4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° : N° RG 25/00488 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MKOA

AFFAIRE : S.C.I. FONCIAIRE RU 01/2011 C/ [S], [D]

Le : 18 Septembre 2025

Copie exécutoire

à :

la SELARL FESSLER & ASSOCIES

Copie certifiée conforme à :

Monsieur [H] [S]

Madame [P] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 18 SEPTEMBRE 2025

Par M. Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIAIRE RU 01/2011

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Géraldine CAVAILLES de la SELARL FESSLER & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [H] [S]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [P] [D],

emeurant [Adresse 2]

non comparante

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 20 Mai 2025 tenue par M. Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 18 Septembre 2025, date à laquelle Nous, M. Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 3 novembre 2023 consenti par la SCI FONCIERE RU 01/2011 à monsieur [H] [S] et à madame [P] [D] ces derniers ont pris en location un logement à GRENOBLE, [Adresse 1].

Par acte d’huissier en date du 27 février 2025 le bailleur a assigné les défendeurs en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à lui payer :

La somme de 5 114,87 euros au titre de l’arriéré des loyers,Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 mai 2025, le bailleur a actualisé sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 8 399,24 euros. Monsieur [H] [S], comparant en personne, demande des délais pour apurer le solde.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation susvisée a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique-27 février 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà de laquelle les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuls est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 14 novembre 2024 ;

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de six semaines ;

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 31 décembre 2024 ;

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date de l’audience, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 8 399,24 euros. Les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Eu égard au montant de la dette, et aux reprises partiels de paiement il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des défendeurs, occupants sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible, sauf l’effet de décisions pouvant être prises dans le cadre de la procédure de surendettement ;

Les défendeurs seront par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenus solidairement de payer au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, le défendeur sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer susvisé;

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 200 euros sera due par les défendeurs et sera allouée de ce chef au demandeur. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 31 décembre 2024 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS solidairement monsieur [H] [S] et madame [P] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011, la somme de 8 399,24 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés a la date de l’audience outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que monsieur [H] [S] et madame [P] [D] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 2099 euros le 5 de chaque mois pendant 4 Mois, en plus du paiement du loyer et des charges courantes, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS la SCI FONCIERE RU 01/2011 à procéder à l’expulsion de monsieur [H] [S] et madame [P] [D] et de tout occupant de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 4],

CONDAMNONS solidairement monsieur [H] [S] et madame [P] [D] à payer au bailleur une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS solidairement monsieur [H] [S] et madame [P] [D] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 la somme de 200 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS in solidum monsieur [H] [S] et madame [P] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer susvisé.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 18 SEPTEMBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Jean-Yves CAMOZ