4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01265 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MRFF

AFFAIRE : S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE D’HLM C/ [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 04 DECEMBRE 2025

rendue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

ICF SUD EST MEDITERRANEE SA D’HLM, SA dont le siège social est sis 118/124 Boulevard Vivier Merle – Immeuble ANTHEMIS – 69003 LYON 03

représentée par Maître Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [V] [O], demeurant 17 Rue Ernest Hareux – Numéro 152 – 38000 GRENOBLE

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 tenue par Madame Sabrina NECHADI, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 04 Décembre 2025, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE:

Par contrat de bail en date du 2 février 2022 consenti par la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, Madame [V] [O] a pris en location un logement situé à 17 rue Ernest Hareux, Lumière Alpine – 38000 GRENOBLE moyennant un loyer mensuel de 302,46 €, outre 79,39 € au titre des charges.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 8 juillet 2025 délivré à Etude, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner en référé Madame [V] [O] à l’audience du 07 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail au 28 mai 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [V] [O] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la locataire à lui payer à titre provisionnel :

— la somme de 1 515,48 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 28 mai 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit ;

— Condamner Madame [V] [O] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 7 octobre 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE représentée par son Conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 octobre 2025 à la somme de 294,68 euros. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiements sollicités par la locataire.

Madame [V] [O] comparait en personne. Elle reconnaît la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle déclare avoir repris son emploi en mi-temps thérapeutique après trois ans en arrêt maladie. Elle indique qu’elle perçoit un salaire de 2 000 euros par mois et qu’elle n’a pas d’allocation logement. Elle souligne qu’elle a repris le paiement intégral du loyer. Elle propose de régler l’arriéré locatif en versant la somme de 80 euros par mois.

Madame [V] [O] ne s’est pas présentée à l’enquête sociale diligentée par la Préfecture en prévention des expulsions locatives prévue par la loi n°98-657 du 29 juillet 1998.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, la présidente ayant informé la demanderesse que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Madame [V] [O] comparaît en personne.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 8 juillet 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 9 juillet 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Conformément à l’avis rendu n° 15007 P+B le 13 juin 2024 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié à la locataire le 19 mars 2025 pour la somme de 1 206,08 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 28 février 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 19 mai 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la résolutoire :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 6 octobre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 294,68 euros (mois de septembre 2025 compris) au paiement de laquelle sera condamnée Madame [V] [O] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Madame [V] [O] qui a repris le paiement du loyer en réglant la somme de 500 euros au bailleur le 3 octobre 2025, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, sollicite des délais de paiement et propose d’apurer l’arriéré locatif à hauteur de 80 euros par mois.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités à l’audience par Madame [V] [O].

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, à la reprise du paiement de loyer intégral ; aux propositions de règlement de Madame [V] [O] et à l’accord du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [O], occupante sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Madame [V] [O] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenue de payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame [V] [O] sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet, du commandement de payer et de la saine de la CCAPEX.

L’équité n’appelle pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, la somme provisionnelle de 294,68 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 7 octobre 2025 (mois de septembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [V] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 4 mensualités, soit 3 mensualités de 80 € chacune, puis une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré, restés impayés sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux sis 17 rue Ernest Hareux, numéro 152, Lumière Alpine – 38000 GRENOBLE, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [V] [O] soit condamnée à verser à titre provisionnel à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail pour le logement, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis;

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;

CONDAMNONS Madame [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci à la Préfecture, du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire le 04 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sabrina NECHADI, vice-présidente des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire, et par Madame Mélinda RIBON, greffière.

La greffière, La Vice-Présidente des Contentieux

de la Protection statuant en référé,