TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00466 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FK7G

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] C/ [X] [Z]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [F] [G]auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Madame [W] [D], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDEUR

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], a donné à bail à Monsieur [X] [Z], un logement sis [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 523,37 euros hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], a donné à bail à Monsieur [X] [Z], un emplacement de stationnement sis [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 10,00 euros hors charges.

Des loyers du logement demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [X] [Z], le 04 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 06 septembre 2024. La CAF a été saisie le 26 septembre 2024.

Des loyers de l’emplacement de stationnement demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Monsieur [X] [Z], le 04 septembre 2024, une sommation de payer.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 13 février 2025, dénoncé à la CCAPEX le 17 février 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] a assigné Monsieur [X] [Z] aux fins de voir constater la résiliation du bail et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 5.766,89 euros au titre des loyers impayés et charges arrêtés à la date du 30 janvier 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 02 juin 2025, au motif du changement de situation du locataire et de la nécessité d’actualiser sa situation.

A l’audience du 02 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] était représenté par Madame [W] [D], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Monsieur [X] [Z] a comparu.

Le bailleur actualise sa créance à 12.339,27 euros en indiquant qu’il y a eu un surloyer à compter du 1er janvier 2025, mais que Monsieur [X] [Z] a régularisé sa situation. Le bailleur ajoute que le paiement des loyers du logement a repris avec un important versement en mai 2025 et qu’il n’est pas opposé aux délais de paiement. Il précise que la dette de parking est soldée et que le locataire a donné son préavis car il ne l’utilise pas, et qu’il se désiste de ses demandes s’agissant de l’emplacement de stationnement.

Monsieur [X] [Z] fait valoir qu’il bénéficie de l’allocation adulte handicapé d’un montant de 1.100,00 euros mais qu’il ne l’a pas perçue pendant 2 mois. Il précise qu’il héberge sa mère et son fils, majeur, qui va retrouver un emploi. Il indique que sa mère va lui apporter une aide financière. Il ajoute qu’il rembourse une autre dette de loyer d’environ 7.000,00 euros, et qu’il envisage de prendre rendez-vous avec une assistante sociale pour un éventuel dossier de surendettement.

Par note en délibéré autorisée par le juge, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] produit un décompte de créance actualisé au 08 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier (carence) est parvenu au greffe le 30 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le désistement

Expliquant que la dette est soldée et que le locataire a donné son préavis, le bailleur se désiste de ses demandes relatives à l’emplacement de stationnement, et il y a lieu de constater ce désistement.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et ce délai de 2 mois, d’ailleurs visé par le commandement de payer, sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 04 septembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 04 novembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 08 juillet 2025.

Si le bailleur indique que le locataire a régularisé sa situation au regard du surloyer appliqué, force est de constater que le décompte vise manifestement un tel surloyer. Il convient donc de s’assurer de sa régularité.

Le bailleur produit un constat d’huissier en date du 26 novembre 2024 prouvant l’envoi de la mise en demeure le même jour d’avoir à justifier de sa situation, de sorte que l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation a été respecté et que le surloyer appliqué est régulier.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 7.037,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 08 juillet 2025, les frais de poursuite étant exclus (181,93 euros).

Il sera cependant rappelé qu’aux termes de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, « Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. »

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il y a lieu de relever que le bailleur considère que les loyers ont repris au jour de l’audience et n’est pas opposé aux délais de paiement. Le locataire souhaite rester dans le logement et sollicite des délais de paiement.

Il résulte des éléments du dossier que Monsieur [X] [Z] a repris le paiement du loyer avant l’audience, avec un règlement de 1.750,00 euros effectué le 21 mai 2025.

A l’audience, le locataire actualise sa situation en indiquant qu’il perçoit l’allocation adulte handicapé, d’un montant mensuel de 1.100,00 euros.

Au regard de la situation du locataire, il y a lieu de dire qu’il devra apurer sa dette en 35 mensualités de 200,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif. Si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Monsieur [X] [Z] succombant, sera condamné au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] se désiste de ses demandes relatives à l’emplacement de stationnement, et que ce désistement est parfait ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6] en deniers ou quittance, la somme de 7.037,48 euros (SEPT MILLE TRENTE SEPT EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 08 juillet 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Monsieur [X] [Z] un délai de 35 mois pour s’acquitter de sa dette par 35 échéances mensuelles de 200,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 novembre 2024 ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre du garde meuble, demande hypothétique ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 6], de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE VICE PRESIDENT

A-L. VOYER G. KERBAOL