TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/03744 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MQYE

Copie exécutoire

délivrée le : 04 Décembre 2025

à :

Maître GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04 Décembre 2025

à :

Monsieur [T] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 04 DECEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON substituée par Maître ABAD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [T] [C]

né le 26 Avril 1996 à [Localité 5] (38)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 9 octobre 2023, la société L2M, dans les droits desquels est subrogée la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat de cautionnement, a donné à bail à M. [T] [C] (le locataire) un logement situé [Adresse 3] ;

Suivant contrat de cautionnement « VISALE » en date du 9 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire, pour la durée du bail.

Par acte d’huissier du 19 juin 2025, le bailleur a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de M. [T] [C] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [T] [C] à payer :

la somme de 6 925 euros à valoir sur l’arriéré de loyer avec intérêts à compter du commandement de payer du 26/12/24 sur 3 735 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

Le locataire ne s’est pas rendu à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 6 octobre 2025, le demandeur actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025 à la somme de 8 830 euros.

A la même audience, le locataire régulièrement cité à l’étude, n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale rappelle expressément ce principe de subrogation et indique qu’elle doit permettre d’engager une procédure de résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Cette possibilité d’action est également mentionnée à l’article 8 de l’engagement de caution, celle-ci s’étendant – en plus de l’action en recouvrement des sommes versées – à l’action en constat ou en prononcé de résiliation et en fixation de l’indemnité d’occupation.

Il sera donc considéré que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir tant en paiement, qu’en constat de résiliation, qu’en fixation d’une indemnité d’occupation, toutes ces demandes venant en subrogation du bailleur et constituant des demandes déterminables.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 19 juin 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 19 juin 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [T] [C] le 26 décembre 2024 pour la somme de 3 735 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 30 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 6 février 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 29 septembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8 830 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, M. [T] [C] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et ne justifie pas de sa situation financière.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [T] [C] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [T] [C] à compter de la résiliation du bail en date du 6 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge du locataire.

L’équité commande d’allouer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 6 février 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 6 février 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [T] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 8 830 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025 (mois d’août compris), outre intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 sur 3 735 euros et à compter de la signification de la décision pour le solde ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à procéder à l’expulsion de M. [T] [C] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [T] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE M. [T] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE M. [T] [C] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 04 DECEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Françoise SILVAN