4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00431 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJ66

AFFAIRE : E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social C/ [Z]

Le : 19 Juin 2025

Copie exécutoire

à : la SELARL DEJEAN-PRESTAIL

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [E] [Z]

+ Préfet de l’Isère

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 19 JUIN 2025

Par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. ACTIS – Acteur de l’Immobilier Social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-marie DEJEAN de la SELARL DEJEAN-PRESTAIL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [R] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Mai 2025 tenue par M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier, en présence de M. BEATRIX, Auditeur de justice ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 19 Juin 2025, date à laquelle Nous, M^me Patricia CUELHES, Vice Présidente chargée des contentieux de la protection,avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

Par acte sous seing privé du 31 mai 2016, l’Office Public de l’Habitat ACTIS a donné à bail à Monsieur [E] [Z], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], au loyer mensuel de 330,78 €ur (hors charges).

Par acte signifié le 9 décembre 2024, l’OPH ACTIS a fait commandement à Monsieur [E] [Z] de payer dans le délai de deux mois les loyers et charges impayés à cette date pour un montant de 2 864,30 €ur et l’a mis en demeure de justifier dans un délai d’un mois de l’occupation du logement.

Par courrier daté du 6 décembre 2024, le commissaire de justice a saisi la CCAPEX de l’Isère de la situation d’impayé du locataire, au sens de l’article R.351-30 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte signifié le 11 février 2025, l’OPH ACTIS a fait assigner Monsieur [E] [Z] devant le juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en référé, afin de le voir :

— renvoyer les parties comme il leur appartiendra mais d’ores et déjà :

— constater que par le jeu de la clause résolutoire contractuelle le bail se trouve résilié et le locataire devenu sans droit ni titre du logement loué,

— en conséquence, ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré locatif représentant la somme de 4 009,30 €ur,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel du loyer actuel augmenté des charges, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

— conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants,

— subsidairement, en cas d’octroi d’un moratoire, conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants,

— le condamner au paiement de la somme de 230 €ur au titre des frais de procédure,

— le condamner au paiement des entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

Par acte signifié le 12 février 2025, le commissaire de justice a remis une copie de l’assignation au préfet de l’Isère.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience, l’OPH ACTIS, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en produisant un décompte arrêté au 6 mai 2025 à la somme de 4 709,57 €ur, précisant n’avoir reçu aucun règlement depuis le mois de mars 2023 et s’oppose donc à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [Z] déclare qu’il a eu des problèmes avec sa banque. Il indique qu’il peut payer, qu’il a un emploi et propose une mensualité de 100 €ur en apurement de la dette locative.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023 -668 du 27 juillet 2023 :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

(…)

IX. – La notification de la décision de justice prononçant l’expulsion indique les modalités de saisine et l’adresse de la commission de médiation prévue à l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que «Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Monsieur [J] [R] [Z] n’a pas payé l’intégralité des loyers impayés visés au commandement dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer et le contrat de bail comporte une clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 9 février 2025.

Le décompte produit démontre qu’à la date du 6 mai 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 4 709,57 €ur.

Monsieur [E] [Z] présente une dette locative depuis le mois d’octobre 2021, et le fait qu’il n’a pas réglé le loyer courant avant l’audience fait obstacle à l’octroi de délais de paiement.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il sera ainsi ordonné l’expulsion de Monsieur [E] [Z] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique.

L’indemnité d’occupation mensuelle due par le défendeur, du fait de son occupation des lieux sans droit ni titre, du 9 février 2025 jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef, sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Au vu du décompte versé aux débats par le bailleur, Monsieur [E] [Z] est redevable de la somme de 4 709,57 €ur au 6 mai 2025 au titre des loyers, des charges et de l’indemnité d’occupation.

Il sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [E] [Z] devra supporter les dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur, qui sera débouté de ses prétentions formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. La décision sera donc exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et rendue publique par mise à disposition au greffe,

Au principal,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais, dès à présent,

Constatons la résiliation du contrat de bail conclu le 31 mai 2016 entre l’Office Public de l’Habitat ACTIS et [J] [R] [Z] à compter du 9 février 2025 ;

Disons qu’à défaut pour [J] [R] [Z] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;

Rappelons qu’en cas d’expulsion, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que les opérations d’expulsion ne pourront pas être mises en oeuvre entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante ;

Rappelons que le bailleur doit également faire preuve de bonne foi et de loyauté dans l’exécution de ses obligations ;

Condamnons à titre provisionnel Ce [R] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat ACTIS la somme de QUATRE MILLE SEPT CENT-NEUF €UROS CINQUANTE-SEPT CENTIMES (4 709,57 €uros) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation dus au 6 mai 2025 ;

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance ;

Condamnons [J] [R] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail du 6 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux;

Déboutons l’Office Public de l’Habitat ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de l’Isère, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [J] [R] [Z] au paiement des dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé et la présente minute a été signée avec la greffière,

La Greffière La Juge des Référés