AFFAIRE : N° RG 25/00256 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7Y3

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COUTANCES

Greffe civil

— 

Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00256 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7Y3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

RENDU LE 26 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. NEXSTONE, Venant aux Droits de la Sas Carrieres et Materiaux Grand-ouest

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 37 433 187

dont le siège social est sis 1 rue du Colonel Pierre Avia – 75015 PARIS 15

prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Diane BESSON (SELARL UNITED AVOCATS), substituée par Maître Célia COURAYE, avocates inscrites au barreau de CAEN,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [F]

demeurant 13 Lieu-dit La Vassière – 50200 MONTSURVENT

comparant en personne et assisté pour les besoins de l’instance de Madame [N] (travailleur social Accueil Emploi)

Débats à l’audience publique du 17 novembre 2025 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [C] [V]

Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l’audience publique du 17 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, délibéré prorogé au 26 janvier 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

AFFAIRE : N° RG 25/00256 – N° Portalis DBY6-W-B7J-D7Y3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 25 janvier 2013, la SNC CARRIERE BAUDOUIN devenue la société NEXSTONE par décision d’associé du 26 décembre 2024 (ci-après dénommée société NEXSTONE), a donné à bail à Monsieur [L] [T], un local à usage d’habitation situé au 13 lieu-dit La Vassière à MONTSURVENT (50200), moyennant un loyer mensuel révisable de 300,00 euros hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Plusieurs impayés ayant été observés, la société bailleresse a adressé à Monsieur [L] [T] par courrier recommandé distribué le 10 juin 2024, une mise en demeure de procéder au règlement des loyers impayés pour la somme de 2.100,00 euros dans un délai de huit jours sous peine d’exercer une action en justice. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.754,68 euros et mentionnant l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au mois de novembre 2024, a été signifié à Monsieur [L] [T].

Cette sommation étant restée sans effet, par acte d’huissier de justice signifié à personne le 11 mars 2025, la société NEXSTONE a fait assigner son locataire, Monsieur [L] [T], en référé devant le juge des contentieux de la protection de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater en conséquence que le contrat de bail conclu le 25 janvier 2013 entre la SNC CARRIERE BAUDOUIN d’une part et Monsieur [L] [T] d’autre part est résilié depuis le 04 février 2025,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [T] et celle de toute personne se trouvant encore dans les locaux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un endroit approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [T],

— condamner Monsieur [L] [T] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 4.242,84 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 04 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024,

* à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer courat indexable et des charges avec les mêmes variations à compter du 05 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou sur procès-verbal d’expulsion par huissier de justice,

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2025 et après avoir déclaré l’action du bailleur recevable, le juge des contentieux et de la protection de COUTANCES a rejeté ses demandes en l’absence d’urgence et l’a condamné aux dépens.

Par acte d’huissier de justice signifié à domicil le 2 octobre 2025, la société NEXSTONE a fait assigner son locataire, Monsieur [L] [T], au fond devant le juge des contentieux de la protection de Coutances aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— constater en conséquence que le contrat de bail conclu le 25 janvier 2013 entre la SNC CARRIERE BAUDOUIN d’une part et Monsieur [L] [T] d’autre part est résilié depuis le 04 février 2025, ou en tout état de cause, prononcer la résiliation du dit bail,

— ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [L] [T] et celle de toute personne se trouvant encore dans les locaux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en un endroit approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [T],

— condamner Monsieur [L] [T] à lui payer :

* la somme de 4.242,84 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus au 04 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024,

* à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer courat indexable et des charges avec les mêmes variations à compter du 05 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou sur procès-verbal d’expulsion par huissier de justice,

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience civile du 17 novembre 2025, la société NEXSTONE représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et s’en rapporte à ses conclusions, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6.942,84 euros. Elle précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [L] [T] du fait de l’ancienneté de la dette et des problèmes de sécurité de la carrière engendrés par le maintien d’un ancien salarié dans les lieux.

Monsieur [L] [T], accompagné de Madame [N] en qualité de travailleur social, indique se trouver dans une situation de grande précarité après avoir perdu son emploi et ne désormais plus percevoir que 487 euros de ressources par mois. Monsieur [L] [T] ajoute traverser une phase de dépression en plus de perdre progressivement la vue. Il indique ne pas être suivi pour ses problématiques de santé, et consommer de l’alcool sans que cela ne soit excessif. Il conclut en ajoutant faire le nécessaire pour quitter les lieux, tout en sollicitant un délai supplémentaire jusqu’au mois de mars pour y parvenir.

Le diagnostic social et financier indique que depuis son licenciement, Monsieur [L] [T] montre des signes de dépression et semble avoir abandonné les efforts pour réaliser les démarches le concernant. Par ailleurs et bien qu’il ne règle plus ses loyers depuis le mois de décembre 2023, il est à jour des paiements concernant l’assurance habitation. Plusieurs procédures sont envisagées dans l’intérêt du locataire défaillant, notamment une demande visant à percevoir l’allocation supplémentaire d’invalidité et le dépôt d’une requête visant à instaurer une mesure de protection.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2026, délibéré prorogé au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 02 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société NEXSTONE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De même, aux termes du VII dudit article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, la société NEXSTONE a fait délivrer à Monsieur [L] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3.754,68 euros ainsi que l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges dus au 1er novembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois visé au contrat de bail et dans le commandement, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2025.

A l’audience, Monsieur [L] [T] sollicite uniquement un délai pour pouvoir quitter les lieux et aucun délai de paiement. Il indique traverser une phase de dépression l’ayant conduit à abandonner la gestion de ses affaires personnelles. Il produit à l’audience un justificatif de ses ressources, à savoir une allocation d’aide au retour à l’emploi, attestant d’un versement à son profit de la somme de 11.326,36 euros entre le 02 décembre 2024 et le 03 novembre 2025 soit, une moyenne de 943,33 euros par mois. Toutefois, par courrier en date du 30 octobre 2025, Monsieur [E] [T] a été informé que ses droits ne seraient pas renouvelés et qu’il ne percevrait donc plus d’indemnités, sauf à ce qu’il dépose une demande d’allocation de solidarité spécifique. Il ne justifie pas avoir procédé à de telles démarches. Par ailleurs, le diagnostic social et financier indique qu’une demande visant à percevoir l’allocation supplémentaire d’invalidité et le dépôt d’une requête visant à instaurer une mesure de protection ont été envisagées au bénéfice de Monsieur [L] [T], sans que la preuve de ces démarches n’aient été rapportées. Par ailleurs, il confirme ne pas avoir la possibilité de régler sa dette et ne pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant.

Dès lors, le défendeur ne justifiant d’aucune démarche d’aide sociale ni de recherche d’emploi lui générant un revenu afin de solder sa dette locative, aucun délai de paiement ne pourra lui être accordé ni aucune suspension du jeu de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [L] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les délais pour quitter le logement

L’article L412-3 du code des procédures d’exécution précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Monsieur [L] [T] demande l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’en mars 2026 afin de lui permettre de se reloger.

Pour sa part, la société NEXSTONE s’oppose à l’octroi de délais et indique que le maintien de Monsieur [L] [T] dans les lieux entraîne des problèmes de sécurité en ce sens que le logement qu’il occupe est à destination des gardiens du site, fonction que ce dernier n’exerce plus depuis le mois de mai 2023 suite à un licenciement, et que ledit logement se situe dans une zone sécurisée de la carrière.

En l’espèce, il résulte effectivement des clauses particulières du contrat de bail que “la durée du bail est liée à celle du contrat de travail et que dans l’hypothèse de cessation du contrat de travail (par suite de démission ou de licenciement), le bailleur reprendra les lieux moyennant le respect d’un préavis de 3 mois”.

Or, les pièces produites par le bailleur démontrent que Monsieur [L] [T] n’exerce plus son emploi depuis mai 2023, que le logement, qui est celui du gardien se situe à l’intérieur de la carrière dans une zone sécurisée.

Par ailleurs, Monsieur [L] [T] ne justifie d’aucune démarche de relogement permettant de quitter ce domicile octroyé dans le cadre d’un contrat accessoire à son ancien contrat de travail.

En conséquence, sa demande de délai pour pouvoir quitter les lieux ne peut être que rejetée.

Ainsi, passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à l’expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 5 février 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 5 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société NEXSTONE justifie dans son principe de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 4.242,84 euros arrêtée au 04 février 2025, compte tenu des impayés de loyers entre le mois de décembre 2023 et le 04 février 2025.

Le locataire n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [T] au paiement de la somme de 4.242,84 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 04 février 2025 (terme de février inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [L] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge du défendeur les sommes exposées par la société NEXSTONE dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de rejeter la demande de la société bailleresse sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 25 janvier 2013 entre la SNC CARRIERE BAUDOUIN devenue la société NEXSTONE par décision d’associé du 26 décembre 2024 et Monsieur [L] [T] portant sur un local à usage d’habitation situé 13 lieu-dit La Vassière à MONTSURVENT (50200), à la date du 5 février 2025 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux de Monsieur [L] [T] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de qunize jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société NEXSTONE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la société NEXSTONE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail à compter du 5 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, et susceptible de révision conformément au contrat ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à payer à la société NEXSTONE la somme de 4.242,84 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 04 février 2025 (terme de février inclus) avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] aux dépens de l’instance comme visé dans la motivation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé publiquement et prononcé par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIÈRE

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION