TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

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2ème chambre civile

N° RG 22/09984 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXW7F

N° MINUTE :

Assignation du :

24 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [C], [B], [K] [U]

Madame [Z] [T] épouse [U]

demeurant ensemble au :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous les deux représentés ensemle par Maître Hugues FERAL de la SELARL DOURDIN ROBINET FERAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0236

DÉFENDERESSE

S.C.C.V. PATIO VERDE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0844, avocat postulant et par Maître Emmanuel RIGLAIRE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant,

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 22/09984 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXW7F

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 Juillet 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 26 Septembre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte en date du 21 mars 2018 reçu par Maître [P] [L] [J], notaire associé à [Localité 6] (Nord), la SCCV PATIO VERDE a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [C] [U] et Madame [Z] [T], son épouse, les lots 7 et 46 composés d’un appartement et d’une place de parking au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1].

Le prix de vente était de 164 000 euros payables comptant à concurrence de 57 400 euros, et le solde au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

L’appartement dont la livraison devait intervenir le 31 décembre 2018 au plus tard, a été réceptionné le 3 juin 2021 avec réserves.

Dénonçant le retard pris dans la réalisation de l’ouvrage et les préjudices en résultant, les époux [U] ont, par exploit d’huissier de justice en date du 24 août 2022, fait assigner la SSCV PATIO VERDE devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 septembre 2023, les époux [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1119, 1217 et 1611 du Code civil, et L 212-1 et L 212-2 du Code de la consommation de :

A titre principal :

— JUGER que le CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DES VENTES du 31 mai 2017 n’est pas opposable à Monsieur et Madame [U] ;

— JUGER que la SCCV PATIO VERDE a livré l’appartement de Monsieur et Madame [U] avec un retard injustifié de 30 mois;

En conséquence :

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 15.630,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers ;

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 2.324,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des frais d’assurance supplémentaires supportés;

A titre subsidiaire :

— JUGER que la SCCV PATIO VERDE a livré l’appartement de Monsieur et Madame [U] avec un retard injustifié de 14 mois

En conséquence :

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 7.294,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers ;

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 1.089,20 € à titre de dommages et intérêts en réparation des frais d’assurance supplémentaires supportés;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts du préjudice moral subi ;

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE à verser à Monsieur et Madame [U] la somme de 5000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCCV PATIO VERDE aux entiers dépens de l’instance ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la SCCV PATIO VERDE demande au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du Code civil de :

A titre principal

— Débouter Monsieur et Madame [U] de leurs entières demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire

— Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision de première instance, et prendre acte de l’opposition de la SCCV PATIO VERDE à toute exécution provisoire,

En tout état de cause

— Condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à la SCCV PATIO VERDE une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 6 mai 2024 à 14h.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les époux [U] reprochent à la SCCV PATIO VERDE d’avoir livré l’appartement avec un retard injustifié de 30 mois (885 jours) puisque la livraison prévue pour le 31 décembre 2018 au plus tard n’est intervenue que le 3 juin 2021.

A cet égard, ils soulèvent l’inopposabilité des conditions générales de vente prévoyant des causes légitimes de suspension dès lors que le cahier recensant ces conditions n’était pas annexé au contrat de vente et ne leur a été fourni par le notaire rédacteur que postérieurement à la vente, suite à leur demande expresse effectuée le 11 octobre 2021.

Ils affirment que ce retard a généré un préjudice financier d’un montant de 15 630 euros correspondant à la perte de loyers du 1er janvier 2019 au 3 juin 2021, auquel s’ajoute la somme de 2 324 euros représentant les frais d’assurance de prêt.

Subsidiairement, et dans l’hypothèse où ces conditions générales viendraient à s’appliquer, ils soutiennent que la livraison est intervenue avec un retard injustifié de 14 mois et sollicitent la condamnation de la SCCV PATIO VERDE à leur payer la somme de 7 924 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers et celle de 1 089, 20 euros au titre des frais d’assurance de prêt.

En défense, la SCCV PATIO VERDE conteste les demandes, faisant valoir que le retard de livraison repose sur des causes légitimes contractuellement prévues, la signature de l’acte de vente litigieux emportant adhésion au cahier des conditions générales de vente dont les époux [U] ont déclaré avoir pris parfaite connaissance.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte par ailleurs de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1119 du Code civil, « Les conditions générales invoquées par une partie n’ont effet à l’égard de l’autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées. "

En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l’une et l’autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.

En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l’emportent sur les premières.»

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.»

En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé entre les parties le 21 mars 2018 stipule dans sa deuxième partie, à la rubrique Délai – Livraison, que :

« Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les biens d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le QUATRIEME TRIMESTRE 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison énumérés dans le CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DE VENTE ».

A cet égard, l’acte de vente mentionne, dans sa partie normalisée, au chapitre CHARGES ET CONDITIONS, que :

« Aux termes d’un acte reçu par Maître [P] [L], notaire à [Localité 6], le 31 mai 2017, le VENDEUR a établi le CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DES VENTES EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT DES BIENS vendus aux présentes …

La signature des présentes emporte pour les requérants, adhésion audit CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DES VENTES, dont ils déclarent avoir pris parfaite connaissance et dont ils s’obligent à respecter l’ensemble des charges et conditions.

Ce CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DES VENTES forme un tout indivisible et indissociable avec les présentes pour assurer l’information de l’ACQUEREUR en état futur d’achèvement et respecter les conditions prévues par les articles L 261-11 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. »

Enfin, il est mentionné, au chapitre CONDITIONS, que :

« la présente vente a lieu sous les stipulations figurant au présent acte, et en outre sous les conditions du CAHIER DES CONDITIONS GENERALES DE VENTE … »

Il ressort de ce rappel que contrairement à leurs allégations, les époux [U] avaient bien connaissance des conditions générales de vente applicables à l’opération de sorte que ces conditions doivent recevoir application.

L’examen du cahier des conditions générales de vente révèle l’existence d’une liste non limitative de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension au rang desquels figurent notamment:

— les intempéries,

— les retards provenant de la défaillance, redressement et liquidation judiciaire d’une entreprise, recherche d’un successeur pour reprendre le chantier,

— les troubles résultant d’hostilités, attentats, cataclysmes, accidents de chantier, inondations, incendies

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF, GDF, PTT, Compagnie des eaux …)

Il est constant que la livraison de l’immeuble n’est intervenue que le 3 juin 2021, soit avec un retard de 885 jours.

La SCCV PATIO VERDE prétend que la totalité du retard serait justifiée par les défaillances et procédures collectives des entreprises de gros œuvre, les intempéries, les actes de vandalisme ou encore la pandémie du Covid 19.

Au vu des justificatifs fournis, il apparaît que :

— le retard de 45 jours imputé aux intempéries est antérieur à la signature de la vente et ne peut donc être retenu

— les retards imputables à la défaillance des entreprises de gros œuvre, soit 11 mois pour la société SCARNA et 10 mois et 11 jours pour la société MJ STAFF sont excessifs et seront réduits à 10 mois et demi.

—  160 jours de retard peuvent être retenus au titre de la crise sanitaire

En conséquence, le retard de livraison non justifié s’élève à 410 jours.

Le préjudice subi par les époux [U] se présente comme suit:

— Perte de revenus locatifs : 521 : 30 x 410 = 7 120, 33 euros

— Frais d’assurance de prêt : 77, 80 : 30 x 410 = 1 063,26 euros

— Préjudice moral : 2 500 euros

La SCVV PATIO VERDE sera donc condamnée au paiement de ces indemnités.

Sur les demandes accessoires

La SCCV PATIO VERDE qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [U] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV PATIO VERDE à payer à Monsieur [C] [U] et Madame [Z] [T] les sommes de :

—  7 120, 33 euros au titre de la perte locative

—  1 063,26 euros au titre des frais d’assurance

—  2 500 euros du préjudice moral

CONDAMNE la SCCV PATIO VERDE aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV PATIO VERDE à payer à à Monsieur [C] [U] et Madame [Z] [T] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure pénale.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 19 Décembre 2024.

La Greffière La Présidente