REFERES

JUGEMENT N°

DOSSIER :N° RG 25/01747 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MULN

AFFAIRE : Syndic. de copro. LES NIGRITELLES C/ [L]

Le : 11 Décembre 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie à :

Monsieur [I] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCELÉRÉE AU FOND LE 11 DECEMBRE 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Elodie FRANZIN, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES NIGRITELLES représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 4]

comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 15 Octobre 2025 pour l’audience des référés du 06 Novembre 2025 ;

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assisté de Patricia RICAU, Greffière, présent lors des débats, après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 11 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [L] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble LES NIGRITELLES situé [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte extrajudiciaire du 30 avril 2024, il lui a été fait commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure pour un montant de 1 652,61 €, outre les frais d’acte.

Ce commandement avec mise en demeure l’informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Plusieurs relances ont été envoyées par le syndicat des copropriétaires.

En l’absence de régularisation, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ALPES DAUPHINE a fait assigner Monsieur [I] [L] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en procédure accélérée au fond, en paiement des sommes de :

3 556,54 € représentant l’arriéré de charges (1 800,25 €), les provisions devenues exigibles (390,69 €) et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1 365,60 €), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 avril 2024 et capitalisation des intérêts ;800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience, le syndicat des copropriétaires précise qu’il y a eu une proposition d’échéancier à compter du mois de novembre 2025, sur une année maximum, soit 283 € en sus du règlement des charges courantes.

Monsieur [I] [L], en personne, indique avoir payé 250 € la veille de l’audience et ajoute ne pas recevoir les courriers recommandés adressés par le syndicat des copropriétaires, alors qu’il a effectué son changement d’adresse (désormais [Adresse 5]).

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

Un extrait de compte arrêté au 23 septembre 2025 comprenant le détail des provisions devenues exigibles, Le relevé de propriété de Monsieur [I] [L] établissant qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 7],Le solde des copropriétaires après répartition pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, le relevé de charges du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 ainsi que le bilan annuel des charges de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, Les appels de provisions pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 février 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2023 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 décembre 2024 comportant approbation des comptes pour l’exercice clos au 30 septembre 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, Le commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 30 avril 2024 (dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice), Un courrier de mise en demeure du 15 février 2024 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courrier de relance du 1er mars 2024 dont il n’est pas justifié de l’envoi, Un courrier de mise en demeure daté du 10 octobre 2024, assorti d’un avis de réception signé (date de présentation illisible), Un courrier de mise en demeure daté du 02 juillet 2025 (date de présentation illisible) revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement en application des articles L.125-1 et R.125-2 du code de procédures civiles d’exécution du 08 juillet 2025, assortie d’un procès-verbal de non accord du 22 septembre 2025 pour absence de réponse dans le délai légal d’un mois, Un relevé de facture du 09 juillet 2025 établi par la SCP BERTON GUILLEMINOT OLTEANU, huissiers de justice associés, Les factures d’honoraires du syndic des 18 avril, 03 octobre 2024, 20 mai et 23 septembre 2025, Le contrat de syndic.

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 30 septembre 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024/2025 et 2025/2026), la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges sera accueillie dans son principe.

L’article 10-1, a), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer au copropriétaire défaillant, ainsi que de leur caractère nécessaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la signification du commandement de payer les charges de copropriété avec mise en demeure du 30 avril 2024 (dépôt en l’étude du commissaire de justice), de l’envoi de la mise en demeure du 10 octobre 2024 (réceptionnée) et du coût de 54 € qui y est associé (prévu par le contrat de syndic, article 9.1).

Toutefois, les frais de relance et de mise en demeure dont il n’est pas justifié de l’envoi (54 € + 27 €), les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier (398,51 €) et à l’avocat (398,51 €) qui ne sont pas justifiés par les diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic, les honoraires « SOMMATION SEDLEX » du 27 mai 2024 (126,57 €) dont le montant ne correspond pas au coût du commandement du 30 avril 2024 et dont aucune indication ne permet de savoir à quoi ils font référence, le coût de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, facturée en doublon (150 € le 20 mai 2025 et 157,01 € le 16 juillet 2025) et signifiée à l’ancienne adresse de Monsieur [I] [L], ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc une somme de 1 311,60 € qui doit être déduite du montant réclamé.

Dans ces conditions, Monsieur [I] [L] sera condamné au paiement des sommes de 1 800,25 € au titre de l’arriéré des charges échues au 23 septembre 2025, 390,69 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2025/2026, provisions 1 à 3 au regard des dates de l’exercice courant du 1er octobre au 30 septembre) et 54 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, soit un total de 2 244,94 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 pour la somme de 1 173,10 € (= 1 652,61 € – 54 € – 27 € – 398,51 €) et à compter du 15 octobre 2025 pour le surplus, avec capitalisation des intérêts par année entière.

Compte tenu des propositions de règlement formulées par Monsieur [I] [L] et de l’accord du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

Monsieur [I] [L], qui perd le procès, supportera les dépens, avec application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes non comprises dans les dépens qu’il a exposées dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [L] à lui verser la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

Condamne Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, les sommes de :

1 800,25 € au titre de l’arriéré des charges échues au 23 septembre 2025, 390,69 € au titre des provisions devenues exigibles (exercice 2025/2026, provisions 1 à 3 au regard des dates de l’exercice courant du 1er octobre au 30 septembre) et 54 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Soit un total de 2 244,94 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 pour la somme de 1 173,10 € et à compter du 15 octobre 2025 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du 15 octobre 2025 ;

Fait droit à la demande de délais formée par Monsieur [I] [L] et dit que Monsieur [I] [L] pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements d’un montant de 190 € pendant une période de 11 mois, le solde de la dette étant exigible le 12e mois ;

Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Dit qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, en sus des charges courantes, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité ;

Condamne Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son syndic, la société FONCIA ALPES DAUPHINE, la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [L] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Elodie FRANZIN Delphine HUMBERT

Greffier, présent lors du prononcé