Tribunal Judiciaire de Grenoble, Chambre 10 referes, 24 juillet 2025, n° 24/02267

TJ Grenoble 24 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la demande en paiement des charges
La cour a jugé que la demande était irrecevable en raison de l'absence de mise en demeure conforme, ne précisant pas la nature et le montant des provisions réclamées.
Rejeté
Dommages-intérêts pour non-paiement des charges
La cour a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, considérant que la demande principale était irrecevable.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'était pas inéquitable de laisser chaque partie supporter ses propres frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE GRAND SUD a assigné plusieurs défendeurs pour le paiement d'un arriéré de charges de copropriété. Les questions juridiques posées incluent la recevabilité de l'action du syndicat et la régularité des mises en demeure adressées aux débiteurs. Le tribunal a jugé que les mises en demeure ne précisaient pas suffisamment la nature et le montant des sommes réclamées, rendant ainsi la demande irrecevable. En conséquence, le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes, et chaque partie a supporté ses propres frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Grenoble, ch. 10 réf., 24 juil. 2025, n° 24/02267
Numéro(s) :	24/02267
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	4 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mohamed DJERBIStéphane KULBASTIANPascale HAYSJean-Luc MEDINA
Cabinet(s) :	CDMF - AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble LE GRAND SUD sis [ Adresse 6 ] agissant par son syndic en exercice

Texte intégral

REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 24/02267 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MDPN

AFFAIRE : S.D.C. LE GRAND SUD C/ [H], [H], [H], [H], [H]

Le : 24 Juillet 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL CDMF AVOCATS

M^e Pascale HAYS

M^e Elise MITAUT

Copie à :

Monsieur [G] [H]

Madame [J] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 24 JUILLET 2025

Par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD sis [Adresse 6] agissant par son syndic en exercice, la société BERNOLE IMMOBILIER, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 8],

représenté par Maître Jean-luc MEDINA de la SELARL CDMF AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [G] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [A] [N] , demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Pascale HAYS, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Stéphane KULBASTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE (plaidant) et par M^e Elise MITAUT, avocat au barreau de GRENOBLE, (postulant)

Monsieur [X] [H], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Stéphane KULBASTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE (plaidant) et par M^e Elise MITAUT, avocat au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 28 Novembre 2024 pour l’audience des référés du 19 Décembre 2024 ; Vu les renvois successifs et notamment au 17 juillet 2025 ;

A l’audience publique du 17 Juillet 2025 tenue par Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 septembre 2025 et avancé au 24 Juillet 2025, date à laquelle Nous, Anne AUCLAIR RABINOVITCH, Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [U] veuve [L], décédée le 15 novembre 2020, était propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LE GRAND SUD situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Elle a laissé pour lui succéder :

— Monsieur [Y] [H], lui-même décédé le 26 février 2021, aux droits duquel viennent :

o Madame [A] [N] veuve [H], son épouse,

o Monsieur [G] [H], son fils,

— Madame [J] [H], venant par représentation de Monsieur [Z] [H], précédé,

— Monsieur [X] [H], venant également par représentation de Monsieur [Z] [H], précédé,

— Monsieur [I] [H], venant lui aussi par représentation de Monsieur [Z] [H], précédé.

Par actes de commissaire de justice des 14, 18, 20, 22 et 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD représenté par son syndic en exercice, la SARL BERNOLE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [G] [H], Madame [A] [N], Madame [J] [H], Monsieur [X] [H] et Monsieur [I] [H] devant le président du tribunal judiciaire statuant en procédure accélérée au fond, en paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

En l’état de ses dernières demandes, le syndicat des copropriétaires entend voir condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes de :

—  10 417,84 €, représentant l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2024 et ce, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation ;

—  2 000 € à titre de dommages-intérêts ;

—  1 500 € à titre de remboursement de frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de Maître Mohamed DJERBI, SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

En réponse, Madame [A] [N] veuve [H] demande à la juridiction de :

— Dire irrecevable autant que mal fondée l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD ;

— Renvoyer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUR à justifier de sa créance en produisant le compte copropriétaire détaillé identifiant chaque créance ;

— Surseoir à statuer dans l’attente de la vente de l’appartement ;

— Dire et juger qu’il ne peut y avoir de condamnation solidaire ou in solidum de Madame [N] veuve [H], cette dernière n’étant pas héritière de Madame [M] [U] veuve [L] ;

— En conséquence et si le tribunal déclarait recevable l’action à son encontre :

o Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD ne peut poursuivre Madame [N] veuve [H] qu’à hauteur de ses droits dans la succession ;

o Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD de ses demandes, fins et conclusions ;

o Faire application de l’article 1343-5 du code civil et accorder les plus larges délais de paiement à Madame [N] veuve [H] ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD à lui verser la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [A] [N] veuve [H] affirme que :

— L’appartement est en indivision avec Madame [W] [L] épouse [K], titulaire de la moitié des droits sur le bien alors qu’elle n’est pas partie à la présente procédure,

— Qu’aucun des documents versés aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permet de démontrer que les héritiers de Madame [M] [U] veuve [L] ont été convoqués aux différentes assemblées générales depuis son décès, ni que les procès-verbaux d’assemblée générale leur ont régulièrement été notifiés,

— Les décomptes font apparaitre un arriéré d’un montant de 4 003,46 € au 1er janvier 2022 dont on ignore s’il concerne des charges dues du vivant de Madame [M] [U] veuve [L], qui était sous tutelle et si ces charges ont été portées à la connaissance de sa tutrice,

— La mise en demeure adressée à Madame [A] [N] veuve [H] est irrégulière puisqu’elle n’a pas été touchée par celle-ci alors qu’il s’agit d’une formalité substantielle préalable à l’engagement de la procédure accélérée au fond mais également parce que la mise en demeure n’est pas suffisamment explicite sur les sommes dues ni sur les suites données en cas de non-paiement,

— Elle n’est pas héritière mais donataire et qu’en conséquence le règlement de copropriété ne peut lui être opposé et qu’elle ne peut être poursuivie qu’à hauteur de ses droits dans la succession,

— Madame [J] [H] vient de donner son accord à la vente alors qu’elle s’y opposait jusqu’à présent, le fruit de cette vente pouvant permettre de régler l’arriéré.

Messieurs [I] et [X] [H] ont constitué avocat auprès de Maître Stéphane KULBASTIAN, avocat au barreau de MARSEILLE. A l’audience, Maître Elise MITAUT, avocat postulant, indique toutefois être sans nouvelle de l’avocat plaidant.

Assignés par dépôt des actes en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [H] et Madame [J] [H] n’ont pas constitué avocat.

La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, " à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ".

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit notamment plusieurs courriers datés du 24 mars 2023 adressés à Madame [A] [H], Madame [W] [K], Monsieur [G] [H], Monsieur [X] [H], Monsieur [I] [H] et du 16 mai 2023 adressé à Madame [J] [H], ayant pour objet " Appel de fonds du 2ème trimestre 2023- GRAND SUD – Mme [L] « et indiquant que » suite à notre courrier en date du 24/03/2023 (sic) resté sans réponse, nous vous adressons une mise en demeure pour le recouvrement des charges des lots de Mme [L].

Nous vous remercions de bien vouloir faire le nécessaire dans un délais d’un mois.

Passé ce délai, sans retour de votre part, une procédure sera engagée " (pièces n°2 et 3).

Il sera souligné que la copie des preuves d’envoi de ces courriers est illisible (pièce n°3).

Or, tel que le rappelle la 3e chambre de la Cour de cassation dans son avis n°15013 du 12 décembre 2024 (pourvoi n°24-70.007), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Dans ces conditions, alors que ni les mises en demeure datées des 24 mars et 16 mai 2023, ni les courriers du 24 mars 2023 auxquelles elles font référence, ne contiennent de détails concernant le montant et la nature des provisions réclamées, la demande présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, sera déclarée irrecevable en sa demande en paiement des charges de copropriété.

Par suite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, représenté par son syndic, la SARL BERNOLE IMMOBILIER, sera débouté du surplus de ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, représenté par son syndic, la SARL BERNOLE IMMOBILIER, qui perd le procès, supportera les dépens.

Il n’apparait toutefois pas inéquitable, au regard de l’existence incontestée d’un arriéré de charges, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Dès lors, les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, représenté par son syndic, la SARL BERNOLE IMMOBILIER, irrecevable en sa demande en paiement des charges de copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, représenté par son syndic, la SARL BERNOLE IMMOBILIER de sa demande de dommages-intérêts ;

Rejette les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE GRAND SUD, représenté par son syndic, la SARL BERNOLE IMMOBILIER aux dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRESIDENTE