TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01952 – N° Portalis DBYH-W-B7J-ML5B

Copie exécutoire

délivrée le : 25 Septembre 2025

à :Maître Estelle SANTONI

Copie certifiée conforme

délivrée le :25 Septembre 2025

à :Madame [J] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

ACTIS ACTEUR DE L’IMMOBILIER SOCIAL DE LA REGION GRENOBLOISE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [J] [M]

née le 14 Janvier 1978 à , demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Juin 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 25 Septembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes:

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail verbal consenti à Madame [J] [M], l’établissement public ACTIS a donné en location un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 l’établissement public ACTIS a assigné Madame [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du bail,Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Madame [J] [M] ainsi que tout occupant de son chef,Condamner la locataire à lui payer :La somme de 3.285,54 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 3 mars 2025, avec intérêts au taux légal, Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [J] [M] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code procédure civile.

A l’audience du 23 juin 2025, l’établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 juin 2025 à la somme de 4.287,75 euros. Le bailleur indique qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement du fait de la reprise des paiements du loyer courant.

Madame [J] [M], comparant seule, explique ses difficultés financières à la suite d’un problème administratif lié à son titre de séjour. Elle souhaite rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement. Elle propose de verser mensuellement la somme de 20 à 30 euros en sus du loyer, dans l’attente de la clarification de sa situation administrative.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 26 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 27 mars 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) et la Caisse aux Allocations Familiale (CAF) dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur l’existence du contrat de bail

A défaut de production de contrat de bail, la preuve de son existence est suffisamment rapportée par la production de décomptes locatifs, faisant ressortir des opérations de débits et de crédits concernant les loyers et les charges et par l’absence de contestation de la locataire de l’existence de bail.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire a pour obligation principale de payer ses loyers et charges au terme convenu.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du Code civil dispose ensuite que « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Conformément à l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat et prend effet, selon le cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, une sommation de payer a été signifiée à la locataire le 4 septembre 2024 pour la somme de 2.244,35 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 aout 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés depuis la sommation.

Par conséquent, il convient de constater que la preneuse a gravement manqué à son obligation de paiement des loyers et de prononcer la résiliation du bail en date du présent jugement, soit le 25 septembre 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause

L’article 1228 du Code civil énonce : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 17 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3.959,64 euros au paiement de laquelle sera condamnée Madame [J] [M], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, en ce compris la reprise des loyers courant, de Madame [J] [M], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’établissement public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [J] [M], occupant sans droit ni titre du logement et garage en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [J] [M] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [M] sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont la sommation de payer en date du 4 septembre 2024.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Une somme de 100 euros sera allouée de ce chef à ACTIS. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du 25 septembre 2025,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 septembre 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à ACTIS, la somme de 2.416,98 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 16 juin 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que Madame [J] [M] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 30 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE l’établissement public ACTIS à procéder à l’expulsion de Madame [J] [M] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation mensuelle comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à l’établissement public ACTIS la somme de 100 euros sans intérêts, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [J] [M] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût de la sommation de payer en date du 4 septembre 2024,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 25 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Fabien QUEAU