4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

REFERES

DOSSIER N° RG 25/01700 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MU7Z

AFFAIRE : Société EPIC ACTIS C/ [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 JCP

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 26 FEVRIER 2026

Par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de GRENOBLE statuant en référé, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR

ACTIS, établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est sis 25 avenue de Constantine – 38035 GRENOBLE CEDEX

représenté par la SARL JBV AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [U]

né le 11 Septembre 1992, demeurant 19 Avenue de Teisseire – Logt 99 – étage 3 – 38100 GRENOBLE

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 tenue par M^me Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat du demandeur et le défendeur en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 26 Février 2026, date à laquelle Nous, Juge des contentieux de la protection, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 11 septembre 2023 consenti par l’établissement public ACTIS, Monsieur [G] [U] a pris en location un logement situé 19 avenue de Teisseire à Grenoble.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025 l’établissement public ACTIS a fait assigner en référé Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [U] ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer à titre provisionnel :

la somme de 2739,20 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, -condamner Monsieur [G] [U] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 9 décembre 2025, l’établissement public ACTIS actualise sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 décembre 2025 à la somme de 2961,18 euros. Le bailleur indique qu’il n’est pas opposé à l’octroi de délais car il y a une reprise régulière du paiement du loyer courant depuis le mois d’octobre 2025. S’agissant de la demande reconventionnelle de Monsieur [U], le bailleur indique que la réparation de la porte n’est pas à sa charge.

Monsieur [G] [U] explique avoir rencontré des difficultés pour payer son loyer mais il indique qu’il dispose d’une promesse d’embauche, il est documentaliste en formation. Il souhaiter demeurer dans le logement, la suspension de la clause résolutoire et la non application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite également la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 2200 euros qu’il a versé au titre de la réparation de la porte d’entrée fracturée.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 23 septembre 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 25 septembre 2025.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail :

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 25 juin 2025 pour la somme de 2348 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 23 juin 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 25 août 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Le même article dispose que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement du loyer et des charges courants, que la clause résolutoire sera privée d’effets et que les relations contractuelles se poursuivront selon les termes du bail si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente décision.

En revanche, dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 2 décembre 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 2 961,18 € au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [G] [U] à titre provisionnel, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure et à la reprise du règlement du loyer courant par Monsieur [G] [U], il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, l’établissement public ACTIS pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [U], occupant sans droit ni titre le logement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Monsieur [G] [U] sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer à l’établissement public ACTIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [G] [U] au titre de la réparation de la porte d’entrée :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

[…] De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence d’un logement.

Il définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d’un bon état d’entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d’air parasites, présenter une étanchéité à l’air suffisante et disposer d’un chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En matière d’indécence, l’indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n’est pas subordonnée à une mise en demeure d’intervenir du bailleur.

En l’espèce, Monsieur [G] [E] produit un dépôt de plainte du 1er mars 2024, dans lequel il précise que sa porte d’entrée a été dégradée pendant la nuit : Alors que j’ai dormi chez moi, j’ai constaté au matin que ma serrure était difficile à ouvrir, je réussis à sortir de l’appartement mais quand j’ai voulu re rentrer, je suis resté bloqué dehors car l’ensemble du système de la serrure et le cadre de celle-ci ont été forcés pendant la nuit. J’ai fait appel à un serrurier pour qu’il m’aide à ouvrir la porte. Il a constaté que la porte a été défoncée et que toute la serrurerie était à changer. Je n’ai pas entendu de bruit pendant la nuit, il n’y a pas de témoin des faits à ma connaissance et il n’y a pas de caméra de surveillance.

Auparavant Monsieur [G] [E] avait contacté l’établissement public ACTIS pour lui demander de prendre en charge la réparation de la porte, le bailleur lui a indiqué par courrier en date du 15 février 2024 que le chargé de résidence avait bien contacté un acte de vandalisme sur un cylindre de la porte d’entrée mais qu’il n’intervenait pas lorsqu’il s’agissait de réparations locatives.

Enfin, Monsieur [G] [E] produit un devis et la facture acquitée des travaux pour un montant de 2050 euros.

Le coût de réparation de la porte d’entrée des lieux loués doit bien être mis à la charge du bailleur, en application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’il s’agit du remplacement des serrures et du cadre de la porte, qui permettent que le logement soit clos, détériorés du fait d’un cas de force majeur constitué par un acte de vandalisme.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur [G] [U] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 25 juin 2025.

Il n’y a pas lieu, compte tenu de la situation économique de la partie condamnée qui supporte en toute hypothèse les dépens, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 25 août 2025,

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 25 août 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [G] [U] à payer à l’établissement public ACTIS, la somme de 2 961,18 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 2 décembre 2025(mois de novembre 2025 compris) outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

DISONS que Monsieur [G] [U] pourra s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 80 euros le 5 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

DISONS qu’en cas de paiement partiel, le règlement s’imputera en priorité sur le loyer échu avant d’être imputé sur l’arriéré locatif,

DISONS qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes ou de ces loyers à son échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISONS l’établissement public ACTIS à procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis 19 avenue de Teisseire à Grenoble,

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [G] [U] à payer à l’établissement public ACTIS une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNONS l’établissement public ACTIS à régler la somme de 2050 euros à Monsieur [G] [U] en remboursement des sommes versées par ce dernier pour la réparation de la porte d’entrée,

DEBOUTONS l’établissement public ACTIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [G] [U] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 25 juin 2025,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 26 FEVRIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION