TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le :

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18° chambre

1ère section

N° RG 18/13311

N° Portalis 352J-W-B7C-COGZQ

N° MINUTE : 2

Assignation du :

12 Novembre 2018

contradictoire

Expertise :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

JUGEMENT

rendu le 07 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IF ([L] [Z])

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102

DÉFENDERESSE

Madame [M] [N] veuve [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0043

Décision du 07 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/13311 – N° Portalis 352J-W-B7C-COGZQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

Suite à l’accord des parties pour une procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025, puis, prorogé au 7 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2010 à effet au 1er juin 2010, M. [R] [H] et Mme [M] [N] épouse [H] ont donné à bail commercial à la SARL If ([L] [Z]) des locaux situés [Adresse 7], pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2010.

Les lieux loués sont désignés ainsi qu’il suit :

“ La totalité du bâtiment sur cour de l’immeuble comprenant :

Un rez-de-chaussée et deux étages à usage de magasin ou atelier,

L’entrée des locaux loués se fait par la porte de l’immeuble.

Le sol des trois locaux (rez de chaussée, premier étage et deuxième étage) est cimenté et l’éclairage se fait par des chassis vitrés sur cour et courette.”

Les locaux sont à destination de “conception et production d’événements dans le secteur de la communication, publicité, audiovisuel, mode, cinéma, photographie.

Le preneur est autorisé à aménager une partie des locaux à l’usage d’habitation, étant entendu que cette partie est l’accessoire de l’usage commerciale des locaux. Il est pris acte à toutes fins utiles que la partie des locaux destinée à l’usage d’habitation représentera environ 25 % de la surface totale des locaux (…)”

M. [H] est décédé en 2014.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2018, Mme [M] [N], veuve [H] a fait délivrer à la société If ([L] [Z]) une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à respecter les clauses du bail, lui enjoignant de :

“- rétablir l’usage commercial des locaux donnés à bail pour au moins 75% de la superficie des locaux

— procéder à l’entretien de la devanture et à sa remise en état ;

— mettre un terme à la domiciliation professionnelle de Madame [F] [E] dans les locaux donnés à bail ;

— cesser toute activité qui ne soit pas conforme à celles autorisées par le bail, à savoir uniquement : conception et production d’évènement dans le secteur de la communication, publicité, audiovisuelle, mode, cinéma, photographie.”

Par acte d’huissier signifié le 12 novembre 2018, la société If ([L] [Z]) a fait assigner Mme [M] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins à titre principal de déclarer nulle et de nul effet la sommation du 11 octobre 2018, ainsi que tous actes subséquents.

Par acte d’huissier en date du 12 novembre 2018, la société If [Z] a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2019, à la suite de quoi, par acte d’huissier signifié le 22 novembre 2018, Mme [M] [N] lui a fait signifier un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime à effet au 31 mai 2019 à minuit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 septembre 2022, la société If ([L] [Z]) demande au tribunal de :

“JUGER nulle et de nul effet la sommation du 11 octobre 2018.

DEBOUTER la bailleresse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire dès lors que la sommation du 11 octobre 2018, ainsi que tous les actes subséquents, est de nul effet, la clause résolutoire insérée au bail prévoyant un délai de quinze jours pour que le preneur remédie aux infractions qui lui seraient dénoncées par le bailleur.

DIRE que la société IF ne saurait être déclarée prescrite à exciper de la nullité du libellé de la clause résolutoire insérée au bail, a fortiori s’il s’agit d’une clause réputée non écrite.

DIRE en toute hypothèse, en l’état des termes imprécis et équivoques de la sommation, de l’absence d’obligation pesant sur la société IF de respecter une répartition de 25 % entre les locaux d’habitation et les locaux commerciaux, que la sommation ne saurait produire effet, la délivrance de cette sommation étant au surplus emprunte de mauvaise foi.

Subsidiairement et pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas déclarée nulle,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant un délai de trois mois, en précisant quelles obligations devraient satisfaire la preneuse dans ces trois mois, en l’état des termes de la sommation du 11 octobre 2018.

JUGER que la clause résolutoire n’aura pas joué dès lors que la société IF ([L] [Z]) aurait respecté les obligations mises à sa charge dans le délai de trois mois, lequel courra à compter de la signification de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

JUGER irrecevables en tout cas mal fondées toutes demandes dont l’objet serait de priver la société IF ([L] [Z]) à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

DIRE, subsidiairement, qu’il n’existe aucun grief susceptible d’être qualifié de légitime et grave permettant de priver la société IF ([L] [Z]) de son droit à paiement d’une indemnité d’éviction, laquelle devra être fixée au visa de l’article L.145-14 du Code de commerce.

DEBOUTER Madame veuve [H] de sa demande de résiliation judiciaire du bail à compter du prononcé de la décision à intervenir, demande irrecevable au surplus mal fondée.

JUGER à titre subsidiaire qu’il n’existe aucun grief articulé susceptible de constituer une infraction suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.

JUGER à titre infiniment subsidiaire et en l’état de la condition résolutoire invoquée par la bailleresse dans le cadre de l’exécution du bail, qu’il convient de laisser un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir à la société IF ([L] [Z]) pour satisfaire à la décision du Tribunal si était retenue à son encontre l’une des obligations ci-après:

— affecter avec une mention permettant l’identification d’une pièce au 2ème étage la superficie arrêtée par le Tribunal exclusivement à usage professionnel ;

— réaliser les travaux qui seraient définis par le Tribunal comme étant à sa charge au titre de la devanture ;

— cesser l’activité telle qu’elle serait arrêtée par le Tribunal comme n’étant pas incluse dans la destination contractuelle,

SURSEOIR en conséquence à statuer sur la demande de résiliation, RENVOYER la procédure à la connaissance du Tribunal, passé un délai de cinq mois.

CONDAMNER en conséquence Madame veuve [H] à payer, sauf à parfaire, à la société IF la somme de 1.497.600 € au titre du préjudice subi sauf à ordonner expertise et ALLOUER à la société IF une provision d’un montant de 262.000 €.

DIRE que Madame veuve [H], par sa demande d’indemnité d’occupation, reconnaît l’existence d’une valeur de droit de bail et dès lors ne saurait s’opposer à une mesure d’instruction qu’elle réclame par ailleurs, ni a fortiori au paiement d’une provision.

DEBOUTER Madame [H] de toutes ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens et au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du CPC d’un montant de 15.000 €.”

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 (et non n°2 comme celles versées au dossier) notifiées par RPVA le 11 octobre 2022, Mme [M] [N] demande au tribunal de :

“RECEVOIR Madame [M] [N] veuve [H] en ses conclusions et l’y déclarée bien fondée ;

DECLARER valable et régulier le congé comportant refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, délivré à la requête de Madame [M] [N] veuve [H], suivant acte de la SELARL CERTEA, en date du 22 novembre 2018 ;

EN CONSEQUENCE,

ORDONNER à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de la société IF ([L] [Z]) ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le recours, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier, des locaux situés [Adresse 7] ;

ORDONNER la séquestration et le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par Madame [M] [N] veuve [H] en garantie des sommes dues et ce aux frais, risques et péril de la société IF ([L] [Z]) ;

CONDAMNER la société IF ([L] [Z]) au paiement d’une indemnité d’occupation annuelle payable mensuellement et d’avance à effet de la date d’effet du congé, soit du 1er juin 2019 ;

FIXER la valeur locative des locaux loués correspondant à la somme annuelle en principal de 85.000 euros, outre les charges et taxes et ce, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués par la remise des clés à la bailleresse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque terme ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DEBOUTER la société IF ([L] [Z]) de toutes ses demandes, fins, prétentions et conclusions ;

Subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal ne déclarerait pas le congé valable et régulier,

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1184 ancien, 1217, 1224 et suivants et 1741 du Code civil, à effet de la décision à intervenir;

Très subsidiairement, pour le cas où par impossible le Tribunal ne retiendrait pas les manquements graves et réitérés du preneur aux clauses et conditions du bail,

JUGER que le congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction reste sur le principe valide et en conséquence, ouvre droit à la société IF ([L] [Z]) au paiement d’une indemnité d’éviction, sous réserve de l’exercice éventuel du droit de repentir de la bailleresse ;

En conséquence,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec la mission habituelle tant sur la détermination de l’indemnité d’éviction que sur le montant de l’indemnité d’occupation due à effet du 1er juin 2019 ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER la société IF ([L] [Z]) à verser à Madame [M] [N] veuve [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du constat sur requête et sa signification.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

Par message RPVA du 28 novembre 2024, l’avocat de la société If ([L] [Z]) a indiqué que l’avocat de Mme [M] [N] ayant pris sa retraite, l’instance était interrompue par application des dispositions de l’article 369 du code de procédure civile, sauf nouvelle constitution avant la date d’audience.

Maître Arnaud Duffour, membre de l’AARPI Anders Avocats s’est constitué le 27 novembre 2024 en lieu et place de la SELARL Dalin représentée par Maître Bernard Puylagarde avocat au barreau de Paris.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2024 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

Par jugement rendu le 25 mars 2025 auquel il convient de se référer, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 28 mars 2023, au motif que “à l’analyse du dossier communiqué par Maître Duffour, avocat de Mme [M] [N], il apparaît que celui-ci, constitué en lieu et place de Maître Puylagarde, verse aux débats des conclusions visant l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2024 et intitulées “conclusions récapitulatives II en défense et reconventionnelles”, qui n’ont cependant pas été notifiées par RPVA par Maître Duffour et qui s’avèrent ne pas être conformes aux dernières conclusions notifiées par RPVA par Maître Puylagarde le 11 octobre 2022.”

Après échanges entre les parties, celles-ci sont convenues que les dernières conclusions dont était saisi le tribunal étaient celles notifiées avant la clôture intervenue le 28 mars 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue 3 juin 2025 et, les parties ayant donné leur accord pour une procédure sans audience, l’affaire mise en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 7 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

Sur le caractère non écrit de la clause résolutoire et ses conséquences quant à la validité formelle du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L.145-9 du code de commerce, le congé mettant fin au bail commercial doit être donné six mois à l’avance de la date de fin du bail. Il doit à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.

L’article L145-17 du même code énonce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Lorsque le congé est délivré avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsister le congé et le droit pour le preneur au paiement de l’indemnité d’éviction.

La société If [Z] fait exposer que le congé est nul en raison de la nullité de la sommation signifiée le 11 octobre 2018 découlant de l’irrégularité de la clause résolutoire, qui vise deux délais de 30 et 15 jours et doit être réputée non écrite. Elle soutient que les conséquences de cette nullité entraînent, s’agissant d’un acte unique non divisible, l’impossibilité de se prévaloir de cette sommation au visa de l’article L145-17 du code de commerce.

Mme [N], qui reconnaît l’irrégularité affectant la clause résolutoire et indique dans ses dernières conclusions abandonner sa demande principale antérieurement soutenue visant à voir constater par le tribunal la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause, soutient que la sommation reste valable au regard des dispositions de l’article L145-17 du code de commerce susvisées.

En l’espèce, le bail conclu par acte du 25 mai 2010 liant les parties dispose, dans son paragraphe relatif à la clause résolutoire :

“ll est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers ou charges consécutifs à une modification de leur montant, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable au preneur et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus."

La prévision, par cette clause, d’une possible résiliation de plein droit du bail dans un délai de quinze jours suivant une mise en demeure si le preneur commet un manquement autre que le défaut de paiement des sommes dues, est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Il en résulte que la clause doit être réputée non-écrite en son entier, par application de l’article L. 145-15 du même code dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014, applicable aux baux en cours à la date de sa promulgation, et donc au contrat liant les parties en l’espèce.

La clause résolutoire mentionnée au contrat de bail du 25 mai 2010 doit donc être réputée non écrite, de sorte que la sommation signifiée le 11 octobre qui vise une telle clause doit être déclarée sans effet sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, c’est à tort que la société If ([L] [Z]) fait valoir que la sommation doit être déclarée nulle en tant que mise en demeure préalable à la délivrance du congé sans offre de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction.

En effet, la sommation remplit les conditions prévues à l’article L 145-17 1° du code de commerce en ce qu’elle a été délivrée par acte extra judiciaire, précise les motifs invoqués au soutien du refus de renouvellement, enjoint la société preneuse de cesser, dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, les contraventions aux clause et conditions du bail spécifiquement détaillées et reproduit les dispositions de l’article susvisé.

Il appartient donc au tribunal d’analyser si le congé, qui en tout état de cause a valablement mis fin au bail à compter du 31 mai 2019 à 24h, repose sur des motifs et graves légitimes, privant la société IF ([L] [Z]) du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les motifs du congé

Aux termes de la sommation signifiée le 11 octobre 2018, la société IF ([L] [Z]) a été enjointe de :

— rétablir l’usage commercial des locaux donnés à bail pour au moins 75% de la superficie des locaux,

— procéder à l’entretien de la devanture et à sa remise en état mettre un terme à la domiciliation professionnelle de Mme [F] [E] dans les locaux donnés à bail

— cesser toute activité qui ne soit pas conforme à celle autorisée par le bail, à savoir uniquement “conception et production d’événements dans le secteur de la communication, publicité, audiovisuel, mode, cinéma photographie.”

Le congé signifié à la suite par Mme [N] précise “qu’il apparaît que plus d’un mois après la signification de la sommation de respecter les clauses du bail, la société IF ([L] [Z]) n’a aucunement justifié avoir satisfait à cette sommation” ; que “les infractions aux clauses du bail dénoncées par la sommation se sont poursuivies, à la seule exception de la domiciliation de Madame [F] [E], avec cette précisions que la partie utilisée à titre d’habitation représente environ 240 mètres carrés et non 275 ce qui reste 2,5 fois supérieur à ce que le bail autorise, ce qui caractérise ainsi le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d’indemnité.”

Au soutien de ses demandes, Mme [N] verse aux débats notamment un constat d’huissier de justice établi le 7 février 2019 suite à une ordonnance sur requête rendue le 10 janvier 2019 par le Président du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris.

Dans le corps de ses conclusions, la société IF ([L] [Z]) demande au tribunal “d”écarter cette pièce” en ce que “l’ordonnance admet pour support l’acte du 11 octobre 2018 dont la nullité est avérée”, que rien ne justifiait une mesure non contradictoire et que l’huissier a outrepassé ses pouvoirs en agissant comme une “officier de police judiciaire. ”

Mme [N] ne reprend cependant nullement cette demande dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seul saisit le tribunal.

A titre surabondant sur ce point, il a été jugé supra que la sommation du 11 octobre 2018 n’est pas nulle. En outre, la mesure de constat ayant été autorisée par une ordonnance sur requête régulièrement signifiée, aucune violation du principe du contradictoire ne peut être utilement soulevée par la société If ([L] [Z]) qui n’a pas formé de requête en rétractation à l’encontre de la décision. Enfin, la société IF ([L] [Z]) affirme mais ne justifie pas que l’huissier aurait outrepassé ses pouvoirs, ce qui ressort nullement des termes du constat.

Sur le défaut d’entretien de la devanture des locaux donnés à bail

Mme [N] fait exposer que la société If ([L] [Z]) a manqué à son obligation d’entretien de la devanture du local, laquelle se trouve dans un état totalement dégradé par sa faute.

La société If ([L] [Z]) réplique que la sommation est imprécise sur ce point et qu’en tout état de cause, la façade de l’immeuble est vétuste et en mauvais état depuis des années, nécessitant un ravalement à la charge de la bailleresse en application des dispositions de l’article 5 du contrat de bail et des articles 606 et 1720 du code civil.

Aux termes de l’ancien article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Les stipulations contractuelles doivent s’interpréter strictement et en faveur du preneur en cas de doute.

En vertu de l’article 1315 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au contrat litigieux, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparation.

Aux termes de l’article 1755 du même code, “aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.” La charge de la vétusté ne peut en conséquence être transférée sur le preneur qu’en vertu d’une stipulation expresse.

Il est enfin admis qu’au sens des articles 605 et 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause qui stipule notamment que le preneur a l’obligation “De maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans. De maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des éléments d’équipement mis à sa disposition, et même de les remplacer si nécessaire. Le bailleur ne sera par suite tenu que des grosses réparations, prévues à l’article 606 du code civil, qui seules restent à charge à l’exception toutefois des travaux visés, ci-dessous, au 8°, alinéa 2

Le preneur devra notamment supporter personnellement le coût de toute modification à faire aux conduits de fumée mis à sa disposition et les rendre réglementaires s’il y lieu sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge.”

S’agissant de l’imprécision alléguée de la sommation, l’acte fait référence à la clause du bail qui fait obligation au preneur de “ maintenir en bon état d’entretien l’ensemble des lieux loués et notamment les devantures et fermetures, de faire procéder à la peinture de celles-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et au moins une fois tous les trois ans.”

Il précise ensuite le grief qu’il impute à la société preneuse à savoir “qu’à l’occasion de la réalisation d’un dossier complet des diagnostics techniques exigés par la loi, il a été constaté de multiples infractions aux clauses et conditions du bail à savoir:

(…) Défaut caractérisé d’entretien de la devanture du local commercial dans un état déplorable (…)”

Il est enfin fait sommation à la société IF ([L] [Z]) de “procéder à l’entretien de la devanture et à sa remise en état.”

Au regard de ces mentions, la sommation est suffisamment précise et le moyen soulevé de ce chef par la société If ([L] [Z]) est inopérant.

S’agissant du bien fondé du manquement allégué, il ressort de différentes pièces versées aux débats et notamment du rapport/diagnostic sur l’état d’entretien pour le clos et le couvert et infiltration thermique du bâtiment établi par M. [I] 3 avril 2006 que les façades avant et arrière du bâtiment étaient, avant la prise d’effet du bail dans un état très dégradé en raison de la vétusté, nécessitant des opérations de réfection qui excèdent manifestement la simple remise en état de propreté et constituent des grosses réparations dont le coût incombe au bailleur

Mme [N] échoue donc à rapporter la preuve d’un manquement de la locataire à son obligation d’entretien à ce titre.

Sur l’affectation de la majorité des surfaces des locaux loués à l’usage d’habitation,

Mme [N] reproche à la société If ([L] [Z]) une “occupation des locaux commerciaux à un usage d’habitation pour une superficie excédant largement 25% de la surface totale des lieux donnés à bail; alors que la superficie totale des lieux représente 388 mètres carrés en tout, les 1er et 2ème étages du bâtiment, représentant environ 275 mètres carrés, sont actuellement affectés à l’usage d’habitation, soit quasiment 3 fois plus que la tolérance accordée par le bail”

La bailleresse fait valoir que la clause du bail est claire et que l’intention des parties a été expressément de conserver aux locaux une destination commerciale et de ne prévoir un usage d’habitation que de manière marginale et limitée. Elle précise que les locaux sont divisés en trois niveaux, un rez-de-chaussée et deux étages et représentent une superficie total de 388m², ainsi répartis : Rez-de-chaussée : 148,29 m² ; Premier étage : 126,71m² ; Deuxième étage : 113,5 m².

Elle indique qu’au fil du temps, les locaux donnés à bail commercial ont été aménagés, aux premier et deuxième étages, pour assurer le logement de M. [Z], de son épouse et de leurs enfants, et que seul le rez-de-chaussée restait en réalité affecté à l’usage commercial véritable ; qu’il en résulte que les locaux sont en réalité devenus à usage principal d’habitation, environ 240m² étant ainsi destinés à l’habitation de la famille [Z], soit largement plus que

les 25% autorisés par le bail.

La société If ([L] [Z]) oppose à Mme [N] son absence de bonne foi, faisant valoir que cette situation lui était connue avant même le renouvellement du bail intervenu en 2010.

Elle ajoute que l’autorisation donnée par le bailleur d’aménager une partie des locaux loués à usage d’habitation ne pouvant dépasser environ 25% de la surface totale des locaux n’est pas constitutive d’une obligation.

Le bail qui fait la loi des parties prévoit : “Le preneur est autorisé à aménager une partie des locaux à l’usage d’habitation, étant entendu que cette partie est l’accessoire de l’utilisation commerciale des locaux. Il est pris acte à toute fins utiles que la partie des locaux destinée à l’usage d’habitation représentera environ 25 % de la surface totale des locaux.”

Les clauses contractuelles devant s’interpréter strictement et en cas de doute au bénéfice de celui qui s’engage, c’est à juste titre que la société If ([L] [Z]) fait valoir que la clause susvisée n’emporte ni obligation ni interdiction au préjudice du preneur, quant à la surface pouvant être affectée à usage d’habitation.

La seule obligation née de cette clause tient à ce que les locaux doivent avoir au principal une destination commerciale, la partie des locaux à usage d’habitation devant être l’accessoire de l’utilisation commerciale des lieux.

Or tel est bien le cas en l’espèce, comme le justifie la société If ([L] [Z]) qui verse aux débats plusieurs attestations de clients de la société témoignant de rendez-vous professionnels qui se sont déroulés au rez- de- chaussée mais également au 1er étage de l’immeuble où se trouve une pièce à usage de salon/show room. Ces attestations sont au demeurant corroborées par les constatations faites par l’huissier de justice mandaté par la bailleresse le 7 février 2019, qui relève la présence d’un show room au 1er étage de l’immeuble et des espaces de vie à usage d’habitation au 2ème étage .

Surabondamment, c’est à juste titre que la société If ([L] [Z]) invoque l’absence de bonne foi de la bailleresse qui connaissait l’utilisation des locaux telle qu’elle la reproche actuellement à la preneuse avant le renouvellement du bail signé le 25 mai 2010, comme cela ressort du dire adressé par l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 23 mars 2007 dont les termes sont repris en page 17 des conclusions de la société preneuse.

Sous le bénéfice de ces observations, le manquement imputé à la société IF ([L] [Z]) ne peut être utilement invoqué par Mme [N] au soutien du congé sans offre de renouvellement sans offre de payer une indemnité d’éviction.

Sur l’exercice d’une activité non autorisée dans la clause de destination.

Mme [N] reproche à la société IF ([L] [Z]) d’exercer dans les locaux en litige une activité de vente de meubles et objets qu’elle conçoit, activité non autorisée par le bail.

La société IF ([L] [Z]) réplique qu’elle ne commercialise aucun meuble ou objet dans les lieux mais conçoit des prototypes de meubles de décors et d’objets qui ont vocation à être utilisés pendant les événements qu’elle met en scène et qui sont exposés pour certains dans les locaux.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est mentionné aux termes du congé litigieux que “si la société preneuse a pour objet social au terme de son immatriculation « communication sous toutes les formes, conception, création et production d’événements de communication», lequel est conforme à l’activité prévue par le bail,

il apparaît, selon le site de la société IF ([L] [Z]) et les publicités qu’elle diffuse, qu’elle a aussi pour activité réelle la conception, le design et la vente de produits tels que des meubles et autres accessoires, laquelle n’a pas davantage été autorisée et se trouve ouvertement contraire aux clauses du bail.”

Malgré ces affirmations, Mme [N] ne justifie par aucun élément objectif versé aux débats que la société If ([L] [Z]) exerce effectivement dans les locaux une activité de vente de meubles et objets qu’elle conçoit.

A ce titre, les constatations faites par l’huissier justices aux termes du constat du 7 février 2019 ne sont nullement probantes, l’activité de vente reprochée ne pouvant se déduire du seul fait que se trouvent dans les locaux loués des maquettes, logos ou objets, en lien avec l’activité contractuellement autorisée.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, les motifs invoqués par la bailleresse au soutien de son congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction étant injustifiés, le congé doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement qui a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 mai 2019 mais a ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au bénéfice de la société IF ([L] [Z]).

Sur la demande subsidiairement de prononcé de la résiliation du bail

Le bail ayant pris fin le 31 mai 2019, Mme [N] n’est pas fondée à solliciter à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation judiciaire de celui-ci au visa des articles 1184 et suivants du code civil devenus 1217,1224 et suivants du code civil tel qu’elle le formule dans ses conclusions.

En effet, dans le cadre de la période du maintien dans les lieux du preneur aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction suite à l’expiration du bail, les griefs tirés d’un éventuel manquement au respect des obligations du bail qui survivent par fiction juridique par l’effet de la loi doivent répondre aux exigences des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce. Selon cet article, le locataire qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction a droit, jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré et peut ainsi être déchu de son droit à indemnité s’il commet postérieurement à la délivrance du congé ou au cours de la période de maintien dans les lieux une infraction aux clauses du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, qui n’a pas à être précédée d’une mise en demeure.

L’ensemble des manquements invoqués par Mme [N] ayant été rejeté et à défaut de caractériser des manquements nouveaux postérieurs à la délivrance du congé, la demande de la bailleresse ne peut qu’être rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes du dispositif de ses conclusions, la société IF ([L] [Z]) sollicite la condamnation de Mme [N] à lui verser une indemnité d’éviction d’un montant global de 1 497 600 euros dont 480 000 euros à valoir sur la valeur du droit au bail, sauf à ordonner une expertise et lui allouer en ce cas une provision de 262 000 euros.

Elle se fonde sur un rapport d’expertise réalisé à sa demande par M. [G].

Mme [N] s’oppose à la demande formée à titre provisionnel, invoquant le droit de repentir du bailleur, et le risque que le preneur perde son droit à indemnité d’éviction notamment pendant la période de maintien dans les lieux.

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal, qui ne peut statuer sur la seule base du rapport non contradictoire établi par M. [G], non suffisamment corroboré par d’autres pièces versées aux débats, ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer cette indemnité ; il convient donc avant dire droit sur ce point d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société If ([L] [Z]), qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer.

Il ne sera pas fait droit à la demande en paiement d’une provision formée par la société If ([L] [Z]) qui se heurte à l’exercice du droit de repentir dont dispose la bailleresse.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article L145-28 du code de commerce, “aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.”

En l’espèce, et conformément à cet article, la société preneuse a droit au maintien dans les lieux contre le versement d’une indemnité d’occupation égale à titre provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel.

En l’état des contestations soulevées, l’expert sera également missioné aux fins de donner tous éléments utiles à la détermination de ladite indemnité d’occupation.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur dans le cadre de l’expertise

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, « le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ».

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code « organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ».

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les autres demandes

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare réputée non écrite la clause résolutoire figurant au bail liant Mme [M] [N] veuve [S] et la SARL If ([L] [Z]), conclu le 25 mai 2010 et portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8],

Déclare en conséquence de nul effet la sommation délivrée par Mme [M] [N] veuve [S] à la SARL IF ([L] [Z]) le 11 octobre 2018 quant à la’acquisition de la clause résolutoire,

Rejette la demande de nullité de la sommation délivrée par Mme [M] [N] veuve [S] à la SARL If ([L] [Z]) le 11 octobre 2018, en ce qu’elle demeure mise en demeure valable

au sens de l’article L145-17 du code de commerce,

Constate que le bail liant Mme [M] [N] veuve [S] et la SARL If ([L] [Z]), portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 8] a pris fin le 31 mai 2019 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par Mme [M] [N] veuve [S] le 22 novembre 2018,

Déboute Mme [M] [N] de veuve [S] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

Dit que les motifs graves et légitimes invoqués par Mme [M] [N] veuve [S] au soutien de son congé sans offre de paiement d’indemnité d’éviction ne sont pas justifiés et que le congé a ouvert le droit pour la SARL IF ([L] [Z]) au paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d’expert :

M. [C] [T]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 10]

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

— de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

— de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er juin 2019, la valeur locative du local commercial loué par la société If ([L] [Z]) permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SARL IF ([L] [Z]) à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, [Adresse 5]) une consignation d’un montant de 5.000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 5 décembre 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 9]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Rejette la demande de la SARL If ([L] [Z]) en paiement d’une provision,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Réserve l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 janvier 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 07 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME