TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 9]

N° RG 25/02774 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FXXC

Minute : 26/00055

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[C] [W], [K] [F]

Copies certifiées conformes

Société OPH SILENE

Madame [C] [W]

Monsieur [K] [F]

Copie exécutoire

Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : , demeurant [Adresse 2]

Comparant, représenté par Madame [T] [X], munie d’un pouvoir

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [C] [W],

demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

Monsieur [K] [F],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 5] [Localité 14], moyennant un loyer total et révisable de 534,97€, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé du 8 août 2023, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] un garage situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 13] ([Adresse 7]), moyennant un loyer total et révisable de 33,08€, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 15]-Atlantique le 17 juin 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.792,85€, en visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement pour défaut d’assurance en visant la clause résolutoire.

Par acte du 29 septembre 2025, l’OPH SILENE, a fait assigner Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 18 août 2025 ;

2 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4.858,44€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 529,92€ (494,57€ pour le logement et 35,35€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 20 novembre 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 3 décembre 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [T] [X], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6.268,79€, arrêtée au 31 octobre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais, compte tenu du montant de la dette et de l’absence de reprise de paiement.

Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F], comparants en personne, n’ont pas contesté ni l’existence ni le montant de la dette locative. Ils ont indiqué vivre dans le logement avec leurs deux enfants mineurs et percevoir des revenus mensuels d’environ 2.000€. Ils ont déclaré vouloir quitter le logement pour s’installer sur un terrain et être en train de préparer leur départ. Ils se sont engagés à reprendre des paiements et ont précisé avoir accepté la mise en place d’une MASP.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 15]-Atlantique deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 30 septembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 17 juin 2025 et les assignations délivrées le 29 septembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ne règlent plus leur loyer courant depuis de nombreux mois et n’ont pas repris de règlement avant l’audience, leur projet étant de quitter le logement qui est trop onéreux pour eux. Dès lors, il n’est pas possible de leur accorder des délais de paiements, les conditions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, n’étant pas réunies.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 19 août 2025.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation solidairement due par Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 529,92€ (494,57€ pour le logement et 35,35€ pour le garage) augmentée des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 6.268,79€ arrêtée au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en date des 18 juin et 24 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus les 22 mai et 8 août 2023, entre l’OPH SILENE et Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] au 19 août 2025 et DIT que Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 6] ([Adresse 8] ainsi que le garage n°03, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] à payer à l’OPH SILENE la somme de 6.268,79€ arrêtée au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 529,92€ (494,57€ pour le logement et 35,35€ pour le garage) augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [C] [W] et Monsieur [K] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date des 18 juin et 24 juillet 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON