TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MHRL

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Mai 2025

à : M et Mme [L]

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Mai 2025 aux défendeurs

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [L]

né le 22 Septembre 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [O] [R] épouse [L]

née le 28 Décembre 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [X] [G]

née le 31 Mars 1998 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [Z] [U] [D]

né le 25 Septembre 2002 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 18 Mars 2025 tenue par M^me Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu le demandeur, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Mai 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 30 avril 2024, M. [I] [L] et Mme [O] [R] épouse [L] (le bailleur) a donné à bail à Mme [X] [G] (la locataire) un logement situé à [Adresse 4].

M. [Z] [D] s’est engagé le 28 avril 2024 en qualité de caution du paiement des loyers.

Par acte d’huissier du 16 et 22 janvier 2025 le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [G] et M. [Z] [D] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [X] [G] et M. [Z] [D] à payer :

— la somme de 1 136,00 euros à valoir sur l’arriéré de loyer arrêté au 08 novembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges majorée de 10 %, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum Mme [X] [G] et M. [Z] [D] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 500,00 euros au titre à titre de dommages et intérêts.

La locataire ne s’est pas rendue à l’enquête sociale prévue par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 18 mars 2025, le bailleur n’a pas actualisé sa créance et maintient sa demande de 1 136,00 euros. Il indique que la locataire a repris le paiement du loyer à partir de novembre 2024. Il est néanmoins d’accord pour accorder des délais si la locataire verse au minimum 100 € en plus du loyer.

A la même audience, Mme [X] [G] et M. [Z] [D] qui n’ont pas été cités à personne, n’ont pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation du 16 janvier 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 16 janvier 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint.

Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à Mme [X] [G] le 28 novembre 2024 pour la somme de 568,00 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 16 octobre 2024.

Ce commandement avec sommation de payer a été dénoncé à la caution le 18 novembre 2024.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées à l’issue du délai légal au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 9 janvier 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause :

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 31 janvier 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 1 136,00 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 code civil qui limite à 2 ans, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience a été repris. Un délai de paiement sera donc accordé tel que défini dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [G], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Dans ce cas, au titre de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, sera payable jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande de séquestre des meubles :

En application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion.

Il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions que celles déjà prévues par le code des procédures civiles d’exécution, comme le sait bien le bailleur.

Sur la clause pénale :

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause du contrat qui autorise le bailleur à percevoir des amendes, ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location.

En l’espèce le contrat de bail ne prévoit pas de majoration et en tout état de cause, cette clause serait illégale.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée est rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de Mme [X] [G] et M. [Z] [D].

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS ;

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 janvier 2025 ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 9 janvier 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [Z] [D] à payer à M. [I] [L] et Mme [O] [R] épouse [L], la somme de 1 136,00 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2025 (mois de janvier compris), outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision ;

DIT que Mme [X] [G] et M. [Z] [D] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 120,00 euros le 5 de chaque mois pendant 12 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité ;

et, dans ce cas :

AUTORISE M. [I] [L] et Mme [O] [R] épouse [L] à procéder à l’expulsion de Mme [X] [G] et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [G] et M. [Z] [D] à payer à M. [I] [L] et Mme [O] [R] épouse [L] une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [G] et M. [Z] [D] à payer à M. [I] [L] et Mme [O] [R] épouse [L] la somme de 500,00 euros, sans intérêt, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [G] et M. [Z] [D] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 novembre 2024.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 MAI 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Françoise SILVAN