MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/05581 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UKOR

AFFAIRE : S.C.S. MINILIONS INVEST C/ S.A.R.L. COLOMBUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.S. MINILIONS INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COLOMBUS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rachel CLEMENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D2149

Clôture prononcée le : 12 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 13 janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 25 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 juillet 2016, la société COLOMBUS a donné à bail à la société MINILIONS INVEST des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Le contrat de bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 1er janvier 2017 et moyennant un loyer annuel de 23 630 €, non soumis à la TVA et payable trimestriellement. La société MINILIONS INVEST a bénéficié d’une franchise de loyer du 1er janvier 2017 au 30 avril 2017, puis du 1er janvier 2020 au 29 février 2020.

Par acte du 29 juin 2021 dénoncé le 7 juillet 2021, la société COLOMBUS a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société MINILIONS INVEST ouverts auprès de la BNP PARIBAS pour un montant de 8667,62 €.

Par un jugement du 15 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a annulé la saisie-attribution du 29 juin 2021 et en a ordonné la main-levée.

Suivant assignation délivrée le 1 septembre 2023, la société MINILIONS INVEST a attrait la société COLOMBUS devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement des sommes indûment saisies par le bailleur.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2024, la société MINILIONS INVEST demande à la juridiction, au visa des articles 1103 et 1190 du code civil, de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, des articles L.145-39, L.145-40 et R.145-36 du code de commerce, de :

«  CONDAMNER la société COLOMBUS à payer à la société MINILIONS INVEST :

2 034,67 € au titre du rappel de loyers au titre de l’ILC et 2 601,91 € en application de l’ILAT, 2 810,74 € au titre du trop versé du dépôt de garantie et des intérêts, 49 206 € au titre des provisions indûment versées, 17 875,78 € au titre des taxes foncières indûment versées, Pour mémoire, la taxe sur les bureaux CONDAMNER la société COLOMBUS à verser à la société MINILIONS INVEST une somme de 15 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTER la société COLOMBUS de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER la société COLOMBUS à verser à la société MINILIONS INVEST une

somme de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC,

CONDAMNER la société COLOMBUS aux entiers dépens.  »

La société MINILIONS INVEST soutient que :

le preneur s’est conformé à son obligation de payer les loyers qui lui ont été demandés par le bailleur. En soustrayant aux sommes globales appelées par la société COLOMBUS les provisions sur charges, il est possible de déterminer le loyer en principal. Or, les sommes réglées par la société MINILIONS INVEST sont supérieures à ce qu’elle devait en application de la clause d’indexation, laquelle stipule que « le loyer et le dépôt de garantie seront révisés de plein droit chaque année suivant la variation de l’Indice des Loyers des Activités ». L’activité de la société MINILIONS INVEST étant commerciale, c’est l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui est applicable et non l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cependant, les loyers réglés par la société MINILIONS INVEST sont supérieurs à ceux que pouvait réclamer la société COLOMBUS au regard de la variation des loyers en application de l’ILC. Il en est de même lorsque est appliqué l’ILAT ;dès lors que les loyers ne sont pas assujettis à la TVA, le dépôt de garantie n’est pas assujetti à la TVA en ce qu’il constitue une sûreté. Ainsi, les sommes réglées à la demande de la société COLOMBUS sont plus élevées que ce qui était dû au titre du dépôt de garantie. Ainsi, en 2017, la société MINILIONS INVEST aurait dû régler la somme de 11 815 € au lieu de 14 178 € et en 2022, après révision, 13 145,82 € au lieu de 14 945,86 €. De plus, ces sommes sont productrices d’intérêts en ce qu’elles représentent plus de deux termes de loyers, en prenant en compte le loyer payable d’avance ;le contrat de bail ne comporte pas l’inventaire des charges ni répartition de leur prise en charge entre le bailleur et le preneur ou entre les différents occupants de l’immeuble de sorte qu’aucune charge ne peut être appelée sur le locataire. Par conséquent, les provisions sur charges versées depuis le mois d’octobre 2018 par la société MINILIONS INVEST doivent être remboursées, les sommes versées antérieurement à cette date étant prescrites ;par ailleurs, la société COLOMBUS s’est abstenue de justifier les montants qu’elle appelait et de régulariser les charges en fin d’exercice. Les sommes appelées par la société COLOMBUS au titre de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux doivent également être remboursées en l’absence de justificatifs du bailleur ;la société COLOMBUS a commis une faute en appelant des charges injustifiées, des loyers erronés et des taxes injustifiées pendant plusieurs années alors qu’elle est un professionnel de l’immobilier. De plus, après l’annulation de la saisie-attribution par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris et les demandes de la société MINILIONS INVEST, le bailleur n’a pas transmis les justificatifs nécessaires. Ainsi, le preneur a subi un préjudice financier alors que son activité a été affectée par la crise sanitaire ;en réponse à la demande de la société COLOMBUS en remboursement de la franchise de loyer, ce remboursement est prévu par le contrat de bail dans le cas où le preneur ne respecte pas ses obligations contractuelles. Or, la société MINILIONS INVEST a toujours réglé ses loyers. De plus, le relevé de compte produit par le bailleur montre que la comptabilité de la société COLOMBUS est incompréhensible .

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2024, la société COLOMBUS demande à la juridiction, au visa de l’article 1104 du code civil, des articles L.145-33 et suivants ainsi que des articles R.145-35 et R.145-40-2 du code de commerce, de :

« DEBOUTER la société MINILIONS INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

CONDAMNER la société MINILIONS INVEST à rembourser à la société COLOMBUS la somme de 11 893,86 € au titre de la refacturation des franchises de loyer ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société MINILIONS INVEST à payer à la société COLOMBUS la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société MINILIONS INVEST aux entiers dépens. »

La société COLOMBUS soutient que :

le contrat de bail stipule une clause d’indexation prévoyant que le loyer est révisé annuellement selon l’indice ILAT de sorte que les loyers appelés par le bailleur sont conformes à l’évolution de l’indice ILAT. En outre, les montants reproduits dans le tableau dressé par la société MINILIONS INVEST sont erronés en ce qu’ils ne correspondent pas aux sommes facturées par la société COLOMBUS ;les parties sont libres de fixer le montant du dépôt de garantie. Le contrat de bail, s’il stipule que les loyers ne sont pas soumis à la TVA, prévoit explicitement que le dépôt de garantie est équivalent à « six mois de loyers toutes taxes comprises et hors charges » ;le bailleur a bien justifié le décompte des charges entre 2018 et 2022 et conformément au contrat de bail et au code de commerce, la société COLOMBUS adresse à ses locataires un relevé individuel des charges indiquant leur nature, le montant des charges à répartir entre les locataires, la clé de répartition fondée sur les tantièmes de chaque locataire et le montant total facturé au locataire ainsi qu’un relevé détaillé de chaque dépense ;la demande de remboursement des montants appelés au titre de la taxe foncière est infondée en ce que le bailleur a bien justifié ces sommes en transmettant l’avis d’imposition et le détail du calcul pour répartir entre les locataires leur quote-part « au prorata de la surface prise à bail ». De même, le bailleur a justifié la facturation de la taxe sur les bureaux ;sur la demande reconventionnelle de remboursement des franchises de loyer, le contrat de bail stipule que les franchises de loyers accordées par le bailleur au preneur doivent être remboursées en cas de non-respect par ce dernier de ses obligations contractuelles. Ainsi, la société MINILIONS INVEST a manqué à ses obligations à plusieurs reprises comme en attestent les courriers de mise en demeure que lui a adressé le société COLOMBUS entre 2018 et 2021 et le relevé de compte qui fait apparaître la facturation de pénalités de retard et de frais de relance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

— Sur le rappel des loyers au titre de l’indice applicable

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article L 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi Pinel” a supprimé, dans les dispositions de l’article L.145-34 alinéa 1er du code de commerce relatives au plafonnement du loyer, la référence à l’indice trimestriel du coût de la construction, de sorte que l’indice trimestriel des loyers commerciaux et l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires précédemment créés par la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 sont désormais les seuls indices applicables. L’ILC concerne les commerces et l’artisanat et l’ILAT les bureaux et les entrepôts logistiques.

En l’espèce, le bail commercial en date du 28 juillet 2016 prévoit en son article 7 intitulé « Indexation » la clause suivante :

« 7.1 Le loyer et le dépôt de garantie seront révisés de plein droit chaque année suivant la variation de l’Indice des Loyers des Activités publié trimestriellement par l’INSEE, sans

l’accomplissement d’aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire, et ce pour la première fois le 1er janvier 2018. Pour la première indexation, l’indice de base retenu sera celui du 1er trimestre 2016, soit 108,2, l’indice de comparaison celui du 1er trimestre 2017. Pour chacune des indexations annuelles ultérieures, les indices seront respectivement l’indice du 1er trimestre ayant servi de comparaison lors de la précédente indexation et par là même devenu le nouvel indice de base, et l’indice du 1er trimestre précédent la date d’indexation. La variation en résultant sera applicable dès le 1er janvier de chaque année ».

Par ailleurs, l’utilisation de la terminologie «  l’Indice des Loyers des Activités », si elle ne mentionne pas « tertiaire » est appuyée par l’article 1 prévoyant que la désignation vise un immeuble à usage de bureaux ainsi que par la rubrique destination précisant l’activité de « crèches ». Dès lors, le bail spécifie expressément la volonté des parties de soumettre l’indexation à l’ILAT.

En outre, cet article 7 mentionne de manière précise que « l’indexation ne pourra en cas avoir pour effet de ramener le loyer ainsi indexé à un montant inférieur au loyer d’origine » mais plus encore que l’indexation contractuelle annuelle du loyer constitue une « condition essentielle et déterminante de la volonté du bailleur de conclure le bail et d’en poursuivre l’exécution ».

Dès lors, si la société MINILIONS INVEST argue de ce que l’indice qui lui est applicable est l’ILC en raison de son activité, elle ne démontre pas en quoi les parties auraient expressément décidé d’avoir recours à un autre indice que l’ILAT, la clause dont les termes claires et non équivoques ont été rappelés ci dessous ne permettant pas d’établir la volonté déroger à l’application de l’ILAT par l’application de l’ILC. Au contraire, cette clause révèle la volonté des parties de soumettre le loyer à l’ILAT.

La société MINILIONS INVEST sera donc déboutée de sa demande de rappels des loyers sur ce fondement.

En outre, le tableau présenté au titre des rappels de loyers sollicités et visant l’application de l’ILAT ne permet pas d’établir le trop perçu avancé. La demande étant non justifiée par les pièces versées au débat, elle sera donc rejetée.

— Sur le dépôt de garantie

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de l’article 6 du contrat de bail que « le preneur devra verser au bailleur un dépôt de garantie correspondant à 6 mois de loyer Toutes taxes comprises hors charges soit 14 178 euros » étant précisé que la révision de plein droit dudit dépôt vise l’article 7 précité et pour lequel il a été jugé la volonté claire et précise des parties de soumettre cette révision à l’ILAT.

La société MINILIONS INVEST ayant échoué à démontrer la volonté des parties de soumettre la révision à l’ILC, il convient de rejeter ici sa demande de révision du dépôt de garantie sur ce fondement.

Par ailleurs, si la société MINILIONS INVEST argue de ce que le calcul réalisé pour établir le montant du dépôt de garantie est erroné, elle ne parvient pas à démontrer que la volonté contractuelle des parties était de payer un autre montant pour le dépôt de garantie initial que celui fixé à la somme de 14178 euros ainsi que précisément défini en chiffres à l’article 6 mais également versé le 4 août 2016 conformément aux dites stipulations contractuelles par la requérante.

Au surplus, il sera souligné que conformément à l’article 5 du bail, le loyer de 23630 euros est un loyer annuel hors taxes et hors charges et que si au regard du point 5.2, le loyer n’est pas soumis à la TVA, les parties ont expressément convenu que les accessoires et charges du loyer seront refacturées au preneur pour leur montant TTC supporté par le bailleur. C’est donc conformément à cette disposition que l’article suivant prévoit que le dépôt de garantie correspond à 6 mois de loyer TTC soit un montant de 14178 euros précisément chiffré.

La société MINILIONS INVEST échouant à démontrer une volonté des parties contractuellement différente, il ne saurait y être dérogé et la demande sera donc rejetée.

— Sur la régularisation des charges

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des stipulations du Bail :

« 8.1.2.2 Inventaire et répartition des charges communes

L’inventaire précis des catégories de charges communes liées au bail, avec mention de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur, constitue l’Annexe [4] du Bail, qui fait partie intégrante dudit bail. A hauteur de sa quote-part, le Preneur doit rembourser au Bailleur les charges communes lui incombant aux termes de ladite répartition, étant précisé que le Bailleur supporte la quote-part de charges communes des surfaces vacantes au sein de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux loués.

La répartition des charges entre les différents utilisateurs des locaux appartenant au Bailleur sera calculée au prorata de la surface exploitée, qui s’entend de la surface des locaux tels que visés à l’article DESIGNATION ».

S’il ressort de l’article L145-40-2 du code de commerce que le bail doit comporter un inventaire précis de la répartition des charges entre le bailleur et le locataire, l’annexe 4 du bail litigieux et versée au débat précise cette répartition. Le document intitulé « relevé de charges élémentaires à répartir trié par clé/rubrique » comprend ainsi des lignes mentionnant les différentes charges (contrôle ascenseur, télésurveillance, désinsectisation…) mais également des colonnes précisant la part propriétaire et la part locataire chiffrées HT et TTC. Cette annexe répond donc aux critères de l’articles L145-40-2.

Il ressort clairement desdites dispositions contractuelles que la répartition des charges se calcule au prorata de la surface exploitée soit 139 m². La lecture combinée du contrat de bail et de l’annexe 4 permet ainsi de disposer d’un inventaire précis des catégories de charges communes avec mention de leur répartition entre le bailleur et le preneur, le calcul par fraction pouvant être aisément réalisé notamment sur les lignes « total clé – charges communes générales ». En outre, il ressort clairement des annexes dudit bail que la surface totale de l’immeuble est de 5227m² ainsi que cela figure en page 1 du diagnostic de performance énergétique et est également aisément calculable par une simple addition des surfaces présentées sur les autres annexes.

De même, la société COLOMBUS verse aux débats les relevés de charges individuelles et de dépenses générales de 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 permettant de calculer le ratio pour chaque poste de dépenses et de vérifier qu’il correspond à celui résultant du relevé figurant à l’annexe 4 du bail.

Au surplus, il échet de constater que l’obligation de régularisation annuelle des charges n’est assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, ce qui n’est pas contesté en l’espèce.

Dès lors, il convient de débouter la société MINILIONS INVEST.

Sur les taxes foncières

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’argument relatif à la clé de répartition ayant été écarté ci-dessus et la société COLOMBUS justifiant du détail des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, il convient de débouter la société COLOMBUS de sa demande.

Sur les taxes sur les bureaux

Selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société MINILIONS INVEST ne justifiant pas des montants sollicités et des trop perçus allégués, il convient de rejeter sa demande.

Sur le remboursement de la franchise de loyers

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de l’article 5 du Bail que :

« A titre commercial afin de l’accompagner dans son aménagement privatif et la réalisation de son cloisonnement, le Bailleur accorde au Preneur, une franchise de loyer de 4 mois pleins et consécutifs, pour la période allant du 1er janvier 2017 au 30 avril 2017, appliquée à compter du 1er janvier 2017 et une franchise de loyer de deux mois pleins et consécutifs, pour la période allant du 1 er janvier 2020 au 29 février 2020. Il est précisé que cette franchise ne porte que sur les loyers. Néanmoins, dans le cas où le Preneur viendrait à se montrer défaillant au cours de la première période ferme d’engagement des présentes, ladite défaillance s’entendant :

— par un défaut de respect des dispositions du bail permettant ou induisant la mise en jeu de la cause résolutoire,

— par un défaut de paiement donnant lieu à un commandement de payer resté infructueux plus de 30 jours ou étant la conséquence d’une procédure collective,

Alors le Preneur remboursera au Bailleur, la franchise ainsi accordée, ce que le Preneur accepte et s’engage à procéder audit remboursement de manière prioritaire et à première demande du Bailleur ».

Conformément à l’article 22 du Bail, la clause résolutoire peut être mise en œuvre en cas de « défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance ».

Si pour justifier de la mise en œuvre de ces clauses, la société COLOMBUS invoque la facturation de pénalités de retard et l’engagement de frais de relance, elle ne justifie pas d’un défaut de paiement permettant la mise en jeu de la clause résolutoire mais uniquement des retards de paiement.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la condamnation pour résistance abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, une action en justice n’est abusive que dans l’hypothèse d’une faute du demandeur. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Ainsi, l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise foi est caractérisée notamment lorsque le demandeur use de son droit d’agir en justice alors qu’il ne peut valablement croire au succès de ses prétentions.

La société MINILIONS INVEST succombant dans l’ensemble de ses demandes, elle sera déboutée.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la société MINILIONS INVEST aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la société MINILIONS INVEST à payer à la société COLOMBUS la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la société MINILIONS INVEST de l’ensemble de ses demandes,

REJETTE les demandes reconventionnelles de la société COLOMBUS,

CONDAMNE la société MINILIONS INVEST aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société MINILIONS INVEST à payer à la société COLOMBUS la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 5], l’an DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE VINGT CINQ MARS

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT