TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/03509 – N° Portalis DBXV-W-B7I-[M]

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

S.C.I. JSTC,

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[O] [K], [U] [E] épouse [K]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. JSTC,

dont le siège social est sis 33 rue des Fontaines – 28300 SAINT PREST

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

représentée par M. [B] [W] (Gérant)

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [K]

né le 24 Octobre 2001 à CHARTRES (28000),

demeurant Résidence Les Jubelines – 11 B rue des Jubelines – BAT A – 1er étage – logt. n°8 – 28000 CHARTRES

non comparant, ni représenté

Madame [U] [E] épouse [K]

née le 01 Juin 1963 à CHARTRES (28000),

demeurant 10 rue de la planche aux carpes – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Eugénie LALLART

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 04 Février 2025 et mise en délibéré au 01 Avril 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2023, la S.C.I. JSTC a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [K] [O] un appartement situé Résidence Les Jubelines, 11B, rue des Jubelines, Bât A 1er étage, Log 8 – 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 550,00 €, outre 80 € de charges. Madame [E] épouse [K] [U] s’est portée caution solidaire par acte de caution signé le même jour.

Le 18 juin 2024, un commandement de payer la somme de 2520 € au principal a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [K] [O] au titre du solde des loyers impayés au 30 juin 2024, et ce dans un délai de deux mois, à défaut de quoi le bailleur entendait se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer a été notifié à la CAPEX le 19 juin 2024, et à la caution, Madame [E] épouse [K] [U], le 20 juin 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 02 décembre 2024 (à étude pour Monsieur [K] [O], et à personne physique pour Madame [E] épouse [K] [U]), la S.C.I. JSTC a assigné Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel il demande, sur le fondement de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des articles 1231-6, 1728 et 1741 du Code civil, L.411-1 du Code de procédure civile d’exécution, 514 et 700 du Code de procédure civile, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [K] [O] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [O] et de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur transport aux frais de Monsieur [K] [O], à ses risques et périls, en un garde meubles ou éventuellement séquestrés dans tout ou partie du local objet de la présente procédure ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] à lui payer la somme de 4950 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2024, et ce avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail, et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] à lui payer la somme de 800,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 18 juin 2024, de l’assignation et les frais de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 février 2024.

Lors de cette audience, la S.C.I. JSTC, représentée par son avocat, soutient les termes de son assignation, et actualise sa créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette, laquelle s’élevant au 03 février 2025 à la somme totale de 5861,52 €, mois de janvier inclus.

Monsieur [K] [O] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 avril 2025.

MOTIFS :

Sur l’absence de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 18 juin 2024, soit plus de 6 semaines avant l’assignation elle-même signifiée le 02 décembre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 06 décembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 04 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 27 novembre 2023 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement de payer signifié le 18 juin 2024 vise les clauses résolutoires et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023, et celles de l’article 6 de la loi 90-449 du 31 mai 1990.

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 03 février 2025, fourni par le demandeur, que Monsieur [K] [O] n’a pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [K] [O] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 19 août 2024.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux. Il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il résulte de l’acte de cautionnement signé par Madame [E] épouse [K] [U] le 27 novembre 2023 que cette dernière s’engage pour le « règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, toutes indemnités et intérêts de retard dus par LE LOCATAIRE » pour la durée du contrat : 3 années reconductible par tacite reconduction par période de 3 ans. Selon cet acte, la caution est donc tenue a minima jusqu’au 27 novembre 2026.

La S.C.I. JSTC justifie avoir dénoncé le commandement de payer à la caution le 20 juin 2024, soit dans un délai de quinze jours à compter de sa signification à Monsieur [K] [O]. Madame [E] épouse [K] [U] est dès lors tenue solidairement à la dette locative.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [O] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, la S.C.I. JSTC versant aux débats un décompte démontrant qu’au 03 février 2025, Monsieur [K] [O] lui devait les sommes suivantes : loyers et charges (soit 550 € et 80 €) pour les mois de mars 2024 à janvier 2025 inclus (soit 630 € X 11 mois), outre 210 € au titre de la taxe d’ordure ménagère de l’année 2024, soit un total de 7140 €, auquel il convient de déduire les versements déjà effectués par Monsieur [K] [O], lesquelles s’élèvent selon le décompte à un total de 2100 €.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] au paiement de la somme de 5040 € arrêtée au 03 février 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 550 €, outre 80 € de charges mensuelles.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 630 € dont Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] seront redevables chaque mois, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U], parties perdantes dans ce litige, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la S.C.I. JSTC les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juin 2024 n’a pas été réglée dans les 2 mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la S.C.I. JSTC et Monsieur [K] [O] le 27 novembre 2023, concernant l’appartement à usage d’habitation situé Résidence Les Jubelines, 11B, rue des Jubelines, Bât A 1er étage, Log 8 – 28000 CHARTRES ;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 19 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] à payer à la S.C.I. JSTC la somme de 5040 € (CINQ MILLE QUARANTE EUROS) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 03 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [K] [O] à la S.C.I. JSTC à une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 630€ (SIX CENT TRENTE EUROS), qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [O] et de tous occupants de son chef, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. JSTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Madame [E] épouse [K] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Eugénie LALLART