45EC

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 21 novembre 2024

DEMANDERESSE

Mutualité LA FRANCE MUTUALISTE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0464

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [I] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffière, lors des délibérés,

Décision du 21 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05103 – N° Portalis 352J-W-B7I-C45EC

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 octobre 2014 avec effet au 30 octobre 2014, la FRANCE MUTUALISTE a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 3163,57 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la FRANCE MUTUALISTE a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 10 413,57 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, la FRANCE MUTUALISTE a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] à lui payer les loyers et charges impayés au 11 avril 2024, soit la somme de 19 904,28 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 3500 euros jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la FRANCE MUTUALISTE expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 janvier 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Appelée à l’audience du 26 septembre 2024, la FRANCE MUTUALISTE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 23 722,13 euros, selon décompte en date du 19 septembre 2024.

Elle précise que les locataires font l’objet d’une procédure de surendettement et que leur demande a été jugée recevable le 12 septembre 2024 par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]. Elle précise que les locataires sont propriétaires d’un bien immobilier à [Localité 5]. Ils sont par ailleurs titulaires d’une épargne à hauteur de 125 258 euros composée notamment d’un plan épargne retraite de 54 000 euros.

Elle s’en rapporte à la justice quant à l’octroi de délais de paiement que pourrait accorder le juge.

Elle n’est pas opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire en cas d’octroi de délais de paiement, sous réserve de respect de l’échéancier.

Monsieur [M] [J] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 400 euros par mois en règlement de l’arriéré. Sur la situation financière des locataires, il est fait état de ressources mensuelles de 5500 euros pour Monsieur [M] [J] et de 8500 euros pour Madame [I] [R]. Ils ont un enfant à charge à 14 ans.

Il met en avant à l’audience qu’il possédait une entreprise qui a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Il indique par ailleurs que son épouse a rencontré des problèmes de santé entrainant une opération des vertèbres cervicales en 2023. Il produit à l’audience une attestation qui confirme la maladie actuelle de son épouse et son hospitalisation depuis le 13 août 2024 à la Maison de santé de [Localité 3], bulletin d’hospitalisation du 11 septembre 2024, Monsieur [M] [X] précisant qu’elle y réside toujours.

Le locataire fait valoir qu’il a transmis à la bailleresse un chèque du montant du loyer le 16 septembre 2024, montant qui n’apparait toutefois pas dans le décompte actualisé produit à l’audience.

Bien que régulièrement assignée, Madame [I] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter tout en en justifiant. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

Par note en délibéré, les parties ont été autorisées à produire un décompte actualisé ainsi q’une attestation de non recours à la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] au plus tard le 14 Octobre 2024. Cette dernière ayant été transcrite par courriel le 18 Novembre 2024.

Elle sera écartée des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la FRANCE MUTUALISTE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 octobre 2014 avec effet au 30 octobre 2014 contient une clause résolutoire et une durée de contrat de 6 ans. Il s’est donc trouvé reconduit tacitement le 27 octobre 2020.

Par ailleurs un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 10 413,57 euros. Ce commandement mentionne que le locataire dispose d’un délai pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il en résulte que le délai qui s’applique est de 2 mois conformément aux anciennes dispositions légales.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 2 mois (aucune somme versée), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La FRANCE MUTUALISTE produit un décompte à l’audience démontrant que Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] restent lui devoir la somme de 23 722,13 euros à la date du 19 septembre 2024.

Par note en délibéré du 11 octobre 2024, la bailleresse produit un décompte actualisé en date du 9 octobre 2024 faisant apparaitre le versement d’un chèque d’un mois de loyer d’un montant de 3163,57 euros à la date du 24 septembre 2024 corroborant les déclarations du locataire à l’audience. La dette s’élève toutefois à la même somme, le nouveau décompte faisant apparaitre la quittance d’octobre 2024.

Pour la somme au principal, Madame [I] [R], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Monsieur [M] [J] reconnait le montant de la dette à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 23 722,13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10 413,57 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement intégral d’un moins le dernier loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit par note en délibéré par la FRANCE MUTUALISTE démontre que le 24 septembre 2024 Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] ont repris le paiement des loyers, le versement intégral du dernier loyer avant l’audience. Par ailleurs, Monsieur [M] [J] propose un échéancier de paiement que les locataires seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources.

Monsieur [M] [J] produit enfin à l’audience un courrier de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 4] en date du 12 septembre 2024 confirmant la recevabilité des locataires à cette procédure.

Compte tenu de cette décision et des revenus disponibles, et en dépit de l’absence de Madame [I] [R], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018, selon les modalités fixées au dispositif.

Il est rappelé aux parties que :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

Il convient également de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2014 avec effet au 30 octobre 2014 entre la FRANCE MUTUALISTE et Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] gauche sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] à verser à la FRANCE MUTUALISTE la somme de 23 722,13 euros (décompte arrêté au 9 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 10 413,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [M] [J] et Madame [I] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 400 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas :

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ;

— jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ;

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

EN cas de non-respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la FRANCE MUTUALISTE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] soient solidairement condamnés à verser à la FRANCE MUTUALISTE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la FRANCE MUTUALISTE ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] à verser à la FRANCE MUTUALISTE une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [I] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 21 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection