TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

6ème chambre civile

N° RG 25/04556 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MRQC

N° :

DH/MD

Copie exécutoire :

Copie :

Délivrée

à :

Maître Simon BERGERAS de la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER

M^e Alain GONDOUIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE JURIDICTIONNELLE

du 05 Mai 2026

ENTRE :

DEMANDEURS

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Simon BERGERAS de la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [A] [X]

né le 21 Août 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Simon BERGERAS de la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [C] [H]

née le 20 Juillet 1961 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Simon BERGERAS de la SELARL AABM AVOCATS ASSOCIES BERGERAS-MONNIER, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Société JUMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Alain GONDOUIN, avocat au barreau de GRENOBLE

Société SAVEURS D’ORIENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

Maître Maître [E] [Z], mandataire judiciaire de la SAS SAVEURS D’ORIENT, demeurant [Adresse 3]

défaillant

D’AUTRE PART

A l’audience d’incident du 17 Mars 2026 Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier,

Après avoir entendu les avocats en leurs explications, nous avons renvoyé le prononcé de la décision au 05 Mai 2026, date à laquelle nous avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte de vente du 28 juillet 1986, monsieur [A] [X] a acquis un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] devenu lot n°26 par modification du règlement de copropriété du 18 octobre 2005.

Par acte de vente du 09 février 2022, la SCI Juma a acquis deux magasins réunis pour ne former qu’une seule et même unité commerciale correspondant aux lot n°18 et 19 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à Grenoble (38000).

Par acte de partage du 22 mai 2023, madame [C] [H] est devenue propriétaire d’un appartement et d’une cave correspondant au lot n°21 dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].

La SCI Juma a donné à bail à la SAS Saveurs d’Orient les locaux commerciaux n°18 et 19 pour une activité de restauration traditionnelle.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 septembre 2022, la demande de modification du règlement de copropriété concernant l’interdiction d’une activité de bar dans l’immeuble faite par la SCI Juma a été rejetée.

Par courrier du 09 décembre 2024, le conseil syndical a mis en demeure la SAS Saveurs d’Orient et la SCI Juma de respecter l’interdiction du règlement de copropriété d’exercer une activité de bar au sein de la copropriété.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2025, monsieur [A] [X] a été désigné en qualité de syndic non-professionnel et madame [C] [H] a été élue présidente du conseil syndical.

Le 26 mars 2025, une étude d’impact sonore a été réalisée, démontrant que les émergences sonores générées par le commerce de la SAS Saveurs d’Orient dépassent les valeurs fixées par la règlementation lorsque le système de sonorisation est poussé au maximum.

Par courrier du 11 juin 2025, la mairie de [Localité 1] a informé madame [C] [H] que la préfète de l’Isère avait été contacté pour que des sanctions administratives soient prises.

Par jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Grenoble a prononcé la liquidation judiciaire simplifiée de la SAS Saveurs d’Orient.

Par courrier du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a informé maître [E] [Z], ès qualité de liquidateur de la SAS Saveurs d’Orient, de la situation.

Le 08 août 2025, maître [E] [Z] a confirmé à la SCI Juma la résiliation du bail conclu avec la SAS Saveurs d’Orient.

Par acte de commissaire de justice du 11 août 2025, le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] ont assigné la société Juma, la SAS Saveurs d’Orient et maître [E] [Z] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de :

— JUGER que le règlement de copropriété interdit l’exploitation d’une activité de bar au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— JUGER que la SAS SAVEURS D’ORIENT a exploité une activité contraire au règlement de copropriété ;

— JUGER que la SCI JUMA a manqué à ses obligations en qualité de copropriétaire en permettant à la SAS SAVEURS D’ORIENT d’exercer une activité contraire au règlement de copropriété ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [Z], liquidateur judiciaire, à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté pour son syndic en exercice, la somme de 8 000 € en réparation du préjudice subi ;

— JUGER que la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT sont responsables des préjudices subis par Monsieur [X] et Madame [H] ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [W], liquidateur judiciaire, à régler à Monsieur [X] et Madame [H] la somme de 10 000 € chacun en réparation des préjudices subis ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [Z], liquidateur judiciaire, à régler au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [X] et à Madame [R] la somme de 3 000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [Z], liquidateur judiciaire, aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de signification de la présente ;

Le 03 novembre 2025, le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] ont formé un incident tendant à ordonner :

— JUGER recevables et bien fondées les demandes des concluants ;

— ORDONNER à la SCI JUMA et à la SAS SAVEURS D’ORIENT de respecter l’interdiction d’exploiter une activité de bar dans les locaux conformément à l’article 7 du règlement de copropriété ;

— INTERDIRE à la SCI JUMA de donner à bail les locaux pour une activité de bar prohibée par le règlement de copropriété jusqu’à la décision à intervenir sur le fond, sous astreinte de 3 000 € par jour de location prohibée ;

— INTERDIRE à la SAS SAVEURS D’ORIENT de céder son droit au bail pour une activité de bar, prohibée par le règlement de copropriété jusqu’à la décision à intervenir sur le fond, sous astreinte de 3 000 € par jour d’exploitation prohibée ;

— ENJOINDRE à Me [Z] es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SAVEURS D’ORIENT de veiller au respect de l’interdiction d’exploiter une activité de bar au sein de la copropriété, dans le cadre des opérations de liquidation et notamment en cas de cession du bail commercial et/ou d’un pas de porte, sous astreinte de 3 000€ par jour d’exploitation prohibée ;

— RAPPELER que le Tribunal judiciaire statuant sur le fond reste compétent pour la liquidation de l’astreinte prononcée par le Juge de la mise en état ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [Z], liquidateur judiciaire, à régler au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [X] et à Madame [R] la somme de 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement la SCI JUMA et la SAS SAVEURS D’ORIENT, prise en la personne de Me [Z], liquidateur judiciaire, aux entiers dépens.

Par acte du 26 novembre 2025, la SCI Juma a donné à bail à la SARL Mako les locaux commerciaux n°18 et 19 pour une activité de restauration sur place et à emporter à l’exclusion d’une activité de bar.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident notifiées par RPVA le 24 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] demandent au juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 789 du Code de procédure civile, L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution et les pièces versées au débat, de :

— JUGER recevables et bien fondées les demandes des concluants ;

— DONNER ACTE à la SCI JUMA de la signature le 26 novembre 2025 d’un bail commercial avec la société MAKO, pour l’exploitation d’un commerce de restauration sur place et à emporter à compter du 1er février 2026 rappelant l’interdiction d’exercer l’activité de bar dans les locaux objet à bail et prévoyant le règlement d’un pas de porte en compensation notamment de l’acquisition par le Preneur, de son côté d’un élément d’actif représenté par la propriété commerciale.

— DONNER ACTE aux concluants qu’ils se désistent de leurs demandes dans le cadre de cet incident à l’encontre de la SAS SAVEURS d’ORIENT prise en la personne de son liquidateur judiciaire ;

— JUGER que compte tenu des circonstances de l’espèce, il y a toujours lieux de statuer sur les demandes des copropriétaires et de la copropriété à l’encontre de la SCI JUMA, dans l’attente de la décision au fond à intervenir ;

— INTERDIRE à la SCI JUMA de donner à bail ou d’autoriser la cession de bail et/ou la sous location les locaux pour une activité de bar prohibée par le règlement de copropriété jusqu’à la décision à intervenir sur le fond, sous astreinte de 3 000 € par jour de location prohibée ;

— CONDAMNER la SCI JUMA à régler au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [X] et à Madame [R] la somme de 1 000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI JUMA aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions monsieur [X], madame [H] et le syndicat des copropriétaires rappellent que le règlement de copropriété prohibe les activités de bar. Or, la SAS Saveurs d’Orient a exploité une activité de bar dans les locaux de la SCI Juma ce qui a conduit à d’importantes nuisances sonores. Compte-tenu de la liquidation de la SAS Saveurs d’Orient et de la signature d’un nouveau bail avec un nouveau preneur, ils se désistent de leurs demandes à l’encontre de la SAS Saveurs d’Orient. Cependant, au vu de la précarité de la situation, l’absence de réponse du liquidateur et l’absence de garantie qu’un autre bail (ou une sous location) ne sera pas conclu avant la décision définitive au fond, ils maintiennent leurs demandes en vue de faire respecter les interdictions prévues par le règlement de copropriété.

En réponse, par conclusions notifiées par RPVA le 02 février 2026, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la société Juma sollicite du juge de la mise en état de :

— Débouter en raison des contestations plus que sérieuses le Syndicat de Copropriétaires, Monsieur [X] et Madame [H] de leur demande d’interdictions in futurum qui ne se justifie pas, et se heurte en l’état de la production du bail nouveau totalement conforme au respect de la destination de l’immeuble de manière incontestable à des contestations sérieuses ;

— Juger que les demandes résiduelles du Syndicat des Copropriétaires et des deux copropriétaires tendant à l’interdiction in futurum se heurtent à une contestation sérieuse.

— Juger irrecevables les demandes de Monsieur [X] qui n’a pas justifié de son titre de propriété ;

En conséquence,

— Les débouter de leurs demandes sur incident ;

— Et condamner puisqu’ils ont maintenu sans aucune raison l’incident, le Syndicat des Copropriétaires et les deux copropriétaires demandeurs au paiement d’une somme de 1 500 € à la SCI JUMA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, outre l’intégralité des dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Juma avance que le nouveau bail à effet du 18 janvier 2026 respecte la destination de l’immeuble puisqu’il porte sur une activité de restauration qui n’est plus prohibée. De plus, une demande d’interdiction in futurum n’est pas justifiée et se heurte manifestement à l’existence d’une contestation plus que sérieuse.

La société Saveurs d’Orient et son liquidateur judiciaire maître [E] [Z] n’ont pas constitué avocat, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire.

L’incident a été plaidé à l’audience du 17 mars 2026 et mis en délibéré au 05 mai 2026.

SUR QUOI

Selon l’article 789 du code de procédure civile, " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du Tribunal pour : […]

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

6° Statuer sur les fin de non-recevoir ;

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire. Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n’estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l’affaire devant le juge de la mise en état. Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état. "

Sur la demande d’irrecevabilité pour défaut de preuve de la propriété de monsieur [X]

La SCI Juma demande à voir juger irrecevables les demandes de monsieur [X] qui n’a pas justifié de son titre de propriété.

En l’espèce, monsieur [A] [X] verse en pièce n°27 l’acte de vente du 28 juillet 1986 par lequel il a acquis un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] devenu lot n°26 par modification du règlement de copropriété du 18 octobre 2005.

Dès lors, il convient de débouter la SCI Juma de sa demande d’irrecevabilité.

Sur le désistement des demandes dirigées à l’encontre de la SAS Saveurs d’Orient

L’article 394 du code de procédure civile dispose que « le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance ».

L’article 395 précise que " Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste ".

Le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] se désistent de leurs demandes dans le cadre de cet incident à l’encontre de la SAS Saveurs d’Orient prise en la personne de son liquidateur judiciaire maître [E] [Z].

La société Saveurs d’Orient et son liquidateur judiciaire maître [E] [Z] n’ont pas constitué avocat.

Dès lors, il y a lieu de prendre acte du désistement d’incident de monsieur [A] [X] et madame [C] [H] et du syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1].

Sur la demande de mesure provisoire

Le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] sollicitent l’interdiction à la SCI JUMA de donner à bail ou d’autoriser la cession de bail et/ou la sous location les locaux pour une activité de bar prohibée.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI Juma que la SAS Saveurs d’Orient est entrée en liquidation judiciaire le 11 juin 2025 et que le bail commercial conclu entre les deux sociétés a été résilié. Par ailleurs, depuis le 1er février 2026 les locaux commerciaux n°18 et 19 sont loués par la SARL Mako. Le bail commercial a été conclu pour une durée de neuf années, jusqu’au 31 janvier 2035.

Le bail commercial du 26 novembre 2025 prévoit que le preneur ne pourra utiliser les lieux loués que pour l’exercice des activités autorisées par le contrat. Il devra notamment respecter les dispositions du règlement de copropriété, les décisions de l’assemblée et les instructions du syndic. Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit à son article 7 qu’il ne devra jamais être établi dans les magasins du rez-de-chaussée les commerces suivants : bar, discothèque, boite de nuit, droguerie, poissonnerie, boucherie, charcuterie, teinturerie-pressing, imprimerie, entreposage de tous produits dangereux, nocifs, inflammable, explosif.

Le paragraphe « V-Affectation des lieux loués » du contrat de bail dispose que le preneur ne pourra utiliser les lieux que pour exercer une activité de « restauration sur place et à emporter exclusivement ». Il est précisé que « l’activité de bar est strictement interdite dans les locaux ». Une clause prévoit également que la sous-location totale ou partielle des lieux, même à titre gratuit et précaire, est interdite. Concernant la cession du droit au bail, il est réduit à l’acquéreur du fond de commerce sur autorisation préalable du bailleur.

Il en résulte que, postérieurement au mois de juin 2025 l’activité de la SAS Saveurs d’Orient a cessée et qu’à ce jour elle a quitté les lieux, mettant ainsi fin au trouble. L’activité de la SARL Marko étant une activité de restauration, elle ne contrevient pas au règlement de copropriété. En conséquence, la demande visant à une interdiction in futurum n’a plus d’objet puisque le risque d’une exploitation d’une activité prohibée par le règlement de copropriété dans les locaux n’est plus avéré.

Dès lors, le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1], monsieur [A] [X] et madame [C] [H] seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Les dépens et les frais irrépétibles suivront le sort de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine HUMBERT, juge de la mise en état statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort,

DÉBOUTONS la SCI Juma de sa demande d’irrecevabilité à l’égard de monsieur [A] [X] ;

CONSTATONS le désistement d’incident de monsieur [A] [X] et madame [C] [H] et du syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1] à l’égard de la SAS Saveurs d’Orient prise en la personne de son liquidateur judiciaire maître [E] [Z] ;

DÉBOUTONS monsieur [A] [X], madame [C] [H] et le syndicat de copropriétaire de l’immeuble [Adresse 1] de leur demande d’interdiction à la SCI Juma de donner à bail ou d’autoriser la cession de bail et/ou la sous location les locaux pour une activité de bar prohibée par le règlement de copropriété jusqu’à la décision à intervenir sur le fond, sous astreinte de 3 000 € par jour de location prohibée ;

DISONS que les dépens de l’incident suivront le sort du principal ;

RENVOYONS l’affaire et les parties à l’audience de mise en état du 11 juin 2026, date à laquelle il est fait injonction aux défendeurs ; d’avoir conclu au fond.

RAPPELONS l’exécution provisoire de la présente décision ;

PRONONCÉE publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT