5AA Minute N°

N° RG 25/00102 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTTQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [U]

né le 27 Mai 1963 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [G] [R]

né le 04 Mai 1990 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 MARS 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2022, Monsieur [Y] [U] a donné à bail à Monsieur [G] [R] un logement situé à [Localité 5] ([Localité 8]), [Adresse 1], appartement n°49, moyennant un loyer mensuel de 310 euros, dont 50 euros de charges.

Le 29 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été

signifié à Monsieur [G] [R] pour un montant en principal de 1 250 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte délivré le 6 février 2025, Monsieur [Y] [U] a fait assigner en référé Monsieur [G] [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au jour du jugement à venir ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [Y] [U] la somme provisionnelle de 1 250 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ;

— Condamner Monsieur [G] [R] aux dépens ;

— Condamner Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [Y] [U] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [Y] [U] maintient ses prétentions, conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à se désister de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 alinéa 1 et alinéa 2 du code de procédure civile, le demandeur indique que de nombreux loyers et charges n’avaient pas été réglés par Monsieur [G] [R], justifiant la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire et qu’à défaut pour le locataire d’avoir honoré ce commandement, il est désormais occupant sans droit ni titre du logement, constituant ainsi un trouble manifestement illicite.

Le bailleur estime que les obligations du locataire, prévues au contrat de bail, ne sont pas sérieusement contestables. Il précise que la dette actualisée s’élève aujourd’hui à 1 539 euros, loyer du mois de mars inclus et que le locataire ne vivrait plus dans l’appartement.

Le demandeur ajoute qu’un plan d’apurement a déjà été mis en place avec la Caisse d’Allocations Familiales, plan que le locataire n’a pas respecté, raison pour laquelle il s’oppose à l’octroi de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire.

Cité à étude, Monsieur [G] [R] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 n’a pas pu être transmis au greffe avant l’audience, faute pour Monsieur [G] [R] d’avoir répondu à l’invitation du travailleur social.

La décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 7 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre Monsieur [Y] [U] et Monsieur [R] [G] le 26 décembre 2022 contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Par exploit du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans les deux mois la somme de 1 250 euros au titre des loyers et charges échus au 31 juillet 2024.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur et non contesté par le locataire, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Y] [U] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date de la présente ordonnance, tel que demandé dans l’assignation. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles fixées au bail, augmenté des charges.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre Monsieur [Y] [U] et Monsieur [G] [R] le 26 décembre 2022 ayant été constatée, il y a lieu de considérer que ce dernier est désormais occupant sans droit ni titre du logement et que seule la mesure d’expulsion permet de faire cesser ce trouble.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [R] sera ordonnée à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à défaut pour lui d’avoir spontanément quitté les lieux.

Sur la demande de paiement au titre de la dette locative

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] produit le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [G] [R] est redevable au titre de la dette locative de la somme de 1 539 euros à la date du 28 mars 2025 (échéance du mois de mars incluse).

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables, ni contestés, il convient de condamner Monsieur [G] [R] à verser à Monsieur [Y] [U] une provision de 1 539 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité dans l’assignation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [Y] [U] ;

CONSTATONS à la date de la présente ordonnance la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Y] [U], d’une part, bailleur, et Monsieur [G] [R], d’autre part, preneur, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

CONSTATONS que depuis cette date Monsieur [G] [R] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [R] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas de difficulté quant aux meubles, il sera procédé aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [G] [R], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [G] [R] à Monsieur [Y] [U] à une somme égale au montant du loyer mensuel (260 euros) révisable suivant les règles fixées au bail, outre la provision mensuelle sur charges (50 euros) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [Y] [U] une provision de 1539 euros, à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 28 mars 2025 et incluant le mois de mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] à payer à Monsieur [Y] [U] une provision mensuelle à valoir sur l’indemnité d’occupation due, telle que fixée ci-dessus, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [R] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES