TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/02625 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MNW2

Copie exécutoire

délivrée le : 11 Septembre 2025

à :M^e Jordan MICCOLI

Copie certifiée conforme

délivrée le :11 Septembre 2025

à :Monsieur [N] [W] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [X]

né le 26 Mars 1990 à [Localité 4] (38)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jordan MICCOLI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [W] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 24 Juin 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 09 juillet 2024, M. [O] [X] (le bailleur) a donné à bail à M. [N] [W] [V] (le locataire) un logement situé [Adresse 3].

Par acte d’huissier du 22 avril 2025 le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [N] [W] [V] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique, dès le prononcé du jugement,

— condamner M. [N] [W] [V] à payer :

la somme de 2 040,00 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 28 février 2025,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges équivalent à trois fois le loyer journalier en cours qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, 2000 € de dommages et intérêts, – condamner M. [N] [W] [V] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s’est pas rendu pas à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 23 juin 2025 à la somme de 2 780,68 euros.

A la même audience, M. [N] [W] [V] qui n’a pas été cité à personne, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 22 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 23 avril 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [N] [W] [V] le 14 février 2025 pour la somme de 2 102,68 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 01 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 28 mars 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 23 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 780,68 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [N] [W] [V] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [N] [W] [V] à compter de la résiliation du bail en date du 28 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la clause pénale :

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location. En l’espèce le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues seront majorées de plein droit à titre de clause pénale. Il sera considéré que cette disposition constitue une clause pénale. Elle sera dès lors réputée non écrite et le bailleur sera débouté de sa demande en paiement au titre de la clause pénale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, le bailleur a échangé avec le locataire qui lui a annoncé par courriel, quitter les lieux le 3/11/24 après avoir payé décembre et janvier. Le bailleur n’a donné la procédure à respecter que par mail du 22/11/24. En outre, le bailleur verse les éléments selon lesquels le locataire aurait quitté le logement mais maintient la demande d’expulsion, sans avoir procédé à une sommation interpellative ni fait état de la convocation du locataire pour l’état des lieux. En tout état de cause, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée est rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [N] [W] [V].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 28 mars 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [N] [W] [V] à payer à M. [O] [X], la somme de 2 780,68 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 23 juin 2025 (mois de juin compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

AUTORISE M. [O] [X] à procéder à l’expulsion de M. [N] [W] [V] et de tout occupant du chef de M. [N] [W] [V] avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [N] [W] [V] à payer à M. [O] [X] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE M. [N] [W] [V] à payer à M. [O] [X] la somme de 800,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [N] [W] [V] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 14 février 2025.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 11 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN