TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

4ème chambre civile

N° RG 23/00493 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LCER

N° :

NC/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN

ROGUET BONZY POLZELLA

M^e Agnès ORIOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 06 Mai 2025

RENVOI M. E.E. le 19 Juin 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. JSK société JSK sous l’enseigne ONENESS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Agnès ORIOT, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 11 Mars 2025 Nous, Nathalie CLUZEL, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 8 Avril 2025, prorogé au 06 Mai 2025, date à laquelle nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS – PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SAS JSK est locataire de Monsieur [G] [U] au titre d’un bail commercial, portant sur un local à usage commercial situé au [Adresse 2], dans lequel cette société exerce l’activité de débit de boissons, sandwicherie, casse-croûtes, plats du jour, restauration rapide, sur place et à emporter.

Signé initialement par acte authentique en date des 30 septembre et 27 octobre 1980, le bail a été renouvelé au 1er avril 2016 pour une période de 9 années pour se terminer le 31 mars 2025.

Par une ordonnance du 24 mai 2017, le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2017, accordant toutefois des délais et une suspension des effets des effets de la clause.

Le 31 octobre 2022, par voie recommandée, le conseil de la SAS JSK a mis en demeure le bailleur, Monsieur [G] [U], d’avoir à assumer le coût des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite obligatoires au titre de son obligation de délivrance.

La société JSK a pris contact avec un architecte DPLG et coordinateur SPS, et celui-ci a fixé en juillet 2020 le coût des travaux de mise aux normes à la somme de 78 881 € TTC, sous réserve de l’actualisation de ce montant compte tenu de l’augmentation du coût des matières premières.

Monsieur [G] [U] a donc été mis en demeure d’avoir à prendre en charge le coût de ces travaux.

Le 6 janvier 2023, Monsieur [G] [U] a fait délivrer un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 6.906,68 euros.

Par assignation en date du 25 Janvier 2023, la société JSK a formé opposition à son commandement, à l’occasion de laquelle elle sollicite :

A titre principal,

— JUGER nul le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 janvier 2023

A titre subsidiaire,

— JUGER que le commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire en date du 6 janvier 2023 a été délivré de mauvaise foi et que Monsieur [G] [U] ne peut donc s’en prévaloir.

Reconventionnellement,

— CONDAMNER Monsieur [G] [U] à payer la somme de 78.881 €, sauf à parfaire, correspondant au montant des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite à la charge du bailleur.

— CONDAMNER Monsieur [G] [U] d’avoir à rembourser à la SAS JSK l’ensemble des charges indument facturées sur la période de 5 ans.

En tout état de cause,

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire et accorder les plus larges délais de paiement à la SAS JSK

— CONDAMNER Monsieur [G] [U] à payer à la SAS JSK la somme de 5.000 € au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Entre-temps, la société JSK a réglé par virement à Monsieur [U] la somme de 1.457,66 € le 14 février 2023 et la somme de 1.457,66 € le 14 mars 2022.

Au terme de ses conclusions au fond, Monsieur [U] sollicitait que le tribunal judiciaire de GRENOBLE confirme la validité du commandement de payer et partant constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne l’expulsion de la SAS JSK du local commercial pris à bail et la condamne à titre provisionnel au paiement des causes du commandement, outre une indemnité d’occupation jusqu’à complet départ. Il sollicite en outre le rejet des demandes formulées par la société JSK tendant à obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des demandes reconventionnelles.

La société JSK a sollicité par conclusions d’incident qu’une expertise judiciaire soit diligentée.

Par ordonnance du 28 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une expertise aux frais avancés de la demanderesse et désigné monsieur [L] [H] pour y procéder. Les frais et dépens ont été réservés.

Par conclusions d’incident, dont les dernières ont été notifiées le 05/03/2025, et à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, monsieur [U] a saisi le Juge de la mise en état d’un incident par lequel elle demande, au visa de l’articles 789 du code de procédure civile, de :

— Condamner, par provision, la société JSK à verser la somme de 15.774,07 €, dont à déduire la somme résultant de la saisie cantonnée, à savoir 6.550,42 € en cours d’exécution, à titre provisionnel sur le montant des loyers dus, causes du commandement incluses ;

— La condamner à verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens de l’incident.

A l’appui de ses prétentions, monsieur [U] indique que la société JSK a poursuivi son positionnement de refus de payer les loyers, en sorte que l’impayé actualisé en mars 2025 se porte à 15.774,07 euros. Il souligne que l’expertise a commencé rapidement mais que monsieur [L], expert, a sollicité des pièces aux termes de sa première note du 19 février 2025, lesquelles avaient déjà été demandées par ses soins dès le mois de juin 2024. Il indique que la société JSK n’a toujours pas transmis ces pièces. Monsieur [U] estime que la société JSK « joue la montre » et craint un éventuel dépôt de bilan. Il rappelle que la mesure d’expertise sollicitée et ordonnée par le tribunal ne saurait être un motif pour la société JSK de ne pas payer ses loyers courants, sans parler des sommes dues en vertu du commandement visant la clause résolutoire.

Monsieur [U] soutient que les travaux de mise en conformité doivent être mis à la charge du preneur dans la mesure où il démontre d’une part qu’il a reproché au preneur le fait que des travaux aient été réalisés sans son accord, et d’autre part que ces travaux sont à l’origine de la non-conformité des locaux. Il précise à ce propos qu’il apporte la preuve de ce que les non-conformités relevées par l’architecte missionné par la société JSK dans son estimatif des travaux du 31 juillet 2020 sont imputables aux travaux réalisés par la société JSK sans autorisation, puisque le constat d’huissier réalisé à son initiative le 26 janvier 2016 démontre expressément que l’intérieur du local exploité par la SAS JSK a été refait en intégralité et alors que les normes actuelles en matière d’accessibilité des personnes à mobilité réduite étaient en grande majorité d’ores et déjà en vigueur, ce qui implique que les travaux ont été réalisés en méconnaissance des règles déjà en application.

Monsieur [U] fait ensuite valoir que le juge de l’exécution a cantonné la saisie-attribution diligentée en vertu de l’acte authentique de bail à la somme de 6.550,42 euros, outre les frais et intérêts à recalculer par le commissaire de justice, outre 1.200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et précise qu’à ce jour, cette décision n’a pas été exécutée par la SAS JSK malgré une demande officielle du 15 janvier 2025. Il considère qu’il est donc fondé à réclamer une somme équivalente aux loyers dû fin février 2025 dont à déduire la somme accordée par le juge de l’exécution.

Par dernières conclusions d’incident en réponse notifiées le 07/02/2025, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la société JSK demande de :

— JUGER l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle à toute condamnation de la locataire à payer une provision ;

— DEBOUTER Monsieur [G] [U] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétention,

— Le CONDAMNER au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le CONDAMNER aux entiers dépens.

La société JSK soutient qu’il existe des contestations sérieuses à ce que monsieur [U] puisse bénéficier d’une provision. Tout d’abord, elle indique que le montant des charges n’a pas été justifié pour les années 2020, 2021 et 2022 s’agissant de la taxe des ordures ménagères notamment. Elle ajoute que le bail ne prévoit d’ailleurs pas de provision sur charge et qu’aucune régularisation n’a jamais été effectuée. Elle affirme que l’inventaire des charges prévu par la Loi Pinel n’a pas été dressé et lui donne le droit de ne pas payer les charges, voire de

solliciter une répétition sur 5 ans, ce qui fonde l’opposition au commandement de payer.

En tout état de cause, la société JSK fait valoir qu’elle a déjà réglé 17.491,92 euros depuis janvier 2023 sur 25.000 euros de loyer dus et qu’il ne peut lui être demandé plus au regard de la contestation portant sur les charges, outre qu’elle considère que cette créance n’est pas certaine pour le bailleur en raison de l’exception d’inexécution et de l’estimation des travaux qui devront être mis à sa charge à hauteur de 78.881 euros, pour lesquels monsieur [U] a déjà été mis en demeure. Il rappelle à ce sujet, pour fonder sa contestation, que le bailleur a une obligation de délivrance qui l’oblige à remettre au preneur un local conforme à sa destination, c’est-à-dire à l’activité spécifiée dans le contrat de bail commercial, et que, la jurisprudence considère qu’en application de l’article 1719-2 du code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulations contraires expresses, à la charge du bailleur qui doit supporter la mise en conformité des loyers à leur destination contractuelle.

La société JSK ajoute que le bailleur a fait délivrer un congé sans offre de renouvellement pour faute pensant pouvoir utiliser des motifs fallacieux pour expulser sa locataire sans l’indemniser alors qu’il viole son obligation de délivrance, en sorte que la locataire est fondée à soulever l’exception d’inexécution s’agissant du solde de loyers dus.

L’affaire a été plaidée à l’audience d’incident du 11/03/2025 et mise en délibéré au 08/04/2025 prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Conformément au I de l’article 17 du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, les modifications apportées à l’article 789 par ce décret entrent en vigueur le 1er septembre 2024. Elles sont applicables aux instances en cours à cette date.

Conformément à l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les dispositions des 3° et 6° de l’article 789 qui résultent de ce décret sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Sur la demande de provision

Il résulte du texte ci-dessus que la demande de provision ne peut prospérer que dans la limite de ce qui n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte du décompte fourni par monsieur [U] que les impayés de la société JSK se montent à 15.774,07 euros à la fin du mois de février 2025, charges comprises.

La société JSK soutient que le bail ne respecte pas loi Pinel et que les charges n’ont fait l’objet d’aucune justification ni régularisation. De fait, comme l’a souligné le juge de l’exécution, la clause du bail initial, renouvelé aux mêmes conditions, et ne présentant aucune ambiguïté ou difficulté d’interprétation, doit être réputée non écrite en ce qu’elle ne précise pas de manière précise et limitative les charges, taxes, impôts ou redevances mis à la charge du preneur. Il existe donc une contestation sérieuse à ce que le juge de la mise en état puisse considérer la créance de charge comme évidente, certaine, liquide et exigible.

En revanche, la créance de loyers découlant de la délivrance du local est due, sauf pour le preneur à démontrer un défaut de délivrance qui l’aurait empêché d’exploiter son fond. Or, si la société JSK invoque une exception d’inexécution du fait de la nécessaire mise aux normes des locaux qui pèserait sur le bailleur, il convient de relever d’une part, qu’elle ne fait nullement état de l’impossibilité pour elle d’exploiter, d’autre part, que ce point fait l’objet d’une expertise afin de déterminer notamment la nature des travaux nécessaires pour la mise aux normes, en tenant compte des travaux effectués par la société JSK elle-même, lesquels peuvent avoir un impact sur l’imputabilité d’une éventuelle non-conformité. Dès lors, cette question, qui relève de l’appréciation du juge du fond, n’est en l’état pas tranchée. Les éléments au dossier ne permettent pas de démontrer qu’une telle inexécution sera retenue. Elle ne peut donc faire échec à l’attribution d’une provision relative à la créance de loyer qui est, elle, liquide et certaine puisque constituant la contrepartie de la mise à disposition du local exploité.

Le juge de l’exécution a cantonné la saisie-attribution diligentée en vertu de l’acte authentique de bail à la somme de 6.550,42 euros arrêtée au loyer à échoir du 2ème trimestre 2024, outre les frais et intérêts à recalculer par le commissaire de justice. Cependant, il indique avoir tenu compte pour cantonner la saisie, tant des versements directs effectués par la preneuse, à hauteur de 17.491 euros, que du fait que la créance de charge ne pouvait être prise en compte.

Partant, le bailleur sollicitant désormais les loyers des deux autres trimestres 2024 et du premier trimestre 2025 aux termes du dernier décompte (pièce 24) qui n’ont pas été pris en compte par le juge de l’exécution, est légitime à se voir allouer une provision à hauteur de 5.338,32 euros, en tenant compte des sommes directement payées depuis le 12/04/2024 et après déduction des charges.

Sur les frais et dépens

La société JSK, qui succombe à l’incident, sera condamnée aux dépens.

Il convient en outre de la condamner à payer à la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance d’incident.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Nathalie CLUZEL, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNONS la SAS JSK à payer à monsieur [U] [G] une provision, à valoir sur la somme totale due pour les loyers arrêtés au loyer à échoir du 1er trimestre 2025, de 5.338,32 euros ;

CONDAMNONS la SAS JSK à payer à monsieur [U] [G] la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS JSK aux dépens ;

RENVOYONS à l’audience de mise en état du 19 juin 2025 pour conclusions des parties sur le rapport d’expertise, précision faite qu’un rappel sera fait à monsieur l’expert.

PRONONCÉE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Béatrice MATYSIAK Nathalie CLUZEL