4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01183 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQLQ

AFFAIRE : Etablissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE C/ [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

Par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH DE LA REGION GRENOBLOISE, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 Avenue de Constantine – 38000 GRENOBLE

représenté par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [J] [E], demeurant 7 Rue Victor Lastella – Logt 15 – 3ème étage – 38000 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 16 novembre 2012 consenti par l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [J] [E] a pris en location un logement situé 7 rue Victor Lastella – lgt 15 – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 359,36 € outre 98,64 € par mois de provisions sur charges.

Par contrat de bail en date du 26 octobre 2012 consenti par l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [J] [E] a pris en location un garage situé 5 rue Victor Lastella – niveau sous-sol porte 9 – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 47,80 € outre 16,68 € par mois de provisions sur charges.

Par contrat de bail en date du 13 septembre 2023 consenti par l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, Monsieur [J] [E] a pris en location un garage situé 5 rue Victor Lastella – étage – 1 porte 20018 – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 53,24 € outre 5,77 € par mois de provisions sur charges.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 juin 2025 délivré selon les modalités de l’article 656 et suivants du Code de procédure civile, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE a fait assigner en référé Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE à l’audience du 7 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour le logement, et les deux garages ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :la somme de 2 837,21 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges arrêté au 6 juin 2025 ;une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, évoluant aux mêmes conditions que le bail initial ;et subsidiairement, en cas d’octroi d’un moratoire, conditionner sans exception la suspension des effets de la clause résolutoire au paiement intégral des loyers et charges courants ;Condamner Monsieur [J] [E] au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

A cette audience, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 septembre 2025 à la somme de 1 790,77 €. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement au profit du locataire à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [J] [E], comparaît en personne. Il reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il vit seul. Il déclare travailler en qualité de technicien informatique à l’UGA et percevoir un salaire de 1 720 euros par mois et une prime de 100 euros de la CAF. Il propose de régler l’arriéré locatif à hauteur de 100 euros par mois. Il précise qu’il a repris le paiement des loyers. Il indique qu’il a versé le 4 septembre 2025 la somme de 705,36 euros et le 18 août 2025 la somme de 2 000 euros au bailleur.

Monsieur [J] [E] ne s’est pas présenté à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 04 décembre 2025, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Monsieur [J] [E] comparaît en personne.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 17 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 18 juin 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties pour le logement et ceux conclus pour les deux garages contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 10 mars 2025 pour la somme de 1 412,91 € (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail du logement et des deux garages est acquise à compter du 10 mai 2025. Il y a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur, une dette locative pour le logement et les garages, hors frais de procédure au 30 septembre 2025, d’un montant de 1 390,90 € (mois de septembre 2025 compris). Monsieur [J] [E] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Monsieur [J] [E] qui a repris le paiement du loyer et des charges sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 100 euros par mois.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Monsieur [J] [E].

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise de paiement du paiement intégral du loyer et des charges, il convient d’accorder au locataire des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [J] [E], occupant sans droit ni titre le logement et les deux garages en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [J] [E] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets des baux résiliés, tenus de payer à l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE condamné à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés pour le logement et les deux garages, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [E] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du logement sis 7 rue Victor Lastella – lgt 15 – 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 10 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du garage sis 5 rue Victor Lastella – niveau sous-sol porte 9 – 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 10 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail du garage sis 5 rue Victor Lastella – étage – 1 porte 20018 – 38000 GRENOBLE liant les parties à la date du 10 mai 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] à payer à l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE, à titre provisionnel la somme de 1 390,90 € (mois de septembre 2025 compris) correspondant au montant des loyers et charges impayés pour le logement et les deux garages au 30 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [J] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 14 mensualités, soit 13 mensualités de 100 € chacune, puis une 14ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré, restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux du logement sis 7 rue Victor Lastella – lgt 15 – 38000 GRENOBLE et des garages sis rue Victor Lastella – niveau sous sol porte 9 – 38000 GRENOBLE et sis 5 rue Victor Lastella – étage -1 porte 20018 – 38000 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [J] [E] soit condamné à verser à titre provisionnel à l’établissement public ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL – OPH (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT) DE LA REGION GRENOBLOISE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour le logement et les deux garages, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis ;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,