TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01440 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWIU

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [V] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Armand MBARGA, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2020, la S.A. Vilogia a mis à bail au profit de Mme [V] [D] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Nord) à compter du 17 novembre 2020 pour une durée de neuf années, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 € hors taxes, soumis à indexation annuelle, outre provisions mensuelles pour charges de 141 € hors taxes et versement d’un dépôt de garantie de 1 050 €.

Suite à des impayés, la société Vilogia a fait signifier à Mme [D] le 30 avril 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 6 septembre 2024, la société Vilogia a fait assigner Mme [D] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail signé le 17 novembre 2020,

— prononcer l’expulsion sans délai de Mme [D] en qualité d’entrepreneur individuel et tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué d’une superficie utile de 90m2 situé [Adresse 2] à [Localité 7] (Nord),

— dire et juger que l’ensemble des obligations de Mme [D] n’est pas contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [D] à lui verser, à titre provisionnel :

• 8 223,68 € au titre des loyers et charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit au 30 mai 2024,

• une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à 1 792,14 € toutes taxes comprises par mois,

— condamner à Mme [D] à verser au profit de la société Vilogia la somme de 2 814,12 € toutes taxes comprises à titre de clause pénale,

— dire et juger que le dépôt de garantie revalorisé reste acquis au bailleur à titre indemnitaire et provisionnel,

— condamner Mme [D] à lui payer 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 avril 2024,

— dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011, portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080, devra être supporté par Mme [D].

Appelée une première fois à l’audience le 29 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande d’au moins l’une des parties pour finalement être retenue à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la société Vilogia, représentée, a soutenu les prétentions figurant dans son acte introductif d’instance et a sollicité le rejet des demandes formulées par la défendresse.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 novembre 2024, Mme [D], représentée, demande au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, de :

— lui accorder les plus amples délais de paiement à Madame [V] [D]

— ordonner la suspension de la clause résolutoire,

— et à défaut, dire et juger que la décision à intervenur ne sera pas exécutoire par provision.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La demanderesse justifie de l’absence d’inscription par la production d’un état d’endettement de la défenderesse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 30 avril 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 30 mai 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour Mme [D] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La société Vilogia sollicite le paiement provisionnel par Mme [D] de la somme de 8 223,68 € correspondant à l’arriéré locatif dû au 30 mai 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [D] ne conclut pas sur ce point. Elle indique simplement que suite à une baisse drastique du chiffre d’affaires de son entreprise, elle a accumulé des retards de loyer.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Après déduction des sommes de 165,83 € au titre des frais du commandement de payer, qui ne relève pas de l’arriéré, et de 238, 44 € correspondant à des frais de “constat” non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève donc à 7 739,51 €.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société Vilogia à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend Mme [D] occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la société Vilogia de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [D]. Il convient de fixer, à compter du 31 mai 2024, le montant de cette indemnité au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La société Vilogia sollicite la condamnation de Mme [D] au paiement provisionnel de la somme de 2 814,12 € dû au titre des pénalités de retard en application de la clause pénale prévu au bail. Elle demande également la possibilité de conserver le dépôt de garantie revalorisé. La demanderesse souhaite conserver le dépôt de garantie revalorisé, comme stipulé au contrat de bail, à titre indemnitaire provisionnel.

Mme [D] ne conclut pas sur ce point.

Les demandes relatives à des pénalités peuvent prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer. Elles s’analysent en clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond sauf à démontrer de manière précise l’absence de contestation sérieuse affectant leur appréciation.

En l’espèce, il n’est pas démontré une absence de contestation sérieuse par la demanderesse de sorte qu’elle sera déboutée des demandes afférentes à la conservation du dépôt de garantie et à la clause pénale.

Sur les demandes de délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [D] sollicite les plus amples délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, en application des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, et consécutivement la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ne fournit aucune pièce au soutien de ces demandes.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, la situation soumise montre, de façon manifeste, une défaillance ancienne de Mme [D] à honorer le paiement des sommes qu’elle doit au bailleur. La défenderesse ne fournit aucun élément de nature à établir une capacité d’apurement de la dette privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement ou de suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle ne rapporte pas plus de preuve de nature à étayer la vraisemblance d’efforts de sa part en vue d’apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter Mme [D] de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Mme [D] qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer du 30 avril 2024 pour la somme de 165,83 €.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA VILOGIA, la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

Sur l’exécution provisoire

Mme [D] sollicite l’exclusion de l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la nature de l’activité exploitée.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition au 30 mai 2024 de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 17 novembre 2020 liant Mme [V] [D] et la S.A. Vilogia concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Nord) ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [V] [D] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (Nord) ;

Autorise la société Vilogia à solliciter au besoin le concours de la force publique pour mettre en oeuvre cette expulsion et celui d’un serrurier ;

Fixe à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 31 mai 2024 ;

Condamne à titre provisionnel Mme [V] [D] au paiement de cette indemnité à la S.A. Vilogia et ce, jusqu’à libération effective des lieux, d’avance au plus tard le 10 de chaque mois ;

Condamne Mme [V] [D] à payer à la S.A. Vilogia une provision de 7 739,51 € (sept mille sept cent trente-neuf euros et cinquante et un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne Mme [V] [D] à payer à la S.A. Vilogia 900 € (neuf cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [D] aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 30 avril 2024 à la demande de la S.A. Vilogia ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE