TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 24/03274 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L4OW

Copie exécutoire

délivrée le : 15 Janvier 2026

à :

Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD

Copie certifiée conforme

délivrée le :15 Janvier 2026

à :

M^e Johanna ALFONSO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame, [S], [X]

demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Johanna ALFONSO, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

S.A.S.U. SDH

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier, en présence de Mme, [R], [F], auditrice de justice et de Mme, [D], [W], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 16 novembre 2001 consenti par la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Madame, [S], [X] et Madame, [Y], [M] ont pris en location un logement et un garage situé, [Adresse 3].

Des difficultés se sont fait jours entre locataires et bailleur au sujet du chauffage au cours de l’hiver 2019 et d’autres troubles de jouissance au sein de l’appartement.

Madame, [Y], [M] est décédé le 1er février 2022.

Des difficultés sont apparues alors concernant le règlement du loyer

Par acte d’huissier en date du 6 septembre 2022, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait assigner en référé Madame, [S], [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir constater le résiliation du bail, de solliciter l’expulsion de la locataire et sa condamnation à un arriéré de loyer.

Madame, [S], [X] a quitté les lieux loués.

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 30 novembre 2022 pour le logement et le garage.

Par ordonnance en date du 4 mai 2023, le juge des contentieux du Tribunal Judiciaire de Grenoble a :

— Constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 août 2022,

— Constaté le désistement de la demande d’expulsion, devenue sans objet du fait du départ de la locataire ;

— Fixé une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

— Condamné Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamné Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3765,50 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2022 (mois de novembre compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— Dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

— Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de la la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITATau titre des dégradations locatives,

— Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de dommages et intérêts et de compensation de Madame, [X], [S],

— Rejetté toutes les autres demandes,

— Condamné Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 300 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

— Condamné Madame, [S], [X] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Madame, [S], [X] a fait appel de cette ordonnance mais n’a finalement pas soutenu cet appel.

C’est dans ces conditions que Madame, [S], [X] a assigné par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT devant le Tribunal Judiciaire de Grenoble, au fond cette fois-ci, aux fins de voir notamment imputer sur la dette locative les sommes dues selon Madame, [S], [X] au titre de son préjudice de jouissance.

Le tribunal Judiciaire s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection.

L’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 6 novembre 2025 durant laquelle Madame, [S], [X] représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir, avec exécution provisoire :

— Déclarer Madame, [X], [M] recevable et bien fondée en son action, fixer la dette de loyer et charges du 1er Février 2022 au 29 Août 2022 sous déduction des versements CAF à 1977,71€, Sous réserve du justificatif par la SDH d’une part du calcul de la CAF, d’autre part du calcul du loyer de solidarité, et à déduire encore le dépôt de garantie initial (362,81€) soit net 1977,71€,

— Fixer la créance de la locataire en réparation de l’ensemble de ses préjudices à 13000€.

— Ordonner la compensation,

— Condamner en conséquence la SDH à payer à Madame, [X], [M] la somme de 11022,29€,

— Débouter pour le surplus la SDH de l’intégralité de ses demandes,

— Dire et Juger que la SDH devra supporter l’ensemble des frais d’huissier et de la procédure de référé,

— Condamner encore la SDH à payer à Madame, [X], [M] une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 CPC, outre les dépens.

Lors de cette même audience, la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du juge des contentieux de la protection de voir :

— ECARTER des débats les pièces n° 47 à 51 visées par Mme, [X] dans son assignation introductive

— CONFIRMER l’ordonnance du 04 mai 2023 en ce qu’elle a notamment :

Constaté la résiliation du bail (habitation + garage) liant la SDH à Mme, [X], [S] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 14 août 2022,Jugé que Mme, [X] était tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 30 novembre 2022Fixé ladite indemnité à compter de la résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, avec faculté d’indexation aux mêmes conditions que le bailCondamné Mme, [X] à payer à la SDH au paiement de l’arriéré locatif, de charges et d’indemnité d’occupation confondu à cette date, soit la somme actualisée et définitive de 3.312,62 €, outre intérêts- CONDAMNER Mme, [X] à payer à la SDH la somme de 37,02 € au titre des dégradations locatives,

— DEBOUTER Mme, [X] de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

— CONDAMNER Mme, [X] à payer à la SDH la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur l’absence de communication des pièces n°47 à 51

L’article 132 du Code de procédure civile dispose que « la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance ». Le second alinéa ajoute que « la communication des pièces doit être spontanée ».

Le juge doit s’assurer de la communication des pièces par les parties.

La preuve de la communication doit ressortir des pièces de la procédure ou du bordereau de communication. Si bien que lorsqu’une partie conteste la communication d’une pièce, il incombe au juge de rechercher si ladite pièce avait été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire des parties. Lorsqu’aucun élément ne permet de s’assurer que les pièces litigieuses ont bien été communiquées, celles-ci doivent être écartées des débats.

Il appartient au juge de respecter et de faire respecter le principe de la contradiction; sous cet éclairage, il lui appartient de s’assurer que chaque partie a bien communiqué ses pièces à l’adversaire d’une part en imposant la communication des pièces et, d’autre part, en ne statuant que sur les éléments du procès qui ont été connus des parties et contradictoirement débattus.

L’article 135 du Code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, il est établi que Madame, [S], [X] mentionne dans le bordereau joint à son assignation de nouvelles pièces n°47 à 51 qui n’étaient pas mentionnées lors de la précédente procédure de référé.

Il est également établi que la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie avoir sollicité la communication des ces pièces à trois reprises par trois courriers officiels des 22 mars, 25 mars et 26 mars 2025 et indique ne pas en avoir eu connaissance.

En revanche, il n’apparaît pas que ces pièces aient finalement été communiquées ni qu’elles aient pu être débattues contradictoirement, il y a donc lieu de les écarter des débats.

2. Sur la résiliation du bail et le point de départ de l’indemnité d’occupation

Madame, [S], [X] admet que le bail est résilié depuis le 14 août 2022 du fait de la mise en jeu de la clause résolutoire.

Il est constant que lorsque le contrat de bail cesse, le locataire doit restituer les lieux au bailleur, cette restitution étant caractérisée par la remise des clés au bailleur et non par la seule libération des lieux.

La remise des clés au bailleur ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir doit être effective. Il n’appartient pas au bailleur de faire des diligences pour obtenir les clés.

Le simple départ matériel du locataire est insuffisant. Tant que les clés ne sont pas restituées, le locataire, qui est considéré comme se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien.

En l’espèce il est établi par l’état des lieux d’entrée que trois clés ont été confié aux locataires, le pré-état des lieux sortant mentionne la restitution de deux clés le 19 octobre 2022 et l’état des lieux sortant du 30 novembre 2022 mentionne également la restitution de deux clés. Il y a lieu de considérer que l’ensemble des clés ont été restitué le 30 novembre 2022, le pré-état des lieux devant permettre à l’occupante de procéder à d’éventuelles remise en état.

3. Sur la dette de loyer

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés à compter du décès de Madame, [Y], [M].

En effet, il apparaît sur le décompte du bailleur un dernier règlement de la tutelle de la cotitulaire du bail le 11 janvier 2022 et suite à ce règlement le solde de la locataire sera toujours débiteur. Les seuls encaissements provenant des versement APL de 137,46 euros puis revalorisés à compter du 1er février 2022 ce qui a donné lieu au versement de la somme de 466,92 euros bien mentionnée dans le décompte.

Il convient de déduire les frais pour un montant de 331,62 euros.

S’agissant du dépôt de garantie mentionné dans le bail d’un montant de 2379,88 francs, soit 362.67 euros il n’apparaît pas sur le décompte produit par le bailleur et la locataire ne justifie pas de son versement de sorte qu’il n’y a pas lieu de le déduire des sommes dues.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 30 novembre 2022, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 3 765,50€ au paiement de laquelle sera condamnée Madame, [S], [X], outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux de la locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Madame, [S], [X] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 14 août 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux le 30 novembre 2022.

4. Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

A ce titre, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 précise que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe à ce décret énumère une liste non-limitative des réparations ayant le caractère de réparations locatives et incombant donc à ce titre au locataire.

Madame, [X] allègue d’un préjudice de jouissance qui viendrait en compensation de sa dette, voire de l’indécence du logement qui l’aurait dispensée de payer le loyer.

Madame, [X] produit un courrier en date du 12 mars 2021 où elle mentionne auprès de son bailleur un préjudice de jouissance au motif :

— Qu’elle aurait été privée de chauffage durant trois mois à compter du 16 octobre 2019 ;

— Que le chauffage aurait ensuite dysfonctionné en la mi-janvier 2020 date du remplacement du de l’accumulateur et le déplacement du thermostat en février 2021 ;

— Qu’elle n’a pas pu utiliser son garage pendant une longue période en raison du dysfonctionnement de la porte de ce dernier.

Elle produit également un courrier de son conseil en date du 1er juillet 2022 qui reprend simplement ces éléments.

Néanmoins, si la SDH reconnaît des difficultés liées au chauffage, courant octobre 2019, elle produit plusieurs courriers qui permettent d’établir qu’elle a diligenté des réparations à plusieurs reprises, soulignant que certaines venaient seulement répondre à des exigences particulières de Madame, [X], tel qu’avoir un thermostat extérieur alors que le radiateur comportait un thermostat interne ou comprendre le fonctionnement de l’accumulateur et du thermostat.

S’agissant de la porte du garage, le préjudice allégué ne saurait la dispenser de payer le loyer afférant au logement, outre que la SDH rappelle à plusieurs reprises dans ses courriers de réponses à madame, [X] qu’elle n’a pas permis à l’entreprise missionnée d’intervenir.

Madame, [X] n’apportant aucun autre élément de preuve sur l’existence, l’intensité et la persistance des difficultés de chauffage ou l’existence et la durée du mauvais fonctionnement de la porte de garage et n’ayant fait aucune démarche pour être autorisée judiciairement à ne pas payer ses loyers, il sera considéré qu’elle échoue à prouver le trouble de jouissance et l’indécence alléguée et elle sera déboutée de ses demandes sur ce fondement.

Sur le trouble dans les conditions d’existence et la vie personnelle

Madame, [X] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros du fait de trouble dans les conditions d’existence et la vie personnelle et de son préjudice moral.

La SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT conteste l’ensemble de ces préjudices. Il apparaît au travers des échanges entre les parties que des difficultés sont apparues dans le logement et au niveau de la porte du garage qui ont conduit le bailleur à faire intervenir des entreprises de réparations à plusieurs reprises et que Madame, [X] s’est trouvée dans une certaine difficulté administrative lors du décès de sa mère sans que cela soit imputable à son bailleur.

Madame, [X] ne justifie par aucun élément ce trouble dans les conditions d’existence et la vie personnelle et de ce préjudice moral et elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur les dégradations locatives

Le locataire est tenu, conformément à l’article 7 c), notamment de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La SDH réclame paiement de 37,02 euros tel que mentionnée dans le document « indemnité de préjudice » en date du 19 octobre 2022 et signé par Madame, [X] qui mentionne les murs de la cuisine.

Néanmoins, cette attestation ayant été rédigé au cours du pré état des lieux du 19 octobre 2022 et l’état des lieux du 30 novembre 2022 ne mentionnant aucune dégradations des murs de la cuisine, le bailleur échoue a apporter la preuve de la dégradation et il sera débouté de sa demande sur ce point.

5. Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Madame, [S], [X] sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 14 juin 2022.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile à hauteur de 500 euros.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 août 2022,

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 août 2022 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux intervenue le 30 novembre 2022,

CONDAMNE Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, la somme de 3 765,50 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 novembre 2022 (mois de novembre compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

DEBOUTE la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande au titre des dégradations locatives,

DEBOUTE Madame, [S], [X] de ses demandes de dommages et intérêts et de compensation au tire de son trouble de jouissance,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame, [S], [X] à payer à la SOCIETE DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 500 euros sans intérêt en application de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Madame, [S], [X] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2022.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 15 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Alice DE LAFFOREST